در مورد قیمت مسکن مالکان علاقهمندند قیمت را به میزان افزایش قیمت دلار بالا ببرند، اما بخش تقاضا چنین توانی را برای پرداخت ندارد؛ میدانیم که درآمد یا ثروت خانوارها به اندازه تفاوت قیمت دلار بالا نرفته است.
بنابراین وقتی به قیمتها در برخی مناطق مانند منطقه ۲۲ یا اطراف میدان انقلاب یا خیابان طالقانی نگاه میکنیم، میبینیم که مظنه قیمت مسکن در این مناطق تا ۱۲ و ۱۳ میلیون تومان در هر مترمربع مسکونی عنوان میشود. یعنی قیمت یک واحد ۶۰ متری، برابر یک میلیارد تومان میشود. وقتی میپرسیم چرا با این قیمت بالا عرضه می شود؟ پاسخ میشنویم که مسکن متری ۵۰ میلیون تومان هم وجود دارد. بله چنین واحدهایی در بعضی نقاط شهر تهران داریم که قیمتهای بالایی دارند و مشتری خود را هم دارند. اما چنین خریدارانی بسیار محدودند و این املاک مشتری خاص خود را دارند.
۹۵ درصد مردم، دیگر قدرت خرید مسکن ندارند
اما به نظر من زوجهای جوان خانوادههای متوسط و خانوادههای با درآمد پایین که ۹۵ درصد مردم ایران را شامل میشوند، یک میلیارد تومان را از کجا بیاورند تا یک واحد ۶۰ متری را به چنین مبلغی بخرند؟ مطمئنا جوانان و خانهاولیهای چنین قشرهایی حتماً نمیتوانند، چرا که وام مسکن فعلاً ۱۶۰ میلیون تومان است، ۱۰۰ میلیون تومان هم با فروش خودروی خود تجهیز کنند؛ ۱۰۰ میلیون تومان هم از بستگانشان بگیرند، باز هم به هیچوجه توان خرید مسکن متری ۱۳ یا ۱۴ میلیون تومان را ندارند.
قیمت مسکن اوورشوت کرده است
قیمت مسکن در برخی مناطق تهران اصطلاحاً اوور شوت (overshoot) کرده است؛ یعنی قیمت به رقمی بسیار بالاتر از آنچه تقاضا برایش پیدا میشود، رسیده است؛ مانند قیمت دلار که به ۱۹ هزار تومان هم رسید و وقتی قدرت خرید دلار با این ارقام وجود نداشت، به کانال ۱۱ یا ۱۲ هزار تومان بازگشت. مسکن هم اینگونه است؛ قیمت بخش زیادی از واحدهای مسکونی در تهران به بیش از آنچه تقاضا برایش وجود دارد، رسیده است. به همین دلیل هم حجم خرید و فروش کاهش یافته است.
چسبندگی قیمتی مسکن پیش آمده است
وقتی در منطقهای، واحد مسکونی با قیمت بالا معامله میشود، سایر مالکان هم به این رقم استناد کرده و میخواهند ارزش ملک خود را به آن رقم برسانند و مقاومت برای کاهش وجود خواهد داشت. البته بعد از مدتها به دلیل تورم ارزش ملک به آن رقمها هم میرسد. کاهش تعداد معاملات هم به این دلیل است که برای قیمتهای مازاد جاری تقاضا نیست، وگرنه تقاضای مصرفی که از بین نرفته و مردم نیاز به مسکن را به بازار میآورند، اما قدرت خرید با این نرخها را ندارند. بخش مسکن با بقیه بخشها تفاوتی ندارد که بگوییم در بخش مسکن رکود تورمی وجود دارد، ولی در سایر بخشها چنین وضعیتی نیست. البته، تقاضای سوداگری و سفتهبازی در بخش مسکن بسیار کمتر از دهههای قبل است، و تقاضای مصرفی بالقوه وجود دارد.
بازار رهن متناسب با نیاز رشد نکرد
بارها گفته شده که مسکن کالایی عمده است که خانوار باید آن را از محل پسانداز آینده خریداری کند و پسانداز گذشته پاسخگو نیست. در هیچ جای دنیا هم مردم عادی از محل پسانداز گذشته مسکن نمیخرند. در همه کشورهای توسعهیافته بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) وجود دارد که در آن مردم پول کمی میدهند و مابقی قیمت مسکن را به صورت تسهیلات و با بازپرداخت طولانیمدت تأمین میکنند.
از آنجایی که در چهل سال گذشته نرخ تورم بالا داشتهایم، بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) کشور توسعه نیافته است؛ به همین دلیل بانکهای فعلی حاضر به پرداخت چنین وامی نیستند، چون اگر بخواهند با نرخ سود ۲۵ درصد وام بدهند که کسی توان بازپرداخت اقساط را ندارد. در حال حاضر، تنها بانک عامل بخش مسکن چنین توانی را دارد، چون از محل خط اعتباری ارزانقیمتی که از بانک مرکزی بابت مسکن مهر گرفته، میتواند با سود ۱۰ درصد تسهیلات بدهد. ضمن اینکه همین ارقام تسهیلات ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان را هم با مشکلات زیادی تأمین میکند. بنابراین وام بیشتر و بزرگتر نمیتواند بدهد.
وام مسکن به مناطقی که احتمال سفته بازی دارد، داده نشود
سقف تسهیلات مسکن باید افزایش داد، اما بانک مسکن منابعی ندارد تا این کار را انجام دهد. بنابراین، نباید نگران بود که افزایش تسهیلات خرید مسکن، خود به قیمت بالاتر مسکن بینجامد. اگر پولی بود که وام بیشتری داده شود، میتوان این منابع را مدیریت کرد که هر جا احساس شود امکان سفتهبازی وجود دارد، وام مسکن در آن مناطق داده نشود. اینها وظیفه بانک مرکزی است که نظارت کند تا تسهیلات سفتهبازانه داده نشود.
اگر وام برای خرید مسکن بدهیم، باعث تورم میشود. به همین دلیل برای ساخت تسهیلات داده شد، اما این تسهیلات به واحدهای لوکس و تجاری داده شد که هنوز هم این منابع به بانکها برنگشته است. در حالی که اگر این وامها به مردم عادی بابت خرید مسکن مصرفی داده میشد، تا به حال پول بانکها بازپس داده شده بود.
اگر پول کافی در نظام بانکی باشد که از طرف عرضه کار را شروع کنیم و از عرضه هم حمایت شود، طبعاً بنده مخالفتی ندارم. اما اگر متقاضیان خرید مسکن توانمند شوند و بتوانند مسکن بخرند، سازندهها به شکلی سرمایه کافی برای ساخت فراهم خواهند کرد. در حال حاضر منابع کافی برای ساخت وجود دارد، سازنده به قدر کافی داریم و سازندهها برای ساخت اعتبارهایی دارند و میتوانند از بانکهای مختلف هم وام بگیرند. در شرایط جاری که قیمت مصالح بالا رفته، آنها به سرمایه در گردش بیشتر نیاز دارند. اما اگر مطمئن شوند تقاضای خرید هست، سازندگان به هر حال مسائل خود را حل میکنند. البته، روش معمول در همه جای دنیا آن است که ابتدا یک وام با سود بالاتر برای ساخت میدهند و سپس وام بلندمدت با نرخ سود پایینتر برای خرید میدهند و سازنده با آن میتواند بدهی بانک را بدهد تا این چرخه ادامه یابد. اما به دلیل محدودیت منابع بانکی، بهگمان من اگر منابع خرید را تأمین کنیم، املاک مسکونی با منابع سازندگان هم ساخته میشود.
البته متأسفانه تا زمانی که نرخ تورم تا این حد بالا باشد، نمیتوان بازار رهن کشور را سامان داد.
روش پایین نگه داشتن نرخ تورم در دولت یازدهم
در این مدت بانکها سود خود را پایین نیاوردند و با سود ۳۲ درصد تسهیلات میدادند. نرخ تورم پایین بود، اما نرخ سود متناسب با آن کاهش نیافت. این نرخ تورم اعلامی پایدار نبود و نظام بانکی بیشتر درگیر یک بازی شده بود. نرخ تورم در دولت دهم با دلار ارزان پایین نگه داشته شد؛ در دولت یازدهم هم نرخ تورم با بالا نگاهداشتن نرخ سود بانکیِ بیش از ۳۰ درصد روی سپردهها و ۲۷ درصد روی منابع بینبانکی پایین نگاه داشته شد.
