یکی از اعضای پارلمان محلی پایتخت درباره تصمیمی که دولت یا شهرداری برای آینده ساختوسازهای مسکونی در پایتخت دارند در فضای مجازی اینطور نوشت که «طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی، شهرداری تهران حق صدور پروانه ساخت مگر برای نوسازی بافت فرسوده در ۵ سال آینده را ندارد.» انتشار گسترده این توییت در فضای مجازی ظرف ۴۸ ساعت با بازتابهای مختلفی از سوی فعالان ساختمانی و حتی سایر پایتختنشینان مواجه شد. ابعاد برداشت اشتباه این عضو شورای شهر از یک تصمیم چند سال گذشته شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به گونهای بود که عضو دیگر شورای شهر ناگزیر به انتشار توییت دیگری برای توضیح این اشتباه شد.
علاوه بر آنکه به دلیل وابستگی ۴۵ درصدی بودجه شهرداری به منابع حاصل از انواع عوارض ساختمانی توقف ساختوساز مقدور نیست بلکه در ارجاع این موضوع به تصمیم جدیدی در شورای عالی شهرسازی نیز اشتباه صورت گرفته است. او در توییت خود به صراحت اعلام کرد: «عبارتی که از یک عضو شورا نقل شده که صدور پروانه ساختمانی در ۵ سال آینده ممنوع میشود درست نیست. مساله عبور جمعیتپذیری از سقف طرح جامع بوده که نقل از معاون شهردار ذکر شده است.
بررسیها از پیشینه ماجرایی که عضو شورای شهر به اشتباه آن را توقف ساختوساز در شهر تهران تعبیر کرده است نشان میدهد شورای عالی شهرسازی و معماری کشور بهعنوان عالیترین نهاد تصمیمگیر در حوزه شهرسازی، اواسط دهه ۸۰ طرح جامع شهر تهران را بهعنوان نقشه فرادست ساختوساز در پهنههای مختلف شهری تصویب و ابلاغ کرد.
در قالب این نقشه فرادست که طرح تفصیلی شهر تهران براساس آن تدوین و تمامی مجوزهای ساختوساز صادر میشود، سقف مشخصی از ظرفیت جمعیتپذیری و ساختمانی تا افق ۱۴۰۴ تعریف شده است. براین اساس، سقف جمعیتپذیری شهر تهران در افق سال ۱۴۰۴ معادل ۱۰ میلیون و ۴۲۰ هزار نفر جمعیت ساکن شب مشخص شده است. مطابق با ظرف جمعیتپذیری تعیین شده، گنجایش ظرف ساختمانی پایتخت نیز با توجه به بعد خانوار محاسبه شده است.
به این معنی که به ازای ساخت هر واحد مسکونی در شهر تهران معادل ۱/ ۳ نفر ظرفیت پذیرش جمعیت جدید در شهر ایجاد میشود. به این ترتیب اگر سقف جمعیتپذیری شهر تهران در افق ۱۴۰۴ معادل ۱۰ میلیون و ۴۲۰ هزار نفر تعیین شده باشد با توجه به بعد خانوار در شهر تهران که معادل ۱/ ۳ نفر(براساس سرشماری سال ۹۵) است، حداکثر ظرف ساختمانی شهر تهران در افق طرح جامع معادل ۳ میلیون و ۳۶۱ هزار واحد مسکونی خواهد بود.
اگرچه حد جمعیتی و ساختمانی برای شهر تهران در قالب طرح جامع به تصویب شورای عالی شهرسازی در پایان سال ۸۶ رسید اما ظرف جمعیتی پایتخت در دولت دهم با هماهنگی شهرداری، به بیش از ۱۲ میلیون نفر بهعنوان جمعیت ساکن افزایش پیدا کرد. هرچند که این تصمیم اشتباه در ابتدای دولت یازدهم، به دلیل بحرانی شناخته شدن متغیرهای زیستی و سکونتی در شهر تهران از سوی شورای عالی ابطال شد و سقف جمعیتپذیری شهر تهران به ۱۰ میلیون و ۴۲۰ هزار نفر بازگشت.
اما آنچه باعث برداشت اشتباه عضو شورای شهر و انتشار توییت نادرست شد به تاکید عالیترین ناظر حوزه شهرسازی برای تعدیل و تنظیم جریان ساختوسازهای مناطق ۲۲گانه شهر تهران با هدف رعایت سقف جمعیتپذیری تعیین شده برای پایتخت در سال ۱۴۰۴ بازمیگردد. به این معنا که به دلیل حجم ساختوسازهای انجام شده در محدوده شهر تهران طی سالهای گذشته برای آنکه سقف جمعیتپذیری شهر تهران در افق طرح جامع از حد تعیین شده فراتر نرود از یکسو باید جریان ساختوساز در مناطقی که اضافهتر از ظرفیت پیشبینی شده در سالهای گذشته انجام شد، کنترل و از سوی دیگر متناسب با وضعیت اقتصاد شهر و مسکن در مناطق ۲۲گانه، جریان ساختوساز تنظیم شود.
به این صورت که با استفاده از اهرمهای تشویقی، سازندگان به مناطقی از شهر که همچنان با سقف جمعیتپذیری پیشبینی شده فاصله دارند هدایت شوند تا به این ترتیب ناهماهنگی موجود میان جریان ساختوسازهای مسکونی و چارچوب جمعیتی تعیین شده در طرح جامع رفع شود.
این موضوع (ناهماهنگی جریان ساختوسازهای مسکونی با سقف و چارچوب تعیین شده در طرح جامع برای شهر تهران) اوایل سال گذشته بهطور دقیق زیر ذرهبین کارشناسان و مدیران شهری قرار گرفت. بهطوری که تحقیقی نیز در شهریورماه سال گذشته، با استناد به جدیدترین گزارش شورای عالی شهرسازی از نتایج پایش ساختوسازهای شهر تهران نشان داد: سرعت ساخت و سازهای شهر تهران طی سالهای گذشته با اهداف تعیین شده برای ظرف جمعیتی و سکونتی شهر تهران در سال ۱۴۰۴ هماهنگ نیست.
تاکید و توجه مدیران شهری طی ماههای گذشته به این موضوع و در دستور کار قراردادن آن سبب شد تا برخی از اعضا تصور اشتباهی از تصمیمگیری درباره ساماندهی جریان ساختوساز پایتخت طی سالهای آینده داشته باشند. با توجه به این تصور و برداشت اشتباه نیز، این سوال به وجود میآید که آیا ظرفیت جمعیتپذیری و ساختمانی شهر تهران پر شده که چنین توییتی منتشر شده است؟ اگر پاسخ به این سوال منفی است چقدر از ظرفیت جمعیتپذیری و ساختمانی شهر تهران باقی مانده است و برای کنترل آنچه باید کرد؟
بررسیها از وضعیت فعلی جمعیتی و ساختمانی شهر تهران و مقایسه آن با سقف جمعیتپذیری و ساختمانی تعیین شده در افق ۱۴۰۴ نشان میدهد: گنجایش ظرف ساختمانی پایتخت در افق طرح جامع بر مبنای بعد خانوار، معادل ۳ میلیون و ۳۶۱ هزار واحد تعیین شده است.
بررسیها از آخرین وضعیت ساختوسازهای انجام شده در شهر تهران حاکی از آن است که معادل ۲ میلیون و ۸۷۰ هزار واحد مسکونی در حال استفاده تا پایان سال ۹۵ در این شهر وجود داشته که اگر حجم ساختوسازهای سال ۹۶ معادل ۶۵ هزار واحد مسکونی را به این تعداد آپارتمان موجود در پایتخت اضافه کنیم، آمار واحدهای مسکونی در حال استفاده شهر تهران به ۲ میلیون و ۹۳۵ هزار واحد خواهد رسید.
مقایسه این عدد با ظرف ساختمانی تعیین شده در طرح جامع شهر تهران نشان میدهد: حجم ساختمانهای احداث شده و در حال استفاده در شهر تهران هماکنون با ظرف ساختمانی تعیین شده برای سال ۱۴۰۴، کمتر از ۴۵۰ هزار واحد مسکونی فاصله دارد.
نکته جالب آنکه اگر این ظرف ساختمانی بر مبنای جمعیتپذیری پایتخت تا پایان سال ۹۵ به علاوه ظرفیت جمعیتی که ناشی از ساختوسازهای سال ۹۶ ایجاد شده است محاسبه شود این نتیجه به دست میآید که هماکنون جمعیتپذیری شهر تهران به عدد ۸ میلیون و ۷۴۵ هزار و ۵۴ نفر رسیده که با افق جمعیتپذیری تعیین شده در طرح جامع یعنی ۱۰ میلیون و ۴۲۰ هزار نفر معادل یک میلیون و ۶۷۵ هزار نفر فاصله دارد که بر این اساس، گنجایش ساختمانی باقی مانده تا سال ۱۴۰۴ بر مبنای بعد خانوار، کمتر از ۵۵۰ هزار واحد خواهد بود.
یک نکته قابل توجه در این محاسبات برای تعیین ظرفیت باقی مانده برای ساختوساز در شهر تهران آن است که هر دو محاسبه انجام شده، بدون لحاظ آمار خانههای خالی معادل ۴۹۰ هزار و خانههای دوم معادل ۲۹۰ هزار واحد موجود در تهران که مورد استفاده دائم و مستمر نیستند صورت گرفته است. این در حالی است که اگر این آمار به مجموع واحدهای مسکونی در حال استفاده، اضافه شود حجم ساختمانهای موجود در شهر تهران به ۳میلیون و ۷۱۵ هزار واحد مسکونی که به مراتب از ظرفیت ساختمانی تعریف شده بیشتر خواهد شد.
در این صورت شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به همراه مدیریت شهری باید تصمیم بگیرد که ملاک عمل ظرفیت جمعیتی ایجاد شده در شهر تهران را با لحاظ خانههای خالی و دوم درنظر بگیرد یا آنکه به محاسبات اولیه اکتفا کند. البته کارشناسان شهری معتقدند با توجه به آنکه بخشی از خانههای تهران در همه سالهای گذشته خالی یا بهعنوان خانه دوم مورد استفاده موقت قرار دارند میتواند در محاسبات لحاظ نشود.
بنابراین با لحاظ هر یک از دو محاسبه اولیه(بدون لحاظ خانههای خالی و دوم)، مشخص میشود ظرف جمعیتپذیری شهر تهران هنوز تکمیل نشده است اما این وضعیت برای تمامی مناطق شهری پایتخت بهطور یکسان قابل تعریف نیست.
به این صورت که بررسیها از گنجایش جمعیتپذیری مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان میدهد: ظرف ساختوساز عمدتا در مناطق شمالی پایتخت اشباع و بخش زیادی از ظرفیت ساختمانی باقی مانده به مناطق جنوبی پایتخت مربوط میشود. بهعنوان مثال طی چند سال آتی تاافق طرح جامع، سرجمع ظرفیت باقی مانده برای ساختوساز در مناطق یک و دو، کمتر از ۲۰ هزار واحد مسکونی است، اما عمده مناطق جنوبی بیش از ۳۰ هزار واحد مسکونی ظرفیت باقی مانده تا سقف تعیین شده برای ساختوساز دارند.
بهعنوان مثال منطقه ۱۲ بیش از ۳۰ هزار واحد، منطقه ۱۳ حدود ۳۳ هزار واحد و منطقه ۱۸ حدود ۵۰ هزار واحد ظرفیت باقی مانده دارند. با توجه به پراکنش موجود میان ساختوسازهای انجام شده در مناطق مختلف شهر تهران، راهکاری برای تنظیم و تعدیل جریان ساختوساز در پایتخت از سوی کارشناسان شهری و اقتصادی پیشنهاد شده است.
این پیشنهاد که به صراحت در متن پیشنویس لایحه برنامه پنج ساله سوم شهرداری تهران نیز به آن اشاره شده است، با تاکید بر آنکه در مقطع کنونی پایان دادن و متوقف کردن ساختوساز در شهر تهران مطرح نیست، یک مدل جایگزین برای ظرف ساختمانی پایتخت پیشنهاد میدهند.
براساس این مدل، بهنوعی تعادل جمعیتی بین مناطق مختلف شهر تهران با رعایت سقف جمعیتپذیری شهر تهران به وجود میآید. برای این هدف نیز پیشنهاد شده است برای آنکه سقفجمعیتپذیری مناطق تعدیل شود در طرح تفصیلی بازنگری انجام شود. کارشناسان شهری ایجاد تعادل جمعیتی مناطق شهر تهران را با اهرم عوارض صدور پروانه ساختمانی تحققپذیر معرفی میکنند؛ بهطوری که این اهرم میتواند بهعنوان رگولاتور(تنظیمکننده) جریان ساخت و ساز مورد استفاده قرار بگیرد. این در حالی است که طی همه سالهای گذشته این اهرم فقط بهعنوان یک وسیله درآمدزایی برای شهرداریهای مناطق بدون توجه سقف جمعیتپذیری تعیین شده برای منطقه استفاده میشد.
براساس آمار موجود از وضعیت ساختوسازهای موجود و ظرفیت باقی مانده ساختمانی مناطق شهر تهران، در حال حاضر حجم ساختوسازهای شهری در مناطق ۳،۸،۹،۱۰ و ۱۱ از سقف پیشبینی شده فراتر رفته است. بنابراین رویکرد پیشنهادی برای این مناطق کنترل جریان ساختوساز از طریق افزایش هزینهها است.
در عین حال حد سالانه ساخت و ساز تا ۱۴۰۴ برای رعایت سقف جمعیت پذیری در طرح جامع تهران، حدود ۶۷ هزار واحد مسکونی تعریف شده است. در این میان، در مناطق جنوبی شهر تهران به دلیل دارا بودن ظرفیت ساختوساز تا سقف تعیین امکان ساختوساز سالانه بیشتری را دارند. بهعنوان مثال منطقه ۱۸ سالانه حدود ۱۰ هزار واحد، منطقه ۲۲ سالانه حدود ۱۳ هزار واحد و منطقه ۴ سالانه حدود ۵ هزار واحد ظرفیت باقی مانده برای ساختوساز را دارد.
براساس این مدل، مناطقی از شهر که براساس سقف جمعیتپذیری تعیین شده در طرح جامع، همچنان ظرفیت زیادی دارند این اهرم باید در نقش تشویقکننده به افزایش ساخت و ساز عمل کند و در مناطقی از شهر که این حجم ساختوسازها از سقف تعیین شده فراتر رفته است باید از طریق افزایش هزینههای ساختوساز، میل سازندگان به هجوم در این مناطق را کنترل کرد.
به گفته کارشناسان شهری این مدل که به معنای توقف اجباری ساختوساز نیست میتواند با افزایش هزینههای ساخت در مناطقی از شهر که ظرفیت آنها اشباع شده است، جریان ساختوساز را محدود و در مقابل در مناطق جنوبی و هسته فرسوده شهر که ظرفیت زیادی برای ساختوساز در آنها وجود دارد، تشویق کند.
این مدل بهطور کلی نگرانی برخی از فعالان ساختمانی را که با توییت اشتباه عضو شورای شهر گمان میکردند قیمت مسکن در مناطق شمالی و قیمت زمین در مناطق جنوبی شهر با افزایش روبهرو میشود، رد میکند.
این موضوع اساسا پایه کارشناسی ندارد؛ چراکه شهرداری براساس طرح پیشنهادی میتواند اجازه تخریب و نوسازی در حد تراکم موجود ساختمانی حتی در مناطق شمالی را صادر کند. البته این نکته قابل توجه است که برخی مناطق شهر تهران به لحاظ ظرف جمعیتی کشش بیشتر ساختوساز را ندارد.
