راهی که به سوی تقاضای مصرفی می رود برای دسترسی به وام خرید مسکن، با وجود دست اندزهایی که دارد، با موانعی از طرف بعضی از شعبه های بانک عامل بخش مسکن سخت تر شده است. سپرده گذاران صندوق پس اندازه مسکن یکم در حالی به وام یکم می رسند که بتوانند از هفت خوانی که روبری آن ها هست رد شوند و این راه با داشتن فیش حقوقی با مبلغ تا سه برابر اقساط تسهیلات، دشوارترین خوان به حساب می آید که بیشتر گیرندگان تسهیلات وام مسکن را از ادامه منصرف می کند. رفتارهای سلیقه ای بعضی از شعبه های بانک عامل بخش مسکن هم با وجود این که این هفت خوان را سخت تر کرده است، خودش هم یکی از علت های بی رونق شدن بخش مسکن عمل می کند. اگر این دست اندازها و مانع های به وجود آمده رفع نشود، عملکرد صندوق پس انداز یکم و بانک عامل بخش مسکن که با سیاست های تصویب شده ی بالا دستی، ماموریت دارد که بازار مسکن را پر رونق کند، با اختلال روبرو می شود و این موضوع باعث می شود که سیاست های قسمت مسکن به آن هدفی که مشخص کرده بود نرسد. مانع هایی که برای دریافت تسهیلات خرید مسکن وجود دارد، معمولا از جنسی است که برداشتن آن ها تنها با بانک عامل مسکن میسر می شود و ربطی به مسئله هایی مثل کم بودن اعتبار و تنگناهای بودجه ای ندارد. بیشتر این مانع هایی که در مسیر متقاضیان قرار دارد دریافت تسهیلات از محل اوراق مسکن است.
املاک تهران
دنیای اقتصاد می گوید اولین مانعی که در دریافت تسهیلات صندوق یکم خوان اول محسوب می شود «تامین مبلغ سپرده» است. به این علت که بعد از یک سال می شود از سقف تسهیلات صندوق یکم در شهر تهران بهره مند شد، باید ۴۰ میلیون تومان را به مدت یک سال در بانک عامل بخش مسکن سپرده گذاری کنیم. با این حال که میزان سقف سپرده در حساب های یکم ۴۰ میلیون تومان اعلام شده است، اما فعلاً متوسط مبلغ سپرده گذاری در حساب هایی که افتتاح شده است، به میزان ۳۰ میلیون تومان است و این به این معنی است که دریافت کنندگان تسهیلات یا باید در سر رسید یک ساله به گرفتن وام کمتر از سقف تعیین شده قانع باشند یا این که زمان سپرده گذاری آن ها یک یا چند دوره ی شش ماهه زیاد شود تا بتوانند از وام ۸۰ میلیونی بهره مند شوند.
ولی کسانی که از خوان اول عبور می کنند و آن مبلغ لازم برای سپرده گذاری را تامین می کنند، در خوان دوم باید پاسخ استعلام فرم «ج» را کسب و به شعبه ها بدهند. در کل استفاده از تسهیلات صندوق پس انداز یکم در شرایطی امکان پذیر است که شخص خانه اولی باشد(به غیر از خرید ملک در بافت فرسوده) و این به این معنی است که داوطلب گرفتن وام نباید از امتیازدولتی مثل وام، زمین و شبیه به این ها برای خانه دار شدن برخوردار شده باشد. برای حاصل شدن این هدف باید از فرم «ج» استعلام شود و جواب آن را به شعبه ارائه دهند. ولی مرجع ارائه دهنده ی جواب استعلام ذکر شده در ابتدای وارد شدن متقاضی به او می گوید که بین یک هفته تا ۱۰ روز دیگر دوباره مراجعه کند. به این شکل روند گرفتن نامه از شعبه ها برای استعلام و همین طور انجام استعلام و دادن جواب به شعبه معمولا زمان زیادی می برد.
در مرحله ی خوان سوم متقاضی باید برای گرفتن وام به دنبال ضامن باشد. این در صورتی است که در قوانین اعلام شده برای دادن تسهیلات که در سایت بانک عامل بخش مسکن منتشر شده است، به این موضوع اشاره ای نشده، چون سند ملکی که خریداری شده مطابق با قوانین در رهن بانک قرار می گیرد و به عنوان قدرتمند ترین وسیله برای ضمانت اصل و سود تسهیلات خرید مسکن است. با این وجود بررسی های میدانی روزنامه ی دنیای اقتصاد و دنبال کردن گزارش ها و گلایه های متقاضیان گرفتن وام بیانگر این است که بیشتر شعبه های بانک در مراجعه ی ابتدایی متقاضی دریافت وام بعد از زمان سپرده گذاری و همچنین در اولین افتتاح حساب برای خریدن اوراق و گرفتن این مدل تسهیلات، یکی از شروط تشکیل پرونده را داشتن دست کم یک ضامن و معمولاً دو ضامن معتبر بیان می کند. آن ها اصرار چندانی بر روی معرفی ضامن دولتی دارند و به غیر از این داشتن فیش حقوقی با اعتبار در بخش خصوصی کافی است. به این شکل در قسمت گرفتن تضامین بازپرداخت تسهیلات، بیشتر شعبه های بانک عامل بخش مسکن به صورت خود مختار عمل می کنند؛ به این معنی که در شعبه در این مورد به شکل دلخواه خود با متقاضیان وام رفتار می کند. و این موضوع در حالی است که تعداد زیادی از متقاضیان خرید مسکن ضامنی که فیش دارای امکان کسر از حقوق داشته باشد ندارند و در نهایت سخت گیری شعبه ها در مورد معرفی ضامن، باعث به وجود آمدن یک بازار سیاه برای فیش های حقوقی به خصوص از نوع دولتی آن شده است. هم اکنون شرکت هایی هستند که با معرفی ضامن دولتی، هزینه های زیادی در حد چند میلیون(بعضی از آن ها تا ۳ میلیون تومان) می گیرند و به این شکل هزینه دسترسی به تسهیلات خرید مسکن را زیادتر می کنند.
در خوان چهارم متقاضی وام باید یک فیش حقوقی از خودش ارائه دهد و بعضی از شعبه ها فیش حقوقی با رقم های خاصی را می خواهند، به شکلی که مبلغ قسط از حدود ۳۰ درصد از تمام حقوق دریافتی زیادتر نشود. این خوان یکی از مشکل ترین مرحله های گرفتن وام مسکن است. چون دریافتی زیادی از خانه اولی ها، کمترین حقوق و دستمزد فقط کمی زیاد تر است. کف قسط های وام مسکن در شکل انفرادی برای وام یکم با سود ۶ درصد و با حساب وام ۲۰ میلیونی جعاله که بیشتر آن در هم در کنار وام مسکن می گیرند، یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و با سود ۸ درصد یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. به همین شکل در خصوص وام اوراق، کف قسط ها در شهر تهران با حساب جعاله حدوداً یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. بر این پایه شعبه ها از متقاضیان دریافت هم دو شکل تسهیلات تقاضای فیش کسر از حقوق ۴ میلیون تومانی می کنند که کسب آن تقریبا غیر ممکن است. به وجود آمدن این فرایند در گرفتن تسهیلات به هیچ شکلی با سیاست های بالا دست شبکه بانکی همخوانی ندارد و باعث می شود خیلی از کسانی که می خواهند وام مسکن دریافت کنند، در همین مرحله باز مانند.
در قوانین پرداخت تسهیلات خرید مسکن بانک عامل بخش مسکن آمده است که شعبه ها باید مطمئن شوند که متقاضی می تواند قسط های وام را در زمان خودش در سررسید پرداخت کند. و این در حالی است که بعضی از شعبه ها راحت ترین راه را برای این کار بر می گزینند و آن راه طلب فیش حقوقی چند میلیونی است. در این میان شعبه هایی هم هستند که به کل از دادن تسهیلات به کسانی که شغل آزاد دارند و فیش حقوقی ندارند، ممانعت می کند. آن ها حتی گردش حساب این اشخاص را هم برای اطمینان از پرداخت تسهیلات به موقع بررسی نمی کنند و جواز کسب را هم که یک سند معتبر برای شاغل بودن فرد است، قبول نمی کنند. برای صورت مسئله ی بررسی اعتبار متقاضیان دریافت وام مسکن، راه های زیادی هست که می توانند بازی برد-برد را حاصل نمایند. یعنی هم متقاضی بدون داشتن فیش حقوقی، بتوان وام مسکن را دریافت کند و هم بانک از بابت پرداخت به موقع قسط ها اطمینان داشته باشد.
پنجمین خوان در راه دریافت وام مسکن از محل صندوق یکم، مشروط به سنی که برای آپارتمان های مورد معامله ذکر شده بر می گردد. وام یکم تنها به آپارتمان هایی داده می شود که زمان ساخت آن ها از تاریخ صادر شدن پروانه ۱۵ سال باشد. این در صورتی است که در ماه های گذشته نوسان قیمت مسکن باعث شیفت تقاضا از آپارتمان های نوساز و میان سال به آپارتمان های کهنسال و قدیمی ساز شده است. فی الحال ۱۶ درصد از معامله هایی که در مورد مسکن درشهر تهران صورت می گیرد در گروه سنی آپارتمان های ۱۶ تا ۲۰ سال انجام می شود که این اندازه در سال قبل، ۱۱ درصد بود.
به همین شکل ۳۰ درصد از معامله های ماهانه ی مسکن در گروه سنی ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت صورت می پذیرد. سال قبل سهم واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت از تمام معامه های مسکن ۵۰ درصد بوده است، اما با این تحول روند تقاضا، سهم نوسازها حدواً ۴۲ درصد کمتر شده است. با این وجود شرط «سن بنای تا ۱۵ سال» برای وام یکم عوض نشده است و پیش بینی می شود بانک عامل قسمت مسکن به دنبال راه حل این مسئله از راه بازبینی قوانین بگردد. اگر بانک بتواند شرط سن بنا را حذف کند یا زیاد تر کند به منظم شدن تعداد ساخت و سازها در بازار مسکن هم یاری رسانده است و خراب کردن زودهنگام آپارتمان ها را کمتر می کند. چند سال گذشته که ضابطه یکی از شروط سنی برای گرفتن وام قرار گرفت، این نگرانی بود که نبودن شرط سنی باعث شود وام مسکن بر خلاف سمت و سوی رونق ساخت و ساز پیش برود، اما این بررسی به شرایط گذشته بازار ملک مربوط می شود. در حال حاضر نیاز به ساخت و ساز باید در یک میزان متعارف و عاقلانه تنظیم شود تا نیاز کشورمان به سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی تامین شود. در دوره ای که رونق ساخت و ساخت به بالاترین حد خود رسیده است، زود خراب کردن آپارتمان ها هم یک مشکل محسوب می شود که حذف کردن شرط سنی در این شرایط می تواند از به وجود آمدن این مشکل ممانعت کند.
برای عبور از ششمین خوان نیاز است که شرایط ملک از لحاظ مقاومت و دام در برابر زمین لرزه با آن چیزی که بانک می خواهد، برابر باشد، به شکلی که روی گواهی پایان کار، مهر «عدم رعایت آیین نامه ۲۸۰۰» نخورده باشد. خوان هفتم هم به موضوع باز کردن حساب برای درخواست وام بر می گردد. بررسی های گسترده بیان گر این است که بعضی از شعبه های بانک مسکن خریدار ملک را ملزوم به مراجعه به نزدیک ترین شبعه به آپارتمانی که خریده اند می کند. این در صورتی است که در بیشتر این موارد متقاضیان دوست دارند در نزدیکی محل کار خودشان حساب باز کنند یا حتی این امکان وجود دارد که در شعبه نزدیک محل کارشان از قبل حسابی داشته باشند. در این میان بر مبنای قوانین اعلام شده در سایت بانک عامل قسمت مسکن، حتی امکان انتقال وام از یک شهر به شهر دیگر در شرایط خاصی وجود دارد. در این شرایط رفتار سلیقه ای شعبه هایی که در یک شهر وجود دارند در مورد مجبور کردن متقاضی به باز کردن حساب در نزدیک ترین شعبه به واحد مسکونی توجیه نمی شود. به خصوص از این حیث که امکان دارد محل خرید ملک در فاز جستجو عوض شود.
در حال حاضر بالای ۴۰۰ هزار نفر به عنوان سپرده گذار در صندوق پس انداز مسکن یکم وجود دارد و این در صورتی است که تنها به میزان ۶۰ هزار نفر از آن ها وام خود را گرفته اند. هر چند زمان دریافت تسهیلات برای بعضی از سپرده گذاران هنوز نرسیده است، ولی یکی از دلایلی که در حال حاضر حجم خارج شدن از صندوق یکم با گرفت وام به مراتب کمتر از تعداد ورودی های صندوق و باز کردن حساب است، متوقف شدن خانه اولی ها پشت یک خوان یا همه ی هفت خوان گرفت وام ارواق است. موضوع گرفتن ضامن و فیش کسر از حقوق هم به همان صورت وجود دارد. همین طور شرط سن بنای ۲۰ ساله در مورد این آپارتمان ها هم به شکل مشابه برای متقاضیان مسکن باعث بروز مشکلاتی شده است.
املاک تهران
رفتار سلیقه ای شعبه ها در فرستادن متقاضیان افتتاح حساب برای خریدن اوراق به شعبه نزدیک محل سکونت یا محل خرید ملک خودشان هم از مانع های دیگری است که در برابر متقاضیان وام قرار دارد. همه ی این موضوعات باعث می شود حتی اگر یک نفر توان رد شدن از هفت خوان گرفتن وام را داشته باشد و بتواند از مسیر پر دست انداز استعلام ها و بوروکراسی اداری رد شود، معمولا یک ماه از وقت خود را برای حرکت در این راه باید بگذارد.
از طرف دیگر بعضی از خانه اولی ها اسیر «عدم شفافیت نقطه ورود به صندوق یکم» می شوند. خیلی از عوامل باز کردن حساب یکم برای متقاضیان، هیچ اشاره ای به هفت خوان ذکر شده نمی کنند و این موضوع باعث می شود که خانه اولی ها این گونه فکر کنند که شرط برخورداری از وام، تنها سپرده گذاری به مبلغ مشخصی در زمان مشخص است و راه ساده ای در مقابل خود دارند. در صورتی که با شروع تقاضای وام، پشت دست اندازه های زیادی می مانند. چه بسا در حالی که زمان باز کردن حساب از شروط تضامین مورد تقاضای بعضی از شعبه ها آگاه شوند، برنامه ی خودشان را عوض می کنند و به کل از سپرده گذاری حداقل یک ساله در بانک خودداری می کنند. تحقیقات بیانگر این است که ریشه ی سخت گیری شعبه ها در مورد تضامین وام با وجود داشتن سند ملک در رهن بانک، مطالبات معوق بانک از وام گیرندگان قبلی مسکن است. شرایط اقتصادی سال های قبل باعث شده است که بانک ها نتوانند بعضی از تسهیلات پرداختی خودشان را به جریان نقدی تبدیل کنند، ولی این موضوع نباید علتی برای سنگ اندازی در راه گرفتن وام برای متقاضیان دیگر باشد.
