بهرغم این موضوع، دانش محدودی در مورد این بازار انباشته شده است و زمینههای مطالعاتی مرتبط، عموماً به بخشهایی از موضوع میپردازند.
به گزارش ملک رادار و به نقل از هفتهنامه تجارت فردا*، گروهی از مطالعات، بر مسائل فقر و عدم دسترسی به مسکن مطلوب متمرکز شده و ذات بازار مسکن را در این موضوع واجد شکست بازار قلمداد میکنند و صرفاً برای گروههای خاصی از جامعه، قائل به مداخله دولت در بازار هستند.
گروه دیگری از مطالعات، به بعد تامین مالی مسکن وارد میشوند و معتقدند به دلیل حجم بالای منابع مالی مورد نیاز برای تامین مسکن و عدم تناسب این نیاز با چرخه درآمد طول عمر، باید از مکانیسمهای مناسب تامین مالی بهره جست.
مطالعات دیگر نیز متمرکز بر نقش سوداگری در این بخش و گروه دیگر بر روند رونق و رکود بخش مسکن یا ادوار مسکن متمرکز است.
در واقع، تمرکز مطالعات یا عموماً بر سطح بسیار کلان یا سطح بسیار خرد است. مطالعات سطح میانی (Mezo) در بخش مسکن کمتر مورد توجه قرار گرفته است.
در نتیجه این نوع تمرکز، سیاستهای بخش مسکن یا به شدت کلی و همهگیر است یا به شدت جزئی. سیاستهای فراگیری چون افزایش سقف اعتبارات بانکی اختصاصی، سیاستهای فراگیر واگذاری زمین دولتی، سیاستهای فراگیر ساختوساز دولتی (مسکن مهر) از جنس سیاستهای کلان و سیاستهای حمایتی محدود مانند شکلگیری تعاونیهای مسکن در ادارات و دستگاههای مختلف از جنس سیاستهای خرد محسوب میشود.
هرچند، در این خصوص نیز، تعمیم و همهگیر کردن سیاستهای حاصل از مطالعات موضعی و خرد، مانند گروههای فقر یا اسکان غیررسمی و بافتهای فرسوده، تبدیل سیاستهای خردمقیاس محلی به سیاستهای همهگیر ملی را موجب شد و کارایی این نوع سیاستها را هم کاهش داد.
پس از آخرین تلاشهای سیاستگذاری کلان برای حذف کمبود تاریخی مسکن، که تحت عنوان مسکن مهر به اجرا گذاشته شد، همانطور که از پیش مشخص بود، این سیاست نهتنها ناتوان از حذف کمبود تاریخی شد، بلکه امروزه حجم کمبود مسکن افزایش نیز یافته است.
این سیاستگذاری همانطور که از قبل پیشبینی شده بود (مطالعات ارزیابی مسکن مهر در سال ۱۳۸۹ توسط نگارنده برای معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی تهیه شد.)، تبعات زیر را (به همراه صدها تاثیر اجتماعی و اقتصادی دیگر که در اینجا به آنها پرداخته نمیشود) به همراه داشت:
۱- بیتوجهی به توان مالی و فنی: عملاً ۲ /۲ میلیون واحد مسکونی طی نزدیک به یک دهه ساخته شد! این یعنی تنها سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی. جالبتر اینکه، اگر حجم کل ساختوساز واحدهای مسکونی در قبل از شروع مسکن مهر و حین و بعد آن مورد توجه قرار گیرد، تغییرات بسیار محدودی رخ داده است. در واقع، بخشی از این حجم از ساختوساز، از محل کاهش ساختوساز بخش خصوصی صورت گرفته است.
۲- همهگیر کردن سیاست و بیتوجهی به عوامل موثر بر ساختار تقاضا که عملاً امروزه با حجم بالای کمبود مسکن، گفته میشود بخشی از واحدهای ساختهشده مسکن مهر، فاقد متقاضی هستند!
۳- تبعات سنگین برای نظام بانکی و تاثیر روی پایه پولی و تورمهای حاصله.
۴- انتظارات مداخلهای: شاید بزرگترین معضلی را که مسکن مهر ایجاد کرد بتوان در این موضوع یافت. این برای اولین بار بود که در سطح گستردهای، این انتظار را در جامعه ایجاد کرد که دولت موظف است مسکن ملکی برای همگان فراهم کند! خوانشهای نادرست از قانون اساسی به همراهی این موضوع آمد. این انتظارات تا جایی ادامه یافت، که هرکسی صحبت از ناکارآمدی مسکن مهر و ضرورت توقف آن کرد، با این سوال روبهرو شد که جایگزین شما چیست و انتظار از این جایگزین، مداخله وسیع دیگری بود.
هرچند در واقع، این سیاست نیز، نتوانست سهم مداخله مستقیم دولتی در بخش مسکن را حتی به ۲۵ درصد کل ساختوساز سالانه برساند.
رویکرد دکتر آخوندی، رویکرد بازگشت به نظام بازار بود. دکتر آخوندی تلاش کرد تمرکز اصلی را بر خروج از مداخلههای مستقیم در بازار مسکن و بسترسازی برای فعالیت درست بازار قرار دهد.
بر همین اساس، برخی مطالعات مانند ساماندهی مشاوران املاک با رویکرد کاهش تعارض منافع در این بخش (این مطالعه با همکاری نگارنده انجام شد) را در دستور کار قرار داد.
هرچند، مشخص شد که سیاستگذار بخش مسکن، اختیارات لازم برای ورود به این مساله را هم ندارد! اقدامات مداخلهای به صورت الگوهای توانمندسازی جوامع فقیر شهری و بازآفرینی بافتهای ناکارآمد، به عنوان مداخلههای محدود در بازار مسکن در نظر گرفته شد.
ورود همهگیر به مداخله گسترده در بازار مسکن در دوره قبل، با خروج همهگیر از مداخله گسترده در بازار جایگزین شد!
ناتوانی در حل ریشهای برخی عوامل موثر بر شکست بازار مسکن، از جمله خصلت رانتزایی این بخش و تفاوتهای منطقهای مربوط به آن، که هم به دلیل اختیارات پایین در ورود به برخی حیطههای مربوطه توسط وزارت و هم ناشی از نگاهها و سیاستهای همهگیر و عدم ورود به سیاستگذاری محلی بود، در کنار انتظارات و فشارهای سیاسی جایگزینی مداخله مستقیم دیگر بهجای مسکن مهر و نیز تاثیرات بازار رهاشده مسکن از تحولات بازارهای دیگر، به حذف سیاستگذار منجر شد.
سیاستگذار جدید بخش مسکن، مجدداً به رویکردهای مداخله مستقیم و بزرگمقیاس و فراگیر روی آورده است.
هرچند گفته میشود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در چهار سال، یعنی سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی، اما اگر به متوسط ساختوساز سالانه مسکن مهر توجه شود، این میزان قریب به ۵۰ درصد مداخله سالانه مسکن مهر را شامل میشود که با حذف بخش مسکن مهر خودمالکی، چهبسا این حجم مداخله با مداخله مسکن مهر برابری میکند.
اتخاذ سیاستهای همهگیر افزایش اعتبارات بانکی، سیاست همهگیر ایجاد موسسات اجارهداری، سیاست همهگیر و دستوری کنترل اجارهها و… نیز در همین راستاست.
ما در این چند سال، هر دو سر طیف مداخله سنگین یا عدم مداخله را تجربه کردهایم. ارزیابی سیاستها نیز مانند خود سیاستها در عرصه همهگیر بررسی میشود.
توجه کمتری به سیاستگذاری محلی و سطح میانی سیاستگذاری شده است که اتفاقاً به نظر میرسد موضوع اصلی است. مداخلههای مستقیم در بازار مسکن، ناکارایی بیشتری دارند. تلاشهای ملی باید بر رفع موانع عملکرد مناسب بازار متمرکز شود.
ثبات اقتصادی در بازارهای رقیب بسیار مهم است. کاهش نرخ ارز کمتر از افزایش آن تبعات ندارد. در واقع در هر حالت، چه افزایشی و چه کاهشی، نوسانات بالا در متغیرهای اقتصادی، نااطمینانی و عدم قطعیت ایجاد میکند و ریسک سرمایهگذاریها را افزایش میدهد.
سیاستهای ضدانحصاری و سیاستهای مقابلهکننده با رانت منفی باید در دستور کار قرار گیرد. سیاستگذاریهای مناسب شهرسازی و استفاده از رویکردهای مالی مناسب جهت هدایت سرمایهگذاریها از رانتجویی در مناطق با رانت بالا (شمال شهر تهران) و لوکسسازی به سمت سرمایهگذاری تولیدی در مناطق مورد تقاضای مسکن و نوع مسکن مورد نیاز میتواند موثر باشد.
سیاستهای مالیاتی در شرایطی که ثبات اقتصادی در بازارهای دیگر وجود ندارد، میتواند به کاهش تمایل به سرمایهگذاری مسکن توسط بخش خصوصی منجر شود. توجه به تبعات بلندمدت سیاستگذاریها در بازار مسکن اهمیت بسیار زیادی دارد. تولید مسکن زمانبر است و در نتیجه، بخشی از تبعات سیاستگذاریها به زودی خود را نشان نمیدهند.
در نهایت اینکه، از سیاستگذاریهای همهگیر باید اجتناب کرد. چهبسا حتی مسکن مهر برای یک موقعیت خاص، در محل خاص و زمان خاص چاره کار باشد. تمرکززدایی از سیاستگذاری در این بخش ضروری است. سیاستگذاریهای کلان باید صرفاً در راستای تسهیل فرآیندهای عملکرد بازار متمرکز شود.
