بيشترين مداخه دولتها درحوزه مسکن مربوط به سالهاي ۱۳۸۴تا ۱۳۹۲ ميشود، زيرا طبق آمار و دادههاي رسميكشور، بيشترين آمار شهر فروشي مربوط به اين دوره زماني بوده که در تاريخ ايران بيسابقه است. بهعبارتي با رواج شهر فروشي در دولت گذشته حدود ۷۶۰ هزار پروانه ساختماني در شهر تهران صادرشد كه اين امر جمعيت حدود سه ميليون نفري تهران را به 8 ميليون و 700 هزار نفر رساند. براساس قاعده عرضه و تقاضا در اقتصاد، زماني كه عرضه مسكن به اوج خود ميرسد، قيمت زمين و مسكن همزمان باهم بايدكاهش پبدا كند، اما قيمت زمين در تهران طي سالهاي ۱۳۸۴تا ۱۳۹۲ بيش از ۸.۶ برابر شده يعني ۷۶۰ درصد افزايش پيدا كرده است، همچنين قيمت مسکن در شهر تهران طي سالهاي ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۶ بيش از ۶ برابر شد و قيمت مسكن حدود ۵۰۰ درصد رشد يافت، اما رشد قيمت زمين طي سالهاي ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ تنها دو درصد بوده و قيمت مسکن طي سالهاي ۱۳۹۲تا ۱۳۹۵ بيش از ۱.۱ برابر شده يعني۱۰ درصد رشد پيدا كرده است. بهگفته عباس آخوندي وزير راه وشهرسازي متاسفانه اجراي طرح مسكن مهر منجر به تورم ۷۶۰ درصدي قيمت زمين و تورم ۵۰۰ درصدي قيمت مسکن شد. طی سالهای اخیر قدرت خريد مردم به هيچ عنوان متناسب با افزايش افسار گسيخته قيمت زمين و مسكن نبود و اين امر منجر به ركود شديدي در بخش مسكن شده است. ركود حاكم بر بخش مسكن و كاهش حجم معاملات در اين بخش باعث شد كه قيمت مسكن و زمين در دولت يازدهم افزايش چنداني نداشته باشد، اما كاهش قدرت خريد مردم براي خريد مسكن باعث افزايش حجم تقاضا در بخش اجاره مسكن شد. به عبارتي در شش ماه نخست امسال آمار صدور پروانههاي ساختماني 6 درصد و حجم معاملات مسكن 12 درصد رشد پيدا كرده است، اما اجارهبهاي مسکن 14.4 درصد در مقايسه با دوره مشابه پارسال افزايش يافته است كه اين امر بدين معنا است كه در نيمه نخست سال جاري تقاضا براي مسكن اجارهاي نسبت به سال گذشته افزايش پيدا كرده كه اين امر رشد نرخ اجاره را رقم زده است.
تعديل نرخ اجاره در گرو رونق خريد و فروش مسكن
براساس آمار از سال 92 تاکنون قيمت مسکن 10.6 درصد، زمين 2 درصد و اجاره مسكن نيز 1.5 برابر رشد داشته است كه عباس شوکتي کارشناس مسکن، درخصوص راهكارهاي كاهش اجاره بهاي مسكن، ميگويد: پيش بيني ميشود با رونق نسبي مسکن در نيمه دوم سال 96، بخشي از تقاضا به سمت خريد رفته و اين امر باعث تعديل قيمتها در بخش اجاره شود. به عبارت سادهتر در ادامه سال جاري رونق مسکن ادامه خواهد داشت و با رونق يافتن خريد و فروش مسکن مصرفي و کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن، اجارهبها تعديل شود، زيرا در حال حاضر به دليل پايين بودن قدرت خريد مسکن خانوارهاي متوسط، متقاضيان مسکن به سمت اجاره مسکن متمايل شدهاند که به دليل افزايش تقاضا براي اجاره مسكن، اجارهبها نيز افزايش يافته است، اما اگر تسهيلات بخش مسکن به تدريج وارد جامعه شود، ميزان متقاضيان اجاره مسكن نيز کاهش يافته و از اجارهبهاي مورد انتظار موجران کاسته ميشود. به عقيده اين كارشناس مسكن، دولت ميتوانست با اقداماتي همچون تزريق تسهيلات به بازار، رونق بسيار بالايي را در بازار خريد و فروش ايجاد کند،اما با علم به اينکه هر رونقي الزاما براي اقتصاد مفيد نيست از اين کار اجتناب کرده است. نگاهي به سالهاي دورتر نشان ميدهد که رونق بخش مسکن تنها باعث افزايش سفته بازي شده و خريدار واقعي هر روز با افزايش قيمتها و کاهش قدرت خريد با مشکل مواجه شده است، بنابراين اين رونق کاذب تنها به سود برخي افراد فرصت طلب بوده است. در شرايط فعلي که بازار مسکن به رونق ملايم خود ادامه ميدهد، بايد عوامل بازدارنده مانند قانون پيش فروش و همچنين قانون مالياتهاي مستقيم از طرف دولت، قوه قضاييه و مجلس شوراي اسلامياصلاح و بازنگري شود.
رونق ادامهدار در بازار استيجار مسكن
درخصوص دلايل افزايش اجارهبها و راهكارهاي كاهش نرخ اجاره مسكن، احمدرضا سرحدي كارشناس ارشد اقتصاد مسكن در گفت وگو با « تجارت» ميگويد: مسكن نياز اوليه انسان است به عبارتي انسان بدون مسكن نميتواند زندگي كند. وقتي با يك بازار گران قيمت و ركود مطلق در خريد مواجه هستيم، افرادي كه نيازمندمسكن هستند چارهاي به غير از ورود به بازار استيجار ندارند. هماكنون در بازار مسكن بيتعادلي وجود دارد بهطوري كه عرضه مسكن در بازار بيشتر از تقاضا براي خريد ملك است، اين موضوع در بازار استيجار برعكس است به عبارت سادهتر روزانه متقاضيان خريد مسكن به دليل ناكافي بودن قدرتمالي به خيل متقاضيان اجاره مسكن اضافه ميشوند كه اين روند باعث افزايش اجارهبهاي مسكن شده است. تعداد واحدهاي مسكوني براي اجاره محدود است و اين تعداد واحدهاي مسكوني پاسخگوي تقاضاي بالاي متقاضيان براي اجاره مسكن نيست كه اين عدم تعادل در عرضه و تقاضا براعث افزايش قيمت اجاره مسكن شده است. متوسط افزايش قيمت اجاره نسبت به قيمت ملك بسيار متفاوت است به طوري كه متوسط افزايش قيمت اجاره مسكن بيشتر از متوسط نرخ تورم است، اما متوسط افزايش قيمت خريد و فروش مسكن پايين از متوسط نرخ تورم است.
لزوم اخذ ماليات از خانههاي خالي
اين كارشناس ارشد مسكن تصريح ميكند: يكي از دلايل كاهش عرضه واحدهاي مسكوني براي اجاره اين است كه مالكان به دليل آسيبهاي وارده به ساختمان خواهان اجاره واحدهاي مسكوني خود نيستند و تمايل دارند كه اين واحدهاي مسكوني خالي از سكنه باشد. زماني كه عرضه واحدهاي مسكوني اجارهاي افزايش پيدا كند، تعادل بين عرضه و تقاضا باعث كاهش اجارهبهاي مسكن ميشود، لذا دولت بايد سياستهايي در اين راستا بيانديشد كه يكي از اين سياستها اخذ ماليات از خانههاي خالي است، در حال حاضر بيش از دو ميليون و 500 واحد مسكوني خالي در كشور وجود دارد كه با اخذ ماليات از اين واحدهاي مسكوني، مالكان به ناچار اين واحدهاي مسكوني را وارد بازار استيجار ميكنند.
ضرورت ساخت خانههاي اجارهاي
اين كارشناس ارشد مسكن با اشاره به اينكه بخش خصوصي بايد از فكري كه حتما واحدهاي مسكوني خود را بفروشند خارج شود، ميگويد: دولت و بخشخصوصي و شركتهاي انبوهساز بايد ساختمانهايي تنها براي اجاره واحدهاي مسكوني بسازند كه ميتوانند ويژگيهايي براي اين ملكهاي استيجاري در نظر بگيرند كه باعث افزايش تمايل متقاضيان براي اجاره مسكن شود بهعبارتي اين خانههاي اجارهاي ميتواند به صورت اجاره به شرط تمليك باشد. بازار استيجار هميشه رونق خود را دارد و در بخش اجاره مسكن هيچگونه ركودي وجود ندارد و اين رونق باعث افزايش اجارهبهاي مسكن شده است، اما در بخش خريد فروش مسكن ركود وجود دارد به عبارتي تقاضاي موثر در بخش خريد و فروش مسكن وجود ندارد، زيرا متقاضيان توان مالي كافي براي ورود به بازار خريد و فروش مسكن ندارند. متاسفانه بيش از 5 ميليون نفر از جوانان تحصيلكرده كشور بيكار هستند، بنابراين درآمد و حقوقي براي ورود به بخش خريد و فروش مسكن وجود ندارد. همچنين با توجه به ركود حاكم در اين بخش و عدم بازگشت سرمايه، سرمايه گذاران تمايلي براي سرمايهگذاري در بخش ساخت و ساز مسكن ندارند، لذا دولت بايد سياستهاي تشويقي و تنبيهي براي مالكان در نظر گيرد تا با افزايش عرضه مسكن اجارهاي در بازار مردم زيربار اين اجارهبهاي سنگين مسكن نروند.
