کاهش نرخ سود بانکی یکی از عوامل تاثیرگذار بر بازار اجاره مسکن است و حالا بعد از گذشت حدود دو ماه از اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار، شاهد کمیاب شدن فایل رهن کامل در بنگاه های معاملات املاک هستیم و این شرایط فشار مضاعفی به مستاجران تحمیل کرده است. تجربه نشان داده هر زمان سود سپردههای بانکی کاهش مییابد موجران برای پوششدهی هزینههای خود اجاره بها را بالا برده و یا از دریافت رهن کامل مسکن اجتناب می کنند.
از سویی دیگر همزمان با کمیاب شدن رهن کامل مسکن، شاهد کاهش کسادی بازار اجارهها نیز هستیم. هرچند گزارش های رسمی نشان می دهد افزایش اجاره بها مسکن در تابستان 8.6 درصد بوده است، اما گزارش های میدانی حاکی از افزایش 40 و حتی 50 درصدی اجاره ها در تابستان امسال بوده است و این مساله باعث حبابی شدن بازار اجاره مسکن شده است. در این شرایط همزمان با فصل پاییز و در شرایطی که به صورت سنتی در این ایام شاهد کاهش نقل و انتقالات هستیم، حباب بازار مسکن تا حدودی تخلیه شده است و بر این اساس بازار اجاره ها در تهران با کاهش جزئی همراه بوده است. پیش تر حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک کشور با بیان اینکه تابستان امسال نسبت به سالهای گذشته قیمت اجاره بها با رشد سنگین ۲۰ درصدی نسبت به تابستان سال قبل مواجه شده بود در خصوص علت کاهش جزئی اجاره بها مسکن گفت: «پیش بینی می شد حباب قیمت اجاره بها در نیمه دوم امسال و همزمان با بازگشایی مدارس از بین برود.»
آثار کاهش سود سپرده بانکی بر بازار اجاره مسکن
با کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از مالکان تمایل به دریافت اجاره بیشتر دارند و از نرخ ودیعه کاسته و یا به صور کل از رهن کامل واحد خود صرفه نظر کرده اند. یکی از مشاوران املاک در شرق تهران با تایید افزایش تمایل موجران به اخذ ودیعه به جای اجاره بها گفت: «به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۸۵ متر مربعی در تهرانپارس با داشتن همه امکانات از جمله آسانسور و پارکینگ در حال حاضر به نرخ ۴۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه ۲ میلیون تومان اجاره عرضه شده که همین واحد در تابستان به صورت ۸۰ میلیون تومان رهن و یک و نیم میلیون تومان اجاره فایل شده بود؛ اما موجر با کاهش سود سپردههای بانکی به جای کاهش اجاره بها، از ودیعه کم کرده و به اجاره ماهیانه افزوده است.»
رشد اجاره بها در بعضی مناطق تهران
از سویی دیگر شاهد رشد اجاره بها در برخی از مناطق تهران هستیم. یکی از متقاضیان اجاره مسکن در نارمک با بیان اینکه اجارهها خیلی بالا رفته است گفت: «سال قبل در نارمک با ۶۰ میلیون تومان خانهای ۷۱ متری ۳۵ سال ساخت را رهن کامل کرده بودم. امسال صاحب خانه گفت باید ۱۰ میلیون روی پول پیش بگذاری و ۲۰۰ هزار تومان اجاره بدهی و از قرارداد مجدد صرف نظر کردم اما حالا هرچه دنبال خانه میگردم اکثر مالکان به جای پول پیش، اجاره میخواهند. مثلا برای یک واحد ۷۵ متری ۶ سال ساخت ۲۰ میلیون پول پیش و ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره ماهیانه تعیین کردهاند.»
همچنین در دیگر مناطق تهران نیز بر اساس گزارش خبرگزاری ها همین وضعیت حکمفرماست. یکی از بنگاههای املاک در محله پونک یک واحد ۶۸ متری ۹ سال ساخت با پارکینگ و بدون انباری با ۱۰ میلیون تومان پول پیش و ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره رفته است. مشاور املاک میگوید: «نرخ اجاره این آپارتمان سال گذشته ۱۰ میلیون پیش و ۳ میلیون تومان بود که امسال ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافت.» البته منطقه یک تهران یکی از مناطقی بوده است که گویا از این قاعده مستثنی بوده است. در این منطقه ظاهرا جهش کمتری اتفاق افتاده است. یک کارشناس املاک در منطقه یک میگوید: «امسال در سطح منطقه یک اجارهها بین ۸ تا ۱۷ درصد افزایش یافت. فعلا هم به خاطر فصل پاییز بازار اجاره راکد است. تابستان بد نبود، ولی تقاضا نسبت به سال قبل ۳۰ درصد کمتر بود. علت آن هم به خاطر مسائل بانکی است که سود را کم کردهاند و مالکان ترجیح میدهند به جای رهن، اجاره بگیرند.»
ضرورت بررسی همه جانبه تصمیمات سرنوشت ساز در بازار مسکن
افزایش اجاره مسکن در شرایطی است که بیش از ۹۵ درصد مستاجران را دهکهای پایین تشکیل می دهند که در سال جاری حقوقشان بین ۱۲ تا ۲۰ درصد رشد داشته و تمام این رقم به سبد مسکن نمی آید، بلکه باید به سبد بهداشت، تغذیه، پوشاک، آموزش و غیره هم برود و بین ۷ تا ۱۰ درصد آن به مسکن اختصاص می یابد؛ این همان رقمی است که اتحادیه املاک به عنوان میانگین رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ اعلام کرده است.
یکی از شاخص های ارزیابی رفاه خانوار میزان هزینه ای است که برای تامین نیازهای گوناگون خود صرف می کند و هرچه سهم هزینه انجام شده برای رفع نیازهای اولیه ای مانند خوراک و مسکن بالاتر باشد می توان میزان رفاه را پایین تر ارزیابی کرد؛ زیرا خانوار برای تامین نیازهایی که شرط زنده ماندن است سهم بالایی از درآمد خود را صرف می کند و در عمل نمی تواند هزینه های رفاهی را متقبل شود. در گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی در مورد هزینه خانوارهای شهری در سال 95 اعلام شده هزینه ناخالص هر خانوار شهری ایران به رقمی معادل 39 میلیون تومان در سال 95 برآورد شده که حدود 11 درصد نسبت به سال 94 رشد داشته، یعنی خانوارهای شهری رشدهزینه ای حدود 2 درصد بالاتر از نرخ تورم را در سال گذشته تجربه کرده اند. براساس این گزارش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به رقمی معادل 35.5 درصد اختصاص داده است و در این شرایط ضروری است که قبل از هر تصمیم گیری در حوزه های مختلف و کلان اقتصاد کشور از جمله نرخ سود بانکی که از جمله مولفه های تاثیر گذار و کوتاه مدت در بازار مسکن است، همه جوانب در نظر گرفته شود تا شاهد تشدید فشار بر دوش مستاجران نباشیم.
