لزوم طراحی پروژه‌های ساخت انبوه
یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش دامنه رکود در بازار مسکن و کاهش ساخت و سازها در این حوزه، کاهش شدید قدرت خرید مردم است. به بیان دیگر سطح قیمت‌ها در بازار مسکن در سال‌های اخیر خصوصا در شهرهای بزرگ به حدی بالا رفته که متقاضیان مسکن که عموما هم از طبقه متوسط شهری هستند، هر چه حساب و کتاب می‌کنند دارایی‌ها و پس‌اندازهایشان حتی به کمک وام‌های مسکن هم نمی‌تواند آنها را صاحب خانه‌ای که مدنظرشان است بکند. این مسئله فشار بر بخش اجاره را هم به صورت مضاعف افزایش داده و در این بازار هم شاهد افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها هستیم. کارشناسان بازار مسکن بر این باورند برای غلبه بر مشکلات بخش مسکن هیچ راه میان بری جز طراحی پروژه‌های ساخت انبوه به کمک بخش خصوصی و البته با قصد ساخت مسکن ارزان قیمت وجود ندارد. آنها مدلی مانند مسکن مهر البته با رفع نواقص آن را پیشنهاد می‌کنند. از سوی دیگر برخی کارشناسان بر این باورند یکی از ضعف‌های ساختاری در بازار مسکن کشورمان این است که ساخت مسکن برای اجاره جدی گرفته نشده و عموم سرمایه‌گذاری‌ها به منظور ساخت مسکن برای فروش بوده است و این بخش هم برای غلبه بر مشکل گرانی اجاره‌بها باید به سرعت فعال شود.
به هر حال آنچه مسلم است بازار مسکن به شدت تحت تاثیر کاهش قدرت خرید مردم قرار گرفته و در حالی که گفته می‌شد قیمت مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری افزایشی خواهد بود، گزارش‌ها حاکی از این است که قیمت‌های امسال با قیمت‌های سال گذشته به دلیل نبود متقاضی جدی و پایین بودن قدرت خرید تغییری نداشته است. به گفته اکثر مشاوران املاک پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن دلیل اصلی رکود و افزایش نیافتن قیمت مسکن است. قدرت خرید متقاضیان به قدری پایین است که وارد معامله جدی برای خرید و یا فروش مسکن نمی‌شوند. اگرچه در‌ابتدای امسال تحلیل‌ها به این صورت بود که پس از برگزاری انتخابات باید شاهد افزایش معاملات و قیمت مسکن باشیم، اما پالس‌های داده شده از بازار مسکن به‌گونه‌ای است که قیمت مسکن ثابت و نسبت به سال گذشته افزایش نداشته است. برخی مشاوران املاک و واسطه‌های ملکی نیز بر این باور هستند که ورود به دوره پیش رونق نیز ادعایی بیش نیست، چراکه وقتی قدرت خرید پایین است، چطور می‌توان امیدوار بود که متقاضیان عزم جدی برای خرید مسکن داشته باشند.رشد ٥٥درصدی تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های ٩٠ تا ٩٥، هم‌اکنون منجر به ارایه راهکارهای پراکنده از نحوه برخورد سیاستگذاران بخش مسکن با وضع فعلی خانه‌های خالی شده است. در این میان برخی از صاحبنظران بازار مسکن پادزهر خانه‌های خالی در کشور را در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین و برخی دیگر هدایت منابع بانکی را به ساخت و خرید خانه با متراژ‌های پایین و در مناطق جنوبی تهران اعلام می‌کنند. فردین یزدانی کارشناس بازار مسکن در این باره با اشاره به کشش بالای قیمتی خانه‌های لوکس شمال تهران معتقد: «فعالان بازار به خوبی می‌دانند در فصول پررونق سال می‌توانند این افزایش قیمت را به خریدار ملک کمانه کنند. اما چنین امکانی در خانه‌های با متراژ پایین و ارزان امکان‌پذیر نیست. بر همین اساس دولت با در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین می‌تواند به نوعی کنترل بازار را در دست گیرد. در واقع نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور طی دو دهه اخیر همواره بیش از ٢ واحد درصد از نرخ رشد جمعیت بوده است.»
بازار مسکن نیازمند نگاه تازه
چند سالی است که بازار مسکن درگیر رکود شده و همین امر در کنار افزایش نرخ اجاره باعث شده رویای خرید مسکن برای بسیاری از مردم تعبیر نشود. در سال‌های نه چندان دور بخش مسکن اولین گزینه برای سرمایه‌گذاری مردم به شمار می‌رفت و به دلیل شرایط خاص اقتصادی آن دوران اولین گزینه برای خانوارهای ایرانی در جهت تضمین پیشرفت خانواده خرید مسکن بود. همین امر باعث شده بود که این بخش از اقتصاد به شدت رونق بگیرد. این رشد تا جایی پیش رفت که بخش مسکن ژ در سال 1390، 20 درصد از کل تولید ناخالص داخلی کشور را شامل شد. در سال‌های دهه 70 به طور متوسط 5 درصد از کل تولید ناخالص داخلی ایران در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری می‌شد. مشکلات متعدد اقتصادی در سال‌های دهه 80 به‌افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم منجر شد و عملاً شرایط بازار مسکن را وخیم کرد. عملا از سال 1389 به بعد بازار مسکن شاهد کاهش تقاضای صدور مجوز ساخت بود، به گونه‌ای که سال 89کاهش بسیار کم و در سال 90 تقاضای صدور مجوز ساخت 4/2 درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت. این روند در سال‌های 1391 و 1392 به قدری شدت یافت که عملا در سال 1393 تقاضای صدور مجوز ساخت مسکن 32.1 درصد سقوط کرد. این کاهش تقاضا اما نتوانست به کاهش قابل توجه قیمت در بازار منجر شده و عملاً مالکان خانه‌ها از فروش واحدهای خود با قیمت پایین‌تر خودداری کردند. کاهش توان خرید خانوارهای ایرانی در حوزه مسکن منجر به افزایش تقاضا برای اجاره شده و همین امر مشکلات این بخش را تشدید کرده است چرا که افزایش تقاضای اجاره به افزایش اجاره‌بها در شهرهای بزرگ منجر شده و قدرت خرید خانوارهای ایرانی را بیش از پیش کاهش داده است. این آمار و ارقام در کنار تقاضای بالقوه‌ای که در بازار مسکن کشورمان وجود دارد، نشان می‌دهد سیاست‌گذاری برای رفع مشکلات مردم در این بخش نیازمند نگاهی نو است.
