ظریفیان- بررسی اطلاعات مسکن در ایران از سال ١٣٣۵ که اولین سرشماری نفوس و مسکن در کشور برگزار شد، تا آخرین سرشماری آن در سال گذشته، نشان میدهد که حوزه مسکن در ایران تقریبا هر چهار سال یک بار دچار رکود و ثبات قیمت شده و بعد ناگهان جهش قیمتی در یک فاصله کوتاه چند ماهه داشته است. بخشی از این رشد قیمتی را میتوان به رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت در ایران به ویژه از دهه ۵٠ به بعد نسبت داد که به دلیل افزایش قیمت نفت و افزایش مهاجرت روستاییان به شهرها رخ داده است. با اینکه برخلاف روند تاریخی، دوره رکود کنونی که از ابتدای دهه ٩٠ شروع شده و تاکنون ادامه داشته، از همیشه طولانیتر بوده است، نشانههایی که طی یکی دو ماه اخیر از رونق مسکن در بازار مشاهده شدهاست، به نظر میرسد از پایان رکود در این حوزه مهم خبر میدهد.
٩٧ ؛ سال خروج از رکود مسکن
عضو کمیسیون عمران و شهرسازی شورای اسلامی شهر مشهد در این باره به شهرآرا میگوید: تقریبا از ابتدای دهه ٩٠ افزایش قیمت و رونقی در بازار مسکن نداشتیم و انتظار میرود که سال ٩٧ سال خروج از رکود مسکن باشد. محمدهادی مهدینیا میافزاید: رشد ناگهانی در طولانی مدت برای حوزه مسکن مفید نیست اما اگر این رشد معقول و بالاتر از میزان تورم و سود بانکی باشد، میتوانیم شاهد اتفاقات خوبی در حوزه مسکن باشیم.وی حجم بالای نقدینگی در بین مردم را دلیل دیگری بر رونق بازار مسکن در سال آینده میداند و میگوید: بازار ارز، طلا، بورس در سالهای دور تولید گزینههایی برای جذب نقدینگی مردم بودهاند و البته مسکن نیز یکی از بازارهای جذاب برای این حجم نقدینگی است.
مهدی نیا با تأکید بر اینکه هر وقت نقدینگی جذب این بازارها شود، به افزایش قیمت و رونق آن بازار منجر خواهد شد، میگوید: عددهای مختلفی برای حجم نقدینگی در دست مردم مثل ۵٠٠ هزار میلیارد تومان بیان میشود که این ارقام اگر از بانکها و مؤسسات مالی خارج و وارد بخش مسکن شود میتواند موجب رونق در بازار مسکن شود. وی تأکید میکند: اگر ورود نقدینگی به بخش مسکن مدیریت نشود میتواند به ضرر خریداران مصرفی باشد، اما اگر به رونق ساخت و ساز منجر شود کمک میکند که تقاضای مؤثر در بازار مسکن پاسخ خوبی از بازار مسکن بگیرد. زیرا تقاضای مؤثر باعث میشود حجم خرید و فروش افزایش پیدا کند و این گردش مالی باعث تأمین مسکن برای اجارهنشینها میشود.
افزایش ٢٠ درصدی خرید و فروش
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد هم از افزایش٢٠ درصدی خرید وفروش در بازار مسکن طی یکی دو ماه اخیر خبر میدهد و میگوید: وقتی سازنده تعدادی از واحدهای خود را بفروشد، شروع به خرید زمین و ساخت و ساز جدید میکند. پس شک نکنید که وضعیت مسکن در سال آینده بهتر خواهد شد. سید رضا علویان میافزاید: همچنین قیمت مسکن در مشهد به طور متوسط ٢٠درصد افزایش داشته است. در بعضی مناطق مثل قاسمآباد، تا همین یکی دو ماه پیش میتوانستید با متری یک میلیون و ۴٠٠ هزار تومان یا یک میلیون و ۵٠٠ هزار و نهایتا یک میلیون و ٨٠٠ هزار تومان، یک واحد مسکونی بخرید. درحالی که قیمت همین واحدها اکنون بالای دو میلیون تومان است. تعداد معاملات، زیاد و تعداد فروشندهها در تمام مناطق کمتر شدهاست. البته در بعضی مناطق نیز به این علت که تقاضا کمتر بوده، قیمت ها تفاوت زیادی نکرده است.
وی با تأکید بر اینکه قیمتها و حجم معاملات در بازار مسکن بین ١٠ تا ٢٠ درصد تغییر کرده است، اضافه میکند: به همین میزان هم در سال آینده شاهد رونق بخش مسکن خواهیم بود.علویان میافزاید: قیمت دلار طی یک ماه اخیر بالا رفت و دوباره برگشت کرد. اگر دولت به همین روند ادامه دهد شاهد رونق بخش مسکن خواهیم بود ولی اگر دوباره قیمت دلار بالا برود با ادامه رکود مواجه خواهیم بود. علاوه بر آن نرخ سود بانکی نیز تأثیرگذار است. چنانکه اگر سود بانکی بالا برود، دوباره ساخت و ساز فلج میشود. اما میتوان گفت اگر هیچ مؤلفه دیگری تأثیر نگذارد وضعیت در سال آینده بهتر میشود.
وی توضیح میدهد: چهار سال است که قیمتها هیچ تغییری نداشتهاست و ناگهان شاهد تغییر قیمت در بازار هستیم. نوسانات بازار ارز در قیمت مصالح ساختمانی اثر میگذارد. اما میشود جلوی این تغییر قیمت را گرفت.
علویان با اشاره به اینکه هر چه زودتر این اتفاق بیفتد بهتر است، میگوید: در گذشته هر سال افزایش قیمت اتفاق میافتاد و مشکلی پیش نمیآمد. وقتی سود قطعی بانک ١۶ درصد است، پس املاک هم باید ١۶ درصد گران شوند. وقتی این قیمتها پنج سال اضافه نشوند آمادهاند که به حباب قیمتی تبدیل شوند. در همه کشورها قیمت بالا میرود ولی میزان خیلی کم است. ولی در کشور ما جلوی آن را میگیرند و بعد قیمتها از جای دیگری سردر میآورد که همه از آن وحشت میکنند. این بد است. درست این است که هر سال نسبت به تورم قیمتها تغییر کند. با این حال ٢٠ درصد افزایش قیمت کنونی نشانههای افزایش حبابی را ندارد و میتواند یک افزایش منطقی باشد.
مسکن در شرایط ورود به رونق
دبیر انجمن انبوهسازان خراسان رضوی اما، رونق بازار مسکن را خیلی کم و در مرحله پیش رونق میداند.نعمتا... ظریف به شهرآرا میگوید: این رونق تأثیری بر جامعه هدف ما ندارد و حداقل درصد رونق باید هشت درصد باشد تا بازار از رکود خارج شود. در شش ماهه نخست سال ٩۶ هم مختصری رونق در خرید و فروش انجام گرفت ولی این میزان برای بازار مسکن کافی نیست و هنوز دهکهایی که نیاز به مسکن دارند دستشان از مسکن دور است و با این افزایش قیمتها نمیتوانند خانه بخرند.
وی با اشاره به اینکه تسهیلات بانک مسکن به ۵٠ درصد مبلغ خرید یک واحد هم نمیرسد، میافزاید: وام مسکن باید حداقل جوابگوی ٧٠ درصد قیمت مسکن باشد که خریدار بتواند ٣٠ درصد آن را از پسانداز خودش تأمین کند.دبیر انجمن انبوهسازان استان میافزاید: تا الان ٨٠ درصد بازار مسکن سرمایهای بوده و بازار مصرفی نبوده است. طی سالهای اخیر خوشبختانه مسکن از یک کالای سرمایهای خارج شده است. سازندهها توقع سود ۴٠ درصد را ندارند در نتیجه به این بخش ورود پیدا نمیکنند.
ظریف میگوید: طبق آمارهای دولت، سالی یک میلیون و ٣٠٠ هزار واحد مسکونی نیاز داریم. سالی ٨٠٠ هزار ازدواج در کشور اتفاق میافتد که ۶٠٠ هزار مورد از آنها به طلاق منجر نمیشود. در حالیکه امسال تنها ۴٠٠ هزار پروانه در کشور صادر شده که ممکن است بسیاری ازآنها به مرحله ساخت نرسیده باشد. وی با اشاره به اینکه روند صعودی نرخ دلار در یک ماه اخیر موجب گران شدن مصالح ساختمانی شد، در حالیکه کاهش آن یکباره اتفاق نمیافتد، میگوید: نشانههایی درراستای رونق نمیبینم. دولت میگوید که میخواهد در بافت فرسوده ۴٠٠ هزار واحد بسازد و بودجه تسهیلاتی برای سالی ١٠٠ هزار واحد هم اختصاص میدهد، ولی سالی ١٠٠ هزار واحد در مقابل نیاز حداقل سالی یک میلیون و ٣٠٠ هزار واحد تأثیری ندارد و سیاست تشویقی در آن دیده نمیشود.
