تحقیقات میدانی از بازار مسکن شهر تهران و مناطق شهری اطراف آن نشان میدهد متقاضیان سرمایهای خرید آپارتمان که تا همین اواخر بهار، در مناطقی از پایتخت مشغول خرید بودند طی هفتههای گذشته شهرهای جدید اطراف تهران و کرج را گزینه مناسب تشخیص دادهاند.
این تغییر مقصد سرمایههای ملکی به دو علت اصلی اتفاق افتاده است. فاصله بین بودجه سرمایهگذاران مانده در بازار مسکن و میانگین قیمت آپارتمانهای پایتخت و تلقی خطپایان رشد قیمت مسکن از آمارهای تیرماه دو عامل هدایتکننده موج تقاضای سرمایهای ملکی به بیرون از پایتخت است.
به گراش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اطراف تهران – شهرهای جدید – حدود یک سوم قیمت آپارتمانهای پایتخت برآورد میشود. از طرفی، فراوانی فایلهای فروش واحد مسکونی در این شهرها تحت تاثیر بازار معاملات مسکن مهر، بیشتر از موجودی فایل در بازار مسکن تهران است.
این حرکت تقاضای سرمایهای با توجه به اینکه بعد از خروج سال گذشته تقاضای مصرفی از بازار مسکن تهران شکل گرفته است، مهاجرت نوع دو محسوب میشود. تقاضای سرمایهای البته از اوایل امسال، مناطق جنوبی تهران را به محلههای شمالی ترجیح داده بود.
نوع دوم مهاجرت در بازار مسکن پایتخت کلید خورد. پس از مستاجران و متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران که به دنبال موج اول جهش قیمت مسکن در نیمه سال گذشته، به سمت حومه سرازیر شدند، اکنون متقاضیان سرمایهای مسکن تهران را ترک و شهرهای حومهای را برای خرید انتخاب کردهاند.
یک منشا مهم این تغییر مقصد خریداران ملکی، محدودیت بودجهای آنهاست که سبب شده ناگزیر به دنبال گزینه جایگزین تهران باشند.
مهاجرت سرمایهگذاران ملکی از تهران به حومه را از دو منظر میتوان نوع دوم مهاجرت متقاضیان مسکن پایتختنامید. از یکسو این مهاجرت پس از کوچ گروهی از متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران به شهرهای حومهای رخ داده است و از این بابت که این بار مهاجرت تقاضای سرمایهای پس از تقاضای مصرفی صورت میگیرد، نوع دوم به شمار میآید.
در نیمه سال گذشته و پس از موج اول جهش قیمت مسکن در پایتخت، در زمانی که میانگین رشد نقطهای قیمت مسکن در مقایسه با نیمه سال ۹۶ به حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد رسیده بود، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن اجاری نیز تحت تاثیر تغییرات قیمتی پرسرعت مسکن و اجارهبها، مهاجرت درون و برونشهری خود را آغاز کردند.
جویندگان مسکن در مناطق بالاتر، به مناطق پایینتر رفتند اما اجارهنشینهای ساکن در مناطق ۹، ۱۰ و ۲۱ در جنوب غرب تهران نیز روانه شهرهای جدید محدوده غرب نظیر پرند و هشتگرد شدند، به این امید که بتوانند نقدینگی ودیعه خود را تبدیل به آپارتمان مسکونی، هرچند خارج از تهران کنند و به این ترتیب خانهدار شوند.
در محدوده جنوب شرقی پایتخت نیز تعداد زیادی از جستوجوگران بازار اجاره مسکن که در مناطق ۱۴ و ۱۵ در حال جستوجو بودند تصمیم گرفتند از دیوار شهر عبور کنند و در شهرهای جدید به ویژه پردیس خانهدار شوند.
در آن زمان روند افزایش قیمت مسکن مهر و آپارتمانهای مسکونی شخصیساز در شهرهای جدید نیز آغاز شده بود، اما سرعت این رشد قیمت از تهران به مراتب کمتر بود و این فرصت را به اجارهنشینها میداد که به خرید خانه بهطور جدی فکر کنند.
به این ترتیب نوع اول مهاجرت متقاضیان مسکن به حومه در نیمه سال گذشته آغاز شد. اما تحقیقات میدانی حاکی از این است که نوع دوم مهاجرت از سوی متقاضیان سرمایهای مسکن نیز اخیرا آغاز شده است.
از منظر دیگر، به کوچ اخیر سرمایهگذاران ملکی از تهران به شهرهای جدید حومهای از این بابت که دومین مهاجرت آنها در طول یک سال اخیر به شمار میآید، نوع دوم اطلاق میشود.
ماجرا از این قرار است که سرمایهگذاران ملکی پایتخت ماههای قبل و تقریبا از اواخر سال گذشته، یک بار در محدوده حریم شهر تهران کوچ منطقهای داشتند. بسیاری از متقاضیان سرمایهای خرید مسکن که دارایی نقدی خود را به امید کسب سود در میانمدت و بلندمدت، به دارایی ملکی تبدیل میکنند، از اواخر سال ۹۶ تحرک خود را در بازار مسکن پایتخت آغاز کردند و بخش مهمی از متقاضیان مسکن در طول سال ۹۷ همین گروه بودند.
این در حالی است که تحولات شتابان قیمت مسکن این گروه را در نیمه دوم سال گذشته وادار به تغییر منطقه مورد جستوجو برای خرید کرد.
جویندگان آپارتمان در منطقه ۴، به سراغ منطقه ۸ رفتند و متقاضیان خرید ملک در منطقه ۵ نیز، مناطق ۲۱ و ۲۲ را جایگزین کردند. این مهاجرت متقاضیان سرمایهای ملک در تمام مناطق رخ داد و اکنون کوچ نوع دوم آنها به شکل بین شهری در حال وقوع است.
دو علت مهاجرت سرمایهگذاران ملکی
تحقیقات میدانی از بازار مسکن حکایت از آن دارد که دو علت این کوچ نوع دوم گروهی از متقاضیان ملکی را رقم زده است.
هر دو علت وزن قابل توجهی در این تغییر مقصد دارند و نمیتوان یکی را نسبت به دیگری موثرتر عنوان کرد. یک علت تغییرات قیمتی مسکن در تهران و افزایش کف بودجهای قابل استفاده در معامله ملکی است که تناسبی با بودجه بسیاری از متقاضیان سرمایهای مسکن ندارد.
در حال حاضر خرید هر واحد آپارتمان مسکونی مطلوب سلیقه سرمایهگذاران ملکی در تهران حداقل یک میلیارد تومان است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی فروخته شده در پایتخت بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن متعلق به بازار مسکن تیر ماه، به ۱۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده و در نتیجه خرید یک واحد آپارتمان ۷۵ مترمربعی به بهای میانگین، یک میلیارد و ۲۰ میلیون تومان تمام میشود.
این در حالی است که در اغلب شهرهای حومهای این متراژ را به بهای ۵۰۰ تا حداکثر ۹۰۰ میلیون تومان میتوان تملک کرد. در مورد پروژههای مسکن مهر نیز قیمتها از این دامنه به مراتب پایینتر است و حتی با ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان میتوان آپارتمان مسکن مهر در آستانه تحویل پیشخرید کرد.
بسیاری از پروژههای مسکن مهر باقیمانده در شهرهای جدید اطراف تهران قرار است تا پایان سال یا در بهار سال آینده به پایان برسند و کلید آنها به متقاضیان این واحدها تحویل شود. متراژ عمده آپارتمانهای مسکن مهر بین ۸۰ تا ۱۱۰ مترمربع است و در عین حال املاک کوچکتر و بزرگتر از این نیز در فایلهای عرضه شده بازار مسکن حومه پرتعداد هستند.
یک علت دیگر انتخاب مهاجرت از سوی سرمایهگذاران ملکی تهران رسیدن به پایان کار رشد قیمت مسکن و شروع کاهشی قیمتهای فروش است. اگرچه با توجه به بالا بودن حداقل مبلغ خرید ملک در اغلب مناطق مسکونی تهران، دست بسیاری از سرمایهگذاران ملکی از این خرید کوتاه است، اما مشاهده ریزش قیمتهای پیشنهادی فروش در شهرهای جدید مشوق مضاعف آنها برای کوچ به حومه بوده است.
در حال حاضر قیمت هر مترمربع مسکن مهر در پردیس حول و حوش ۴ میلیون تومان و مسکن شخصی از ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به بالا، قیمت هر مترمربع مسکن مهر در پرند حول و حوش ۳ میلیون و مسکن شخصی بین ۵/ ۴ تا ۹ میلیون تومان و نیز قیمت مسکن مهر هشتگرد تا ۲ میلیون و مسکن معمولی نیز قدری بیشتر و عموما بین ۲ تا ۳ میلیون تومان است.
تغییر مقصد سرمایهگذاران ملکی پایتخت حاوی یک پیام مهم به فعالان بازار مسکنشهر تهران به ویژه در سمت عرضه است. این مهاجرت چرخش تورم ملکی به سمت صفر شدن در تیرماه را تایید کرده و منعکسکننده انتظارات خریداران از بازار مسکن و قطع امید آنها از بازار و قیمتهای کنونی در پایتخت است.
به این ترتیب احتمال حاکمیت ثبات در بازار مسکن بالاست و حتی میتوانیم شاهد کاهش قیمت اسمی مسکن در ماههای آتی باشیم.بهطور کلی از آنجا که تقاضای سرمایهای و غیرمصرفی، با دقت به مراتب بیشتری نسبت به متقاضیان مصرفی مسکن، وضعیت بازار را رصد میکند، تحلیل قویتری از نوسان آتی بازار دارد.
این گروه از متقاضیان اگر مشاهده کنند که بازار مسکن کشش افزایش قیمت دارد، با هیجان بیشتری به آن ورود میکنند و اینکه اکنون از خرید در تهران انصراف دادهاند، به این معناست که آینده بازار را باثبات تلقی میکنند. هرچند نقش بودجه محدود آنها در این انتخاب را نیز همانطور که اشاره شد، نباید نادیده گرفت.
از اواخر بهار به بعد شاهد یک اتفاق متفاوت قیمتی در شهرهای جدید نیز بودهایم. در شرایطی که کاهش قیمت مسکن در تهران به شکل موردی و صرفا در مورد برخی مناطق محقق شده است، در شهرهای جدید شاهد کاهش فراگیر قیمت مسکن مهر تا ۲۰ درصد نسبت به اواسط بهار هستیم.
در واقع حباب قیمتهای پیشنهادی بهار که با انتظارات قیمتی مالکان مسکن در حومه شکل گرفته بود در حال تخلیه است. موج دوم رشد قیمت مسکن در تهران پس از تابستان سال گذشته، امسال در بهار رخ داد طوری که در خرداد ۹۸ میانگین رشد نقطهای قیمت مسکن به ۱۰۵ درصد رسید.
فعالان بازار مسکن حومه تصور میکردند این موج به شهرهای جدید نیز سرایت میکند، در حالی که قیمت مسکن در این شهرها ظاهرا به سقف رسیده و در نتیجه تخلیه حباب قیمت پیشنهادی آغاز شده است. البته نباید فراموش کرد از سال گذشته قیمت مسکن در شهرهای حومه تهران تا دو برابر و بعضا بیشتر رشد کرده بود و اکنون قیمتها در سقف است.
