بازار مسکن کشور ما هنوز موفق نشده است که از سایه ی این رکود بزرگ بیرون بیاید و معامله هایی که در این بازار صورت می گیرد در بیشتر استان های کشور ما، البته به جز تهران، همچنان در رکود مانده است. اما بازار مسکن شهر تهران، یک مسیر دیگر را در پیش گرفته است و سال ۱۳۹۶ را با بالا بردن تعداد معامله ها و میانگین قیمت سپری کرده است. اما مسئله ای که به صورت مستقیم به تورم قیمت مسکن منجر شده است و در آخر سال، قیمت ها را نسبت به همین مدت مشابه در سال گذشته ۱/۲۶ درصد زیادتر کرده است.
در این حال تحقیقات میدانی بیانگر این است که مثل هر سال، در بین مالکان واحدهای مسکونی توهم قیمتی به وجود آمده است، به خصوص در اولین ماه سال و قیمت فایل های مسکن به خصوص در حیطه ی رهن و اجاره و این باعث افزایش قیمت رهن و اجاره شده است. کارشناسان می گویند امسال هم مثل سال های گذشته هر سال قیمت های پیشنهاد شده ی نجومی مالکان مقبول بازار واقع نخواهد شد و با ضروع فصل نقل و انتقالات تعدیل خواهد شد.
املاک تهران
رشد مسکن، بالاتر از نرخ تورم
در سال قبل به کمک رونق مسکن که در ماه های پایانی سال ۹۶ شامل حال بازار مسکن شد، ۱۸۱ هزار و ۲۴۰ معامله در بازار مسکن تهران ثبت شد که این اندازه از معامله ها به نسبت به سال ۱۳۹۵ به میزان ۸/۱۱ درصد بیشتر شده است. از طرف دیگر در حالی که متولیان حوزه ی مسکن عقیده داشتند که رشد قیمت مسکن از حیطه ی نرخ تورم بالاتر نخواهد رفت، قیمت مسکن در نیمه ی دوسم سال از آن قاعده و قانون خودش بیشتر نشد و تا حدی هم نرخ تورم زیادتر شد تا متوسط قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران از محدوده ی ۴ میلوین و ۳۹۳ هزار تومان در سال ۱۳۹۵ به حدود ۴ میلیون و ۸۹۹ هزار تومان در سال ۹۶ برسد که از رشد ۵/۱۱ درصدی حاکی است. از سرف دیگر قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران در اسفند ماه به حدود ۵ میلیون و ۷۹۵ هزار تومان رسید که نسبت به همین ماه در سال گذشته ۱/۲۶ درصد بیشتر شده است.
در این بین با بررسی تغییرات بازار مسکن شهر تهران در ماه اسفند سال قبل، از رشد بسیار قابل توجه قیمت مسکن در ماه های آخر سال حکایت دارد. به طوری که متوسط قیمت هر متر بنای مسکونی در ۵ ماه پایانی سال قبل، نرخ تورم بین ۲ تا ۵ برابر زیادتر شده است. بر همین مبنا، بالا رفتن متوسط قیمت مسکن که تا نیمه ی اول سال قبل کمتر از نرخ تورم بود، در ماه آبان ۱/۲ درصد، در آذرماه ۱/۴ درصد، و در ماه دی ۳ درصد، در بهمن ماه ۱/۵ درصد و در اسفند ماه ۱/۴ درصد زیادتر شده است که بیشتر از نرخ تورم است.
اجاره نشینی و آرزوی خوش نشینی
در شرایط موجود، قاعده ی انتخاب قیمت مبلغ رهن واحدهای مسکونی با پیروی از قانونی است که در دوره ی رکود مسکن به وجود آمد، به پایین یک چهارم ارزش ملک رسیده است و با گران شدن قیمت مسکن در این اواخر هم این قانون تغییر نکرده است. در نهایت قیمت یک واحد مسکونی ۳۲۰ میلیون تومانی که مبلغ آن تقریباً ۸۰ میلیون تومان مشخص می شد، در حال حاضر به محدوده ی ۴۰۰ میلیون رسیده و مبلغ رهن آن هم به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است. در این بین، آن طور که مشاوران املاک می گویند در دوره ی گذشته رونق مسکن به بخش عمده ی آن ارتباط به واحدهای کوچک متراژ و با ارزش کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان بوده، و خریداران جدید برای به دست آوردن کسری بودجه ی خودشان به دنبال زیاد کردن مبلغ رهن آن هستند و در این اوضاع و احوال مبلغ رهن یک واحد ۴۰۰ میلیون تومان، تا میزان ۱۳۰ میلیون تومان زیادتر شده است که بیشتر از ۶۰ درصد زیاد تر شده است. بر مبنای اظهار نظر مشاوران املاک، مبلغ رهن واحدهای تازه معامله شده تا حدود ۷۰ درصد زیاد تر شده است، ولی همچنان دو سه ماه تا شروع فصل جابجایی مستاجران مانده است، این قیمت گذاری ها هنوز در بازار قطعی نشده اند و ممکن است از این میزان کمتر شود.
بازار رهن و اجاره ی کشورمان هنوز بی سروسامان است و این موضوع به یک بحران تبدیل شده است. با بررسی نتیجه های خاص سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ از زیاد شدن اجاره نشینی در کشورمان اطلاع می دهد. این آمار بیان گر این است که تعداد همه ی واحدهای مسکونی در اختیار خانوارهای کشورمان از حدود ۲۱ میلیون و ۵۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲۳ میلیون و ۵۸۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است و ۷۵/۳۰ درصد از کل این واحدهای مسکونی استیجاری بودن است. و این در صورتی است که سهم واحدهای استیجاری از همه ی واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۰ حدود ۶۴/۲۶ درصد و در سال ۱۳۸۵ ۹/۲۲ درصد بوده است.
به گفته ی یکی از مشاورین املاک در سال قبل مبلغ اجاره بها در قراردادهای تازه، حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد بیشتر شده است و همین موضوع علت این موضوع شد که خیلی از مستاجران، قراردادهای قبل خودشان را به شکل توافقی با مالکان و با مبلغ هایی پایین تر از بازار دوباره تمدید کنند. این کارشان اعتقاد دارد امسال هم بخش زیادی از قراردادهای اجاره با قیمت های زیر نرخ بازار بین مستاجر و مالک تمدید می شود. اما قرار داد رهن و اجاره برای خانه هایی که به تازگی خریداری شده اند یا فروخته شده اند با چالش روبرو خواهند شد، چون مالکان جدید می خواهند قسمتی از کسری مالی خودشان را با بالا بردن مبلغ رهن خانه به دست آورند. این موضوع را آمار و ارقام اتحادیه ی مشاوران املاک از تعداد قراردادهای رهن و اجاره سال ۱۳۹۶ تایید می کنند. بر طبق این آمارها در سال قبل حدود ۷۱۸ هزار و ۵۰۰ اجاره نامه در بنگاه های املاک کشور ثبت و امضاء شده است که به میزان سال گذشته ۱۷ درصد کمتر شده است.
به گفته ی یکی دیگر از مشاوران املاک قیمت گذاری در بازار مسکن درست است که در ظاهر بر مبنای رابطه بین عرضه و تقاضا صورت می گیرد، اما در این مورد، قدرت چانه زنی طرف تقاضا روزبه روز کمتر می شود و زمانی که همه ی مالکان به دنبال افزایش قیمت ها هستد، مستاجران هم چاره ای ندارند جز این که این قیمت ها را قبول کنند یا واحدهایی ارزان تر در منطقه های پایین تر از مکان سکونت فعلی خودشان تهیه کنند. چون بازار رهن و اجاره هیچ قاعده و قانون مشخصی ندارند و در حال حاضر حرف و خواسته ی مالک در این بازار یک سند و مدرک است.
املاک تهران
بازار رهن و اجاره، به نفع مالکان
سال های سال است که یک چهارم قیمت یک واحد مسکونی به عنوان مبلغ رهن آن واحد مسکونی تعیین شده است و مالکان با تبدیل کردن این مبلغ با نرخ ۳۰ درصد، اجاره بها از مستاجران خود می گیرند. به این شکل، در عرف بازار مسکن، مقدار رهن یک واحد مسکونی با ارزش ۳۲۰ میلیون تومان چیزی حدود ۸۰ میلیون تومان است که هر ۱۰ میلیون تومان از آن، مساوی ست با اجاره ی ماهانه ۳۰۰ هزار تومان و اجاره کامل آن ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در ماه است. البته این قانون، در بازار مسکن رواج پیدا کرده است و با گذر زمان همیشه تحولات زیادی داشته. به طور مثال در زمان رونق بازار مسکن در دهه ۸۰، روال معمول برای انتخاب مبلغ رهن یک واحد مسکونی، حدود یک ششم تا یک پنجم ارزش آن واحد بود، ولی در دوره ای که رکود مسکن به اوج خود رسید در سال های ۹۲ تا ۹۴، این میزان به یک چهارم و حتی یک سوم ارش ملک است. چون در دوره ی رونق مسکن، سرمایه گذاری مالک در بازار سود بسیار زیادی داشت و الزام نبود که مستاجر نباید همه ی سود مورد نظر مالک را پرداخت کند، اما در زمان رکود که گاهی بازده سرمایه گذاری در بازار اجاره به صفر تمایل داشت، مستاجران مجبور بودند برای این که خواسته ی مالکان را برآورده کنند، مبلغ هایی را به خاطر رهن و اجاره قبول کنند که شاید یک سوم ارزش ملک بود.
