برای این منظور نکات زیادی به عنوان مبناهای مالیاتی در نظر میگیرند. یکی از مواردی که تشخیص استحقاق پرداخت مالیات بسیار دشوار است، بخش مسکن است. بخش مسکن دارای ماهیتی دوگانه است. از یکسو به عنوان یک نیاز ضروری مطرح است و از طرف دیگر ابزاری برای سرمایهگذاری بهحساب میآید. طبیعی است که اخذ مالیات از مورد اول باید با وسواس بسیاری صورت گیرد یا اصلا صورت نپذیرد. از طرف دیگر در مورد املاکی که با نیت سرمایهگذاری و سوداگری خریداری و نگهداری شده است، میتوان با خیال آسوده مالیات گرفت، چراکه این سوداگران بخش مسکن هستند که در کنار تورم عمومی کشور، باعث لجامگسیختگی قیمتهای این بازار میشوند و اگر انگیزه سوداگری از این بازار حذف شود، خانوارهای نیازمند بهآسانی میتوانند مالک واحد مسکونی شوند؛ اما اخذ مالیات از مسکن نیازمند برهه زمانی حسابشده و مطلوبی است. به عقیده بیشتر کارشناسان اخذ مالیات از بازار مسکن در زمان رکود باعث اغمای بیشتر این بازار خواهد شد. اگرچه این کارشناسان اخذ مالیات از مسکن را واجب میدانند، اما معتقدند بازار کنونی هیچ سنخیتی با بخشنامه جدید سازمان امور مالیاتی مبنی بر اخذ مالیات 10درصدی از درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان را ندارد. بر اساس این بخشنامه مقررشده در شهرهای بالای 100هزار نفر جمعیت، مالیات علیالحساب ۱۰درصدی از اشخاص حقیقی اخذ شود. برای بررسی اثر این مالیات بر بازار مسکن سراغ چند کارشناس رفتیم و نظر آنها را جویا شدیم.
مالیات 4 گانه مسکن در جهان
به نوشته تعادل ، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مالیات مسکن در جهان به 4 شکل اخذ میشود، گفت: این مالیاتها شامل مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر مسکن خالی، مالیات بر خانههای گرانبها و مالیات بر ارزش زمین است.
غیبی افزود: اخذ مالیات بر عایدی سرمایه یکی از موثرترین ابزارهای دولتی برای رفع و سد انگیزههای سوداگری و بازار سیاه کالای مصرفی است. اصل کلی اخذ این نوع مالیات بر پایه منفعت حاصل از خرید و فروش املاک، معافیت سرپناه و تمایز قائل شدن بین انگیزههای سوداگری و غیره در تعیین نرخ و پایه مالیاتی است. در حال حاضر این نوع مالیات در بیشتر کشورهای جهان اجرا میشود.
وی در خصوص مالیات بر خانههای خالی گفت: کشورهایی که بهشدت بهنظام بازار معتقد هستند، در خصوص اخذ مالیات از خانههای خالی چشمپوشی نمیکند. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانههای خالی برای مالکان شده و نگهداری خانههای خالی را هزینهبر میکند. این نوع مالیات بهصورت دورهیی و تا زمانی که ملک موردنظر بهصورت کالای مصرفی و مسکونی لحاظ نشود، اخذ میشود. غیبی در خصوص مالیات بر خرید املاک گرانقیمت نیز گفت: از آنجای که املاک لوکس فاقد فلسفه سرپناهی هستند و به نوعی یک سرمایه محسوب میشوند، مشمول مالیات بر املاک گرانقیمت میشوند در بیشتر کشورهای جهان به دلیل اینکه این مالیات از املاک با قیمت بالاتر از قیمت متوسط اخذ میشود، تعداد واحدهای مسکونی مشمول مالیات محدود اما درآمدهای مالیاتی حاصله قابلتوجه است. غیبی همچنین در خصوص مالیات بر ارزش زمین نیز یادآور شد: یکی دیگر از مالیاتهای بخش مسکن در مناطق شهری، مالیات بر ارزش زمین است. اهمیت این نوع مالیات از جایی نشات میگیرد که با افزایش روزافزون تقاضا برای مسکن از سویی و محدود بودن منابع زمین شهری و عدم امکان تولید زمین، استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را اجتنابناپذیر و مسکن هدایت کند. مالیات بر زمینهای خالی به دلیل اینکه مدیریت منابع زمین شهری و تخصیص بهینه آنها برای ایجاد زیرساختهای شهری بر عهده شهرداریهاست، اخذ این نوع مالیات بیشتر بر عهده شهرداریها و بهصورت عوارض شهری صورت میگیرد. تامین منابع درآمدی شهرداریها از طریق اجرای این مالیات بهجای عوارض فروش تراکم منجر به ایجاد رویکردی عدالت محور در عرصه درآمدهای شهرداریها میشود، چرا که هر چه میزان خدمات شهری در منطقهیی بیشتر باشد، قیمت زمین در آن منطقه بالاتر بوده و درنتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود.
وی با ابراز تاسف از اینکه در حال حاضر هیچیک از 4 نوع مالیات مسکن و زمین در کشور ما اخذ نمیشود، گفت: به نظر میرسد التهابهای دورهیی قیمت مسکن ناشی از عدم اخذ مالیات از بخشهای گفتهشده باشد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت یازدهم خواسته یا ناخواسته باعث خروج مسکن از بخش سرمایهیی شد، اظهار کرد: در دوران رونق شاهد عدم شفافیت مسکن، رشد تصاعدی قیمتها و فضای نوکیسگی بودیم. حال باید گفت، اگر در حال حاضر با این مفاهیم روبهرو نیستم، به خاطر تلاش و اصلاح قانونهای خریدوفروش دولت یازدهم نیست، این موضوع در پس رکود بازار نهفته شده و همانند آتش زیر خاکستر است.
بازی شطرنج و دانه گندم
وی همچنین گفت: به نظر میرسد اخذ مالیات 10 درصدی بخشنامه سازمان امور مالیاتی طبق ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم بتواند راهکاری برای توجیه سازندگان برای عدم احتکار املاک ساختهشده لحاظ شود. این مالیات به علت گستردگی در کشور رقم بزرگی محسوب و یادآور بازی شطرنج و دانه گندم است (افزایش تصاعدی میزان گندم بر اساس خانههای جدول) بنابراین رقم کوچکی نیست و دولت میتواند از این مالیات عایدی مطلوبی داشته باشد.
اشتباه فاحش مالیات 10درصدی
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن اما با انتقاد از عملکرد مجلس در خصوص تصویب اخذ مالیات 10 درصدی از فروش مسکن گفت: چند سال پیش در مجلس مقرر شد دو نوع مالیات بر عایدی سرمایه برای املاک بلوکهشده بالای سه سال و زیر سه سال اخذ شود. اما یک اتفاق اشتباه در این بین رخ داد. ماده اخذ مالیات بر عایدی سرمایه بالای سه سال با مخالفت مجلس و شخص وزیر (عباس آخوندی در سال 93) رد و ماده اصلاحی 77 تصویب شد.
بیضایی افزود: ازآنجاییکه اخذ پایان کار مسکن منوط به پایان و اتمام پروژه نیست، احتکارکنندگان چندساله میتواند هر زمان که دلشان بخواهد پایان کار اخذ کرده و مشمول 10درصدیها شوند.
وی همچنین گفت: بههرحال در ماده قبلتر، مالیات بر عایدی سرمایه یک اشتباه بزرگ برای مجلس در حیطه قانون مالیات محسوب میشود و بطورکلی بخشنامه اجرایی ماده 77 را زیر سوال میبرد؛ زیرا سازنده میداند در صورت عدم ارائه ملک خود تا قبل از سه سال، مشمول هیچ مالیاتی نمیشود و برعکس اگر قبل از سه سال ملک موردنظر خود را وارد میدان فروش کند، باید 10درصد مالیات بپردازد که این رقم در دوران رکود عدد بزرگی است.
بیضایی بابیان اینکه این ناهماهنگیها بهوضوح نشان میدهد عزم جدی برای پایان احتکار مسکن وجود ندارد، تاکید کرد: بدون تردید این مالیات اثر عکس دارد و باعث بلوکه شدن بیشتر املاک بیش از سه سال میشود. این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد بر اینکه اگر مسوولان به دنبال ایجاد و حفظ توازن در بازار عرضه و تقاضا هستند، باید نگاه جدیتری به قوانین مالیاتی داشته باشند و با ابترسازی این قوانین باعث شوک و خنده سوداگران نشوند؛ زیرا این عده از هر اشتباهی امتیازی برای خود میگیرند.
بیضایی همچنین گفت: این اشتباه آشکار باعث عمیقتر شدن دوران رکود خواهد شد. وی همچنین با اشاره به اینکه این نوع مالیات از جیب مصرفکننده نخواهد بود، گفت: این موضوع از تفاوت خریدوفروش مسکن محاسبه میشود و حتی اگر طی 10سال مسکنی فروخته نشود، از این نوع مالیات معاف است و عملا تاثیری در بازار نخواهد داشت.
این کارشناس گفت: اخذ مالیات عایدی بخش مسکن طبق پیشبینی قانون بر اساس خوداظهاری خواهد بود و حتی متناسب بودن با قیمت منطقهیی نیز در آن لحاظ نشده که این موضوع نیز میتواند موجب بیاثر کردن این نوع مالیات شود، زیرا قیمت واقعی در آن اظهار نخواهد شد. وی گفت: اخذ مالیات صحیح باعث حفظ و توازن عرضه و تقاضا میشود. به نظر میرسد اگر املاک بلوکهشده وارد بازار مصرف شود، بسیاری از درگیریهای ذهنی دولت در خصوص تامین مسکن نیز رفع شود.
چه خدمتی در ازای مالیات ارائه میشود؟
شاهین افتخاری، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه همواره اقتصاد بیمار درگیر نرخ تورم است، گفت: در حال حاضر رکود سنگینی دامن مسکن را فراگرفته و بدون تردید اخذ مالیات برشدت این رکود اضافه خواهد کرد.
این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد به اینکه شهرداریها بهاندازه کافی سازندهها را چپاول میکنند گفت: بروکراسیهای شدید ملی و معنوی ارگانهای وابسته به شهرداریها بهاندازه کافی سد راه سازندهها هستند. اعمال قوانین مالیاتی برازنده کشورهایی است که راه را برای تولیدکنندگان هموار کردند. در حال حاضر دولت و دولتهای محلی تنها به دنبال جبران هزینههای خود هستند.
وی گفت: بیشتر کشورهای اروپایی مالیات را اخذ و آن را در قالب خدمات مختلف به مردم برمیگردانند. حال باید پرسید در کشور ما چه خدماتی در ازای اخذ مالیات ارائه میشود. بهطور مثال، آیا از بروکراسیهای اداره سازندگان کم میشود یا بر تعداد مشوقها افزوده میشود. بههرحال نظام اقتصادی بیمار دارای کموکاستیهای بیشماری است که باید اصلاح شود.
افتخاری گفت: در حال حاضر مسکن با رکود شدیدی روبهروست و تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد. مسوولان باید بدانند تقصیر عدم رونق معاملات مسکن بر گردن سازندگان نیست. اگر سازندهیی هم بخواهد ملک خود را به بازار ارائه کند به علت کاهش توانایی خرید متقاضیان با عدم عرضه روبهرو میشود. متاسفانه در حال حاضر از سازندهیی میخواهند مالیات اخذ کنند که مشتری برای ملک وی وجود ندارد. این مورد نوعی تناقض آشکار و علیه تولیدکننده است.
متاسفانه دولت در بخش مسکن دچار کجفهمی شده است. هرچه فعالان بازار مسکن به مسوولان میگویند به دنبال ارائه راهکارهای نجاتبخش مسکنی باشید، مسوولان بیشتر به دنبال اخذ امتیاز مالی و هیجانی از بازار نیمهجان هستند.
وی بابیان اینکه در حال حاضر بیشتر موسسهها و بانکها املاک خود را برای فروش گذاشتهاند، گفت: مسوولان وضع و رکود بازار مسکن را جدی تلقی نمیکند. همه موسسهها به دنبال نقد کردن سرمایههای منقول خود هستند. بهطور مثال، بیش از یک سال است که بانک ملت ساختمان جم را برای فروش گذاشته اما مشتری واقعی برای عرضه آن پیدا نکرده است. به هرحال باید بدانیم
وضعیت کنونی مسکن عادی نیست. بدون تردید بیش از دو سوم سازندهها به دنبال بازگشت سرمایههای بلوکه خود شده هستند. در حال حاضر برخی از سازندهها بهشدت درگیر بهرههای بانکی و اشخاص حقیقی هستند و میخواهند به آزادی مالی دست پیدا کنند، اما متاسفانه بازار مسکن کنونی مشتری واقعی کم دارد. این کارشناس گفت: بههرحال مسوولان باید تفاوتی بین فروش خواسته و ناخواسته سازندگان قائل شوند. در حال حاضر اکثر سازندگان به دنبال فروش هستند اما بازار خالی از تقاضاست.
افتخاری همچنین اظهار کرد: اخذ مالیات از سازندگان در این دوره زمانی به هر شکل و در هر قالب برازنده نیست زیرا به چاه افتاده منتظر سنگ نیست منتظر طناب محکمی است از این مکان رهایی پیدا کند. وی در پاسخ به این سوال که آیا شما بهطورکلی فلسفه احتکار را زیر سوال میبرید، گفت: ما در بخشهای از املاک مانند تجاری و مسکونی لوکس احتکار به معنای واقعی داریم، اما بنده معتقدم بخش املاک متوسط و رو به پایین فاقد مشتری توانمند است. این کارشناس گفت: بههرحال مسوولان برآیند درستی از وضعیت کنونی بازار مسکن ندارند و با شکم پر شروع به تصویب و ارائه بخشنامه میکنند. در حال حاضر بخش اعظمی از مردم به دلیل عدم دسترسی آسان به وامهای متنوع توانمندسازی نشدهاند. بنابراین ترجیح میدهند با مبلغ قابل قبولی وارد عرصه رهن و اجاره شوند.
برخلاف اقتصاد جهان
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت همواره برای جبران هزینههای کلان کشور سختگیریهای مالیاتی را در نظر میگیرد، گفت: در دنیا زمانی که افزایش تولید ضروری و بازار راکد است، تمام بخشها از جمله مسکن در معاملات و ساخت از مالیات معاف میشود، اما در ایران با وجود رکود چندساله صنعت ساختمان، بر اساس بخشنامه جدید سازمان مالیات در نقلوانتقال مسکن برای اشخاص حقیقی 10درصد مالیات علیالحساب در نظر گرفته میشود. عملکرد ایران عکس عملکرد اقتصادی جهان است. ستاریان افزود: فشار بر بخش خصوصی صدمات جبرانناپذیری بر دوش دولت میگذارد. اگرچه دولت میتواند با اخذ مالیات 10درصدی تا میزانی مشکلات و هزینهها خود را رفع و رجوع کند، اما بدون تردید این مورد باعث خواهد شد جامعه بخشی از سازندگان و تولیدکنندگان واقعی خود را از دست بدهد. هیچگاه فراموش نکنیم با خمش بیشتر چوب دونیم میشود.
وی گفت: بخش مسکن در ایران، بیشتر خصوصی است تا دولتی. این بخش علاوه بر خصوصی بودن، محدود هم هست یعنی امکان معاملات خارج از ایران و جذب منابع از خارج را ندارد و تنها باید در بازار داخلی کار کند. این باعث شده همیشه نگاه این بخش به آن قسمتی از اقتصاد باشد که در اختیار دولت است. این کارشناس مسکن گفت: در هر حال، اگر دولت برای جبران کمبودهای مالی خود و دولت دهم و نهم، بخش تولید را نشانه گرفته باید بداند بخش خصوصی به دلیل مشکلات زیاد انعطاف زیادی در برابر مشکلات تازه ندارد.
ستاریان گفت: اگر قرار است از سوی دولت در دوره چهارساله دولت دوازدهم با رفتار سختگیرانه مالیاتی مواجه باشیم، بدون تردید بخش اعظمی از تولیدکنندگان را از دست خواهیم داد. در آن صورت دولت برای جبران صدمات ناشی از خروج تولیدکنندگان متضرر واقعی قلمداد خواهد شد.
ستاریان گفت: در نظر گرفتن مالیات 10درصدی در معاملات مسکن برای اشخاص حقیقی زمانی که مسکن در حالت تعادل رسیده و عرضه و تقاضا تنظیمشده است، مسالهیی نیست. در حالت تعادل، این مالیات بین فروشنده و خریدار تقسیم میشود اما زمانی که بازار راکد است، فروشنده این میزان مالیات را روی قیمت ملک میکشد، درنتیجه مسکن گران میشود. وی گفت: گران شدن قیمت مسکن در این دوره زمانی باعث مرگ تدریجی مسکن خواهد شد. در حال حاضر نیز بخش مسکن در شرایط اورژانسی به سر میبرد. امیدوارم انگیزه و هدف مهمتری در پس اخذ مالیات 10درصدی وجود داشته باشد، زیرا اجرای آن اشتباه بزرگی در مسکن محسوب میشود.
معامله نوسازها به خطر میافتد
کاوه بابایی پور دریایی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه رکود کنونی مسکن باعث کاهش ساخت و ساز شده است، گفت: رکود پی در پی اثر منفی بر پیکره عرضه مسکن گذاشته و به علت کاهش حاشیهیی سود بسیاری از سازندهها میدان ساخت را رها کرده و حاظر نیستند ملکهای قدیمی خود را به قیمت تمام شده بفرو شند.
بابایی پور دریایی در خصوص تاثیر قانون مقررات ماده 77 اصلاحی قانون مالیات مستقیم گفت: این جنجال خبری ادامه همان مصوبه قدیمی مالیاتی است. این مصوبه به شفافیت تمام میگوید فروش آپارتمانهای نوساز زیر سه سال ساخت علاوه بر مالیات نقل و انتقال برای فروشنده آپارتمان 10 درصد مالیات فروش در بر خواهد داشت.
وی گفت: بنابراین به نظر میرسد، مالیات 10 درصدی بازار معاملاتی املاک نوسازها را به خطر بیندازد. به هر حال به نظر میرسد دوران رکود زمان مناسبی برای کسب درآمد از مالیات مسکن نباشد. زیرا افزایش قیمت مسکن به واسطه اخذ مالیات در دوران رکود بیانگر عدم مدیریت صحیح در بخش مسکن است. باباییپور ادامه داد: به همین دلیل این موضوع منجر خواهد شد تا ما افزایش قیمتی به اندازه 10درصد در بازار مسکن داشته باشیم و در نتیجه این افزایش قیمت به تمام بازار مسکن انتشار یابد و سپس ایجاد جو روانی بازار مسکن را شاهد خواهیم بود تا تقاضای مسکن برای مدتی زیاد شود. این افزایش 10درصدی در کنار نبود توان خرید مبحث بسیار مهم تلقی میشود. وی افزود: در ادامه این مساله ما شاهد شکوفایی کاذب در بازار مسکن خواهیم بود. متاسفانه در بازار ایران وقتی شاهد رشد قیمتی در ملک یا هر چیزی هستیم تقاضای آن به علت جنبه روانی بازار بالا میرود و همین موضوع منجر به رشد قیمتی بیشتر و به اصطلاح حباب قیمتی میشود. به همین دلیل، انتظار اینکه ما شاهد رشد قیمتی بازار مسکن حتی بیشتر از 10 درصد باشیم نیز وجود دارد.
شکوفایی کاذب بازار مسکن
وی تاکید کرد: این شکوفایی بازار مسکن کاذب خواهد بود چرا که با این قانون چیزی به نفع خریدار و فروشنده نیست، وقتی هجوم تقاضا زیاد شود مسلما قیمت بالا خواهد رفت و موجبات حباب قیمتی را فراهم خواهد آورد. در ادامه این مساله قیمت تا حدی بالا خواهد رفت و دوباره افت قیمتی و رکود مجدد بازار مسکن. بابایی پور عنوان کرد: این قانون از این نظر که دارنده ملک، املاک خود را سریعتر به فروش برساند، عملی خواهد شد. اما از آنجایی که عایدی حاصل از اجرایی شدن این قانون نصیب اداره مالیات میشود رشد قیمتی و رونق در بازار مسکن مقطعی خواهد بود. همانطور که گفته شد شکوفایی کاذب و مقطعی ایجاد خواهد شد.
این کارشناس مسکن توضیح داد: برای اینکه ملک از حالت سکون خارج شود و خرید و فروش روی غلتک بیفتد این عامل نمیتواند دایم باشد و تنها در بازه کوتاهمدت و مقطعی دوباره به رکود فعلی بازخواهیم گشت.
وی تاکید کرد: با توجه به مباحث مطرح شده این افزایش قیمت از شهرهای بزرگ و با جمعیت بالای 100 هزار نفر شروع خواهد شد و به شهرستانهای با این میزان جمعیت خواهد رسید، اما از آنجایی که در این شهرها جو روانی حاکم بیشتر است، امکان رشد قیمتی در آنجا بیشتر خواهد بود.
بابایی پور درباره تاثیر تقاضای سرمایهگذاری از این قانون گفت: معمولا سرمایهگذاران بخش مسکن به دنبال درآمد و بازدهی متداوم هستند. این بازدهی دوام ندارد و منجر خواهد شد تا تقاضای سرمایهگذاری نیز دوباره با رکود موجود همراه شود و تنها برای مدت کوتاهی شاهد این تقاضا در صنعت ساختمان باشیم.
