مصطفی قلی خسروی
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران
بازار مسکن در کشور ما همواره بازاری حبابی و غیر قابل پیش بینی بوده است. همواره جهشهای قیمتی یکباره در رشد بازار مسکن و همچنین رکود غیر منتظره در بازههای زمانی دیگر سبب افزایش ریسک سرمایهگذاری در این بازار شده است. افزایش بیش از 60 برابری قیمتهای مسکن در 25 سال گذشته، میدان وسوسهانگیز و جذابی را از بازار مسکن در پیش روی سرمایهگذاران قرار میدهد. اما عدم ثبات لازم و اثرپذیری بیش از حد از اهرمهای کلان اقتصاد در این بازار همچنان علامت استفهام را در پیش روی ورود به این بازار قرار داده است.
فضای بیم و امید سرمایهگذاری در بازار مسکن همواره با بررسی شرایط محیطی و سیاستگذاریهای انجام شده دچار نوسانات متعدد بوده است و در سالهای گذشته نیز به دلیل وجود بازار رقابتی سپردهگذاری موسسات مالی، میل سرمایهگذاران به ریسک و ورود به بازار پر نوسان مسکن کاهش محسوسی به خود دیده است. نرخ سود سپردهگذاری بانکها و موسسات مالی در شرایط اطمینان و حصول سود صد در صدی، عاملی در جهت کاهش انگیزه سرمایهگذاران در ورود به بازارهای مختلفی چون مسکن شده است اما نگاه به سود بیشتر نیز همواره دلیلی برای ایجاد انگیزه در ورود به مسکنسازی بوده است.
پس از برجام و با بازگشت فضای امید در کسب و کار و رشد اقتصادی، ثبات نسبی در بازار مسکن حاصل شد و در حال حاضر نیز و پس از طی کردن رکودی چند ساله این بازار دچار رونقی جزیی شده است. با نگاهی به عملکرد دولت تدبیر و امید، در بازه زمانی 5 ساله گذشته میتوان مشاهده کرد که به صورت کلی و پس از پیمودن دوره رکود طولانی در دولتهای قبل، ثبات و استقرار بیشتری در بازار مسکن حکم فرما است. به وضوح میتوان گفت، با وجود شرایط فعلی و تحت تاثیر عوامل درونی بازار مسکن؛ نمیتوان جهش قابل ملاحظه یا رکود محسوسی را تا پایان بهار سال 97 برای این بازار متصور شد. سکون موجود در خانهسازی باعث رکود در عرضه مسکن شده، از سوی دیگر نیز خالی از سکنه بودن بیش از 15 درصد از منازل فعلی باعث ثبات عرضه مسکن شده است. همچنین کاهش نرخ رشد جمعیت و ثبات جمعیتی کشور میزان تقاضا را نسبت به سالهای گذشته کاهش و تعادل را در عرضه و تقاضای بازار مسکن سبب شده که این امر نیز به ثبات فعلی کمک شایانی نموده است.
همچنین در بررسی عوامل بیرونی این بازار میتوان گفت که تحول بازار مسکن در کوتاهمدت خارج از تصور است. با توجه به برابر بودن نرخ تورم با سود سرمایهگذاری حصول رونق بیشتر در بازار مسکن به هیچوجه قابل توجیه نیست.
تا زمانی که نرخ تورم در کشور از سود سرمایهگذاری در یک بازار فراتر نرود، نیز خروج از بازارهای اقتصادی مرتبط قابل پیش بینی نبوده و چندان توجیه اقتصادی نخواهد داشت. از این رو، با پیشگیری روند ثابت صعود نرخ تورم حداقل در چند ماه آینده تغییر قابل ملاحظهیی نیز در بازار مسکن رخ نخواهد داد. نوسانات بازار ارز از دیگر عوامل بیرونی است که تاثیرات آنی و لحظهیی آن را در دوران انتهایی پاییز سال جاری و با افزایش سریع ارز میشد لمس کرد. تاثیرات ارز اما در کوتاهمدت و به تنهایی نمیتواند عامل رکود یا رونق بازار مسکن شود. تاثیرات افزایش ارز در صورت تداوم در بلندمدت و بطور قطع عاملی در جهت رکود بازار مسکن خواهد بود، لیکن و با شرایط فعلی بازار حتی جهش نرخ ارز بیش از مقطع فعلی فاقد توجیه اقتصادی است و این عامل نیز تاثیر بسزایی در رشد یا افت بازار مسکن نخواهد داشت. خروج احتمالی از برجام و ایجاد فضای عدم اطمینان ناشی از آن در آینده میتواند باعث خروج سپردهها از بانکها و در نتیجه آن هدایت بخشی از این نقدینگیها به بازار مسکن باشد. افزایش میزان نقدینگی در جامعه به خودی خود باعث گسترش میزان سرمایهگذاریها در بازارهای اقتصادی شده است، این مساله از رکود سرمایه ممانعت کرده و ایجاد سوددهی لازم را برای سرمایه داران تضمین میکند. از این رو، با توجه به عواملی که هرکدام به تنهایی بررسی شدند، میتوان ثبات بازار مسکن در سال آینده را امری نزدیکتر به واقعیت برشمرد، ثباتی که احتمالا با رشدی ملایم همراه خواهد بود. رشدی که احتمالا در پایان بهار، با شروع جابهجاییها و افزایش تقاضای مسکن آغاز خواهد شد.
