هر‌چند بازار اجارۀ مسکن این روزها گرم‌تر شده، شواهد نشان می‌دهد که بازار خرید و فروش مسکن در کشور چندان تغییری نکرده است و بازار همچنان در رکود به سر می‌برد. درکنار جستجوی مردم برای اجاره و خرید و فروش، یکی از مسائلی که شهروندان دغدغۀ آن را دارند میزان هزینۀ خدمات بنگاه‌های املاک و چگونگی پیگیری شکایت درصورت تخلف احتمالی است. این مسائل باعث شد با سیدعلیرضا علویان، نایب‌رئیس اتحادیۀ املاک مشهد گفتگو کنیم و از او وضعیت بازار را جویا شویم. علویان اعتقاد دارد که بیشترین تخلفات صورت‌گرفته مربوط‌به واحدهای صنفی فاقد مجوز است و همین‌ها هستند که با اخذ پورسانت‌های زیاد سبب شده‌اند بخشی از مردم این روزها نگران پرداختی خود هنگام معاملۀ مسکن باشند.
در ابتدا از وضعیت فعلی بازار بگویید. درحال حاضر وضعیت بازار رهن و اجاره چطور است؟
104310.pngامسال وضعیت اجارۀ مسکن به‌نوعی است که رشد قیمت‌ها در حد متورم است و اگر به‌صورت میانگین بخواهیم رقمی را در این‌راستا ارائه دهیم، می‌توان گفت که اجارۀ مسکن بین ۱۰تا ۱۵درصد بسته به مناطق مختلف تغییر کرده است. در‌این‌میان واحدهایی که مبلغ رهن بیشتری داده‌اند در زمان تمدید یا تغییر مستأجر افزایش کمتری را تجربه می‌کنند، اما در واحدهایی که مبلغ اجارۀ بها کمتر است، میزان افزایش اجاره بیشتر می‌باشد. همین مسئله سبب می‌شود بخشی از مستأجران به‌دنبال رهن باشند.
اما این روزها باتوجه‌به زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی احساس می‌شود مردم کمتر علاقه دارند رهن بگیرند. این مسئله چه تأثیری بر بازار رهن و اجاره گذاشته است؟
بله. درست اشاره کردید. از زمانی‌که میزان سود بانکی کاهش یافته است، بیشتر مالکان علاقه دارند به‌جای رهن، اجاره دریافت کنند. این مسئله سبب می‌شود فشار روی مستأجران برای دادن اجاره بیشتر شود، اما درکنار این مسئله، موضوع مؤسسات مالی غیرمجاز و بحران‌های بانکی که این روزها مطرح شده هم بر روی بازار اجاره مسکن تأثیر گذاشته است، به‌طوری‌که اگر مالکان پیش از این رهن می‌گرفتند و آن را در بانک‌ها می‌گذاشتند، امروز کمی محتاطانه تر عمل می‌کنند، چون نگران هستند که اگر پول را در مؤسسۀ غیرمجاز که بعضاً سود بالایی هم می‌دهد، بگذارند، اگر نتوانند پول را به‌موقع بردارند دچار مشکل می‌شوند.
و این موضوع سبب شد در بازار مردم تمایل به اجاره پیدا کنند؟
بله؛ یک علت این است که اگر صاحبخانه نتواند به‌موقع پول را به مستأجر بدهد، این خودش مشکل‌زا می‌شود. به‌هر‌حال هر روز که پرداخت مبلغ به تأخیر می‌افتد، این روی روابط با مستأجر تأثیر دارد. ازطرفی مستأجر پولش را می‌خواهد و صاحبخانه هم اگر رهن را در یک مؤسسۀ ریسک‌دار بگذارد، اگر حتی اول سود خوبی بدهد، بعداً که این پول را به او ندهد، با مستأجر خود دچار مشکل می‌شود. برای همین این ریسک را نمی‌کند و ترجیح می‌دهد اجاره را هر سال بیشتر کند. ازطرفی مستأجر هم چون توان مالی مشخصی دارد، دوست دارد که وضعیت به‌گونه‌ای باشد که رهن بدهد تا هزینۀ جاری زندگی‌اش را بهتر بتواند تأمین کند.
وضعیت بازار خرید و فروش مسکن چطور است؟ چهارسال است که این بازار در رکود به سر می‌برد. آیا نشانه‌ای از رونق در بازار دیده می‌شود؟
شرایط رکود بازار مسکن در مشهد طی چند سال گذشته تغییری نکرده و وضعیت تورم یا رکود کمکی به رونق این بازار نکرده است. اوایل دهه۹۰ میزان تورم به ۳۱درصد رسید و قیمت مسکن نیز افزایش یافت. از سال۱۳۹۲ و هم‌زمان با آغاز کار دولت یازدهم، میزان تورم از ۳۵ درصد به ۹درصد کاهش یافت که منجر به کاهش قیمت مسکن، اما رکود در بازار و ساخت‌و‌ساز شد. در هر دو دوره یعنی هم در زمان افزایش تورم و رشد قیمت در بازار مسکن و هم در زمان مهار تورم و رکود در بازار مسکن، شرایط مسکن ایدئال نبوده و برای فعالان این بخش شرایط مطلوبی به شمار نمی‌رفت. اوایل دهۀ۹۰ به‌دلیل قیمت زیاد مسکن، قدرت خرید مردم کاهش یافت و در چند سال اخیر نیز به‌دلیل رکود، فروش مسکن کمتر از قیمت واقعی و منجر به کسادی بازار شده است.
پیش‌بینی می‌شد که مثلا تابستان امسال بازار رونق می‌گیرد. این‌ها چرا محقق نشد؟
در گذشته بازار مسکن در ایام نزدیک به عید نوروز و ایام تابستان رونق مطلوبی داشت، اما اکنون این وضعیت تغییر کرده و دیگر نمی‌توان زمان رونق خرید و فروش را پیش‌بینی کرد. این مسئله باعث بروز مشکلاتی برای فعالان این بخش می‌شود. بخشی از این بی‌رونقی بازار به رکود کلی اقتصاد و کاهش نقدینگی برمی‌گردد که در‌نتیجۀ آن، قدرت خرید هم کاهش یافته و به همین دلیل رغبت در بازار برای خرید و فروش کم شده است.
براین‌اساس نمی‌توان پیش‌بینی کرد که احتمال گرانی قیمت در بازار مسکن وجود دارد؟
وضعیت بازار به‌گونه‌ای نیست که بتوان خیلی قاطعانه یک رقم داد و گفت همین قدر قیمت مسکن تغییر می‌کند. اگر هم بازار رونق بگیرد و خرید و فروش راه بیفتد به‌طور حتم نوسانات قیمت خواهیم داشت و البته ما نمی‌توانیم میزان آن را پیش‌بینی کنیم. حداقل در کوتاه‌مدت این مسئله که قیمت جهشی گران می‌شود، تحقق نخواهد یافت.
این روزها یکی از دغدغه‌های مردم، اخذ پورسانت‌های زیاد از‌سوی برخی بنگاه‌های املاک است. شهروندان زیادی با روزنامه تماس گرفته و سؤال کرده‌اند که برای هر معامله باید چه مقدار بپردازند. برای جلوگیری از اخذ پول بیشتر چه اقداماتی انجام داده‌اید؟
یکی از مسائلی که قبل از پاسخ به این سؤال باید بگویم این است که بیشترین تخلفات در واحدهای صنفی غیرمجاز صورت می‌گیرد، یعنی ما که می‌رویم و تخلفات را بررسی می‌کنیم، می‌بینیم واحدی که مجوز دارد و رسماً دارد فعالیت می‌کند، تخلفش بسیار بسیار کم است. حالا نمی‌گویم تخلفشان صفر است، ولی بسیار کم است. وقتی آمار گرفته می‌شود، متوجه می‌شویم بسیاری از تخلفات توسط واحدهای مجاز انجام نشده، بلکه توسط غیرمجازها صورت گرفته است. در همین راستا برخورد با غیرمجازها را در طرح جدید با دادگستری شروع کرده‌ایم. به‌عنوان مثال منطقۀ۱۱ را موشکافانه بررسی کرده‌ایم و هیچ بنگاه املاک غیرمجازی در این منطقه نیست که شناسایی نشده باشد. اما فرمول دریافت پورسانت به این صورت است که در معاملات کمتر از ۳۰۰میلیون‌تومان ۳صدم درصد از معامله از هر‌طرف دریافت می‌شود. برای معاملات بیشتر از این به‌ازای رقم بیش‌از ۳۰۰میلیون تومان ۲صدم درصد از کل معامله دریافت می‌شود. به‌جز‌این ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده هم وجود دارد که باید از افراد دریافت شود.
اما برخی بنگاه‌ها خیلی بیشتر از این رقم می‌گیرند. علت چیست؟
اینکه از رقم قانونی بیشتر گرفته می‌شود، تخلف است و به‌طور حتم اگر افراد به اتحادیه بیایند و شکایت خود را مطرح کنند ما به آن رسیدگی می‌کنیم. منتهی به مردم یادآوری می‌کنیم که مبلغی که به بنگاه می‌دهند به‌صورت نقد نباشد و ازطریق سیستم بانکی باشد و درقبال آن رسید دریافت کنند. وقتی این کار انجام شود بهتر می‌توان با تخلف برخورد کرد. پیش آمده که فردی آمده و گفته که از من پول بیشتر گرفته‌اند، اما نقد داده‌ام. در این‌گونه موارد، رسیدگی به شکایت خیلی سخت می‌شود. درکنار این مسئله باید یکی از دلایل تخلف توسط برخی افراد را ثابت‌ماندن حق‌الزحمه دانست. در حال حاضر حق‌الزحمه‌ای که در مشهد توسط بنگاه‌های املاک اخذ می‌شود کمتر از برخی شهرهای کشور است. نرخ‌نامه‌ها هرساله باید مطابق تورم موجود به‌روز شود. در کل کشور فقط نرخ‌نامه مشهد است که در ۱۴سال اخیر تغییری نکرده و این موضوع می‌تواند تخلف‌زا باشد، چون درآمد و هزینۀ اعضای اتحادیه هم‌خوانی ندارد و بالطبع نه یک مشاور املاک بلکه هر کسی که درآمد و هزینه‌اش هم‌خوانی لازم را نداشته باشد به‌دنبال آن است که راه‌های جایگزین را برای پوشش هزینه‌هایش پیدا کند. براین‌اساس ما درحال پیگیری هستیم که نرخ‌نامۀ اتحادیه تغییر کند؛ به‌طور حتم با تصویب نرخ‌نامۀ جدید میزان تخلفات هم کاهش بیشتری می‌یابد.
الان یکی از گلایه‌های مردم، این است که خود بنگاه‌ها به افزایش قیمت خانه و اجارۀ مسکن دامن می‌زنند. شما این را قبول دارید؟
نمی‌گویم هیچ بنگاهی این کار را نمی‌کند، اما در همۀ واحدهای صنفی و شغلی به‌هر‌حال تخلف وجود دارد. قبول ندارم که این مسئله فراگیر است. ممکن است معدود افرادی این تخلف را انجام دهند. درواقع بحثم این است که نباید تصور کرد که همۀ واحدهای صنفی ما این تخلف را انجام می‌دهند.
درکنار این، گلایه‌ای هم وجود دارد که بنگاه‌های املاک وارد پیشفروش خرید مسکن و زمین می‌شوند. این کار تخلف است. چرا برخورد نمی‌شود؟
چرا، برخورد می‌کنیم. الان دستورالعملی آمده که پیشفروش باید در محضرها صورت بگیرد و نباید در بنگاه‌ها قرارداد بست. بنگاه‌های املاک می‌توانند نقش مشاور را داشته باشند و دو طرف را به یکدیگر وصل کنند، اما عقد قرارداد باید در محضر انجام شود و اگر بنگاهی در این زمینه تخلف کند، برخورد می‌کنیم. درواقع قانون نگفته که دفاتر املاک هیچ کاری برای پیشفروش انجام ندهند؛ بلکه برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی هریک از متعاملین، انعقاد قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی احاله داده است، اما طبیعتاً بنگاه‌های املاک که نقش واسط را ایفا می‌کنند، می‌توانند برای کاری که انجام می‌دهند هزینه دریافت کنند.
