عقد قرارداد
عقد یا قرارداد عبارت است از اینکه شخص با دیگری قرار بگذارد که در قبال پرداخت پول ، طرف دیگر کاری را برای او انجام یا مالی را به او بدهد ؛ بنابر این قرارداد یا عقد در علم حقوق عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر دیگر توافق به انجام کاری کنند و مورد قبول آنها قرار گیرد .
بر اثر عقد میان دو طرف یک رابطه جدید حقوقی برقرار می شود و طرفین با توجه به موضوع قرارداد نسبت به یکدیگر باید تعهداتی را انجام دهند ؛ در زبان غیر تخصص عقد و قرارداد به یک معنی است ، اما علم حقوق ، منظور از اصطلاح عقد ، عقود معین ( آن دسته از عقد هایی که در قانون مدنی شرایط و چگونگی آنها ذکر شده است مثل عقدبیع ، عقد اجاره ، عقد رهن ، عقد وکالت ، عقد مضاربه و ... ) استعمال می شود و حال آنکه کلمه قرارداد ، به تمامی عقود ( خواه معین باشد یا نباشد ) اطلاق می شود .
طرفین معامله
فروشنده کسی که مال غیر منقول را می فروشد و خریدار همان که مال غیر منقول را از فروشنده خریداری میکند .
مورد معامله
همان مال غیر منقولی است که عمل خرید و فروش روی آن انجام می شود .
شش دانگ
یعنی تمامیت و کلیت به تعبیر دیگر تمامی اجزای مورد معامله که به خریدار فروخته می شود .
آدرس مورد معامله
عبارت از محل استقرار مال غیر منقول است به نحوی که از موارد دیگر جدا گردیده و اشتباهی در آن روی ندهد .
قیمت مورد معامله
عبارت از بها و ارزشی که به عنوان وجه معامله تعیین می گردد و باید به شرح بند های قرارداد 1-3 الی 3-3 و حتی اضافه تر از آن طبق اراده و خواست دو طرف مقرر گردد ؛ ضمنا کیفیت پرداخت به صورت نقدی یا از طریق چک بانکی اعم از مسافرتی یا تضمینی نیز در آن تصریح شود .
شروط معامله
بخش دیگری از خواست و اراده طرفین است که در فرم پیشنهادی در قالب بندهای قرارداد 1-4 الی 12-4 آورده شده است که البته منحصر به موارد عنوان شده نمی باشد و شروط و موارد دیگر نیز قابل افزودن یا کاستن از آن موارد می باشد .
تاریخ تخلیه
عبارت از زمانی که مال منقول مورد معامله تخلیه و به خریدار تحویل می گردد .
تاریخ تنظیم سند
عبارت از زمانی که سند رسمی مال منقول مورد معامله تنظیم و به خریدار تحویل گردد .
بند 3-4 قرارداد مبایعه نامه
عبارت از مدارکی است که تهیه آنها به عهده فروشنده بوده و در پاسخ به استعلام دفترخانه از سوی مراجع اداری ارائه می شود .
بندهای 5-4 الی 7-4 قرارداد مبایعه نامه
شروطی هستند که به عنوان ضمانت حسن اجرای کامل مبایعه نامه و نفع دو طرف مقرر شده و به هر دوی آنان هم به صورت مساوی توجه شده است .
با قبول بند 8-4 قرارداد مبایعه نامه
خریدار می تواند مورد معامله را کلا یا جزعا به دیگری منتقل کند که در این صورت شخص ثالث از جهت حقوق و تکالیف جانشین خریدار اول خواهد بود و با امضای فرم مبایعه نامه پیشنهادی مذکور از هر یک ( فروشنده و خریدار ) ، اختیار فسخ معامله ، حتی در صورت طرح ادعای تحقق ضرر و غبن ( چه ضرر و غبن کم و چه فوق العاده ) سلب می گردد . پر واضح است که طرفین می توانند از قبول این شرط خودداری نمایند .
با تنظیم مبایعه نامه طرفین عقد لازمی را به وجود آورده اند که بدون حصول مجوز قانونی یا توافق طرفین بر فسخ آن به اراده یک طرف از بین نمی رود .
مبایعه نامه
مبایعه نامه از بیع گرفته شده است بیع در لغت به معنی فروختن است که در مقابل خریدار قرار دارد . طبق ماده 338 قانون مدنی بیع تملیک عین است به عوض معلوم اما در اصطلاح عمومی مبایعه نامه یا بیع نامه ، توافق یا قراردادی است کتبی ، که حداقل دو نفر در برابر یکدیگر ، در خصوص چگونگی انجام و شرایط خرید و فروش ، قصد و تصمیم خود را بیان می کنند به عبارت دیگر عقد بیع که یکی از عقود معینه است عبارت است از اینکه یکی از طرفین که بایع نامیده می شود عین مالی را در مقابل مال دیگری به طرف خود که مشتری نامیده می شود به قصد تملیک می کند .
بیع
ماده 338 قانون مدنی بیع را تملیک عین عوض معلوم تعریف کرده است یعنی پس از توافق بایع و مشتری در مال موضوع قراداد و قیمت آن و اعلام خواست و اراده دو طرف که به آن ایجاب برای فروشنده و قبول برای خریدار گفته می شود ، معامله انجام و اصطلاحا بیع واقع شده است . پس از اینکه ایجاب و قبول واقع شود ، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود ، بدین لحاظ عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند .
شرایط طرفین معامله
برخی از مهم ترین شرایط عبارت اند از :
1) هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله ، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد .
2) عقد بیع باید همراه با رضای طرفین باشد و عقد مکره ( کسی که با اکراه عملی را انجام بدهد ) نافذ نیست .
3) شخص نابینا می تواند خرید و فروش کند ، مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه با به وسیله کس دیگر ( ولو طرف معامله ) ، جهل خود را مرتفع نماید .
شرایط مبیع مورد معامله
مورد معامله از نظر قانونی باید شرایطی داشته باشد که برخی از شرایط آن در اینجا بیان می شود :
1) بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلانی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد .
2) هرگاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد بیع باطل است مثل ماشینی به عنوان تولید خارج معامله شده ولی بعدا مشخص می شود که داخلی است .
3) هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند . هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد مثلا در معامله خودرو نمی دانیم که آیا لوازم جانبی اتومبیل در اصل معامله می باشد یا نه در این صورت اگر عرف آن را داخل در معامله بداند پس با انجام معامله فروشنده باید این لوازم را به خریدار بدهد .
4) مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر اینکه عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد .
5) اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ دوباره خیار . فرضا در معامله ماشین ، فروشنده می تواند تا پول ماشین را دریافت نکرده اتومبیل را تحویل ندهد حال اگر فروشنده قبل از دریافت پول ماشین را تحویل بدهد دیگر نمی تواند آن را پس بگیرد .
