به گزارش فیدوس؛ تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که دولت باید بتواند به سمتی برود که از مداخله در ساخت فارغ شود؛هرچند که در شرایط کنونی،بازار مسکن گرفتار نبرد دو گروهی است که یک گروه می خواهد کالای سرمایه ای داشته باشد و دیگری به دنبال سوداگری است.
20 فصل از رکود در بازار مسکن میگذرد؛ این موضوع را حتی رییس اتاق بازرگانی تهران در هفته گذشته تایید کرد؛ اگرچه به گفته مسعود خوانساری، احتمال اینکه در ماههای آینده شاهد خروج از رکود باشیم، زیاد است. خوانساری عنوان کرده است؛ «بعد از ۲۰ فصل که رشد بخش ساختمانی کشور منفی یا حداکثر صفر بوده، در بهار سالجاری به ۷.۱ درصد رسیده است. این رشد حتما رونق بخش ساختمان و مسکن را به همراه خواهد داشت.»
اما نکتهای که در این میان مطرح است، اینکه کارشناسان معتقدند مداخله دولت تاکنون باعث شده که شاهد برهمریختگی در این بازار باشیم؛ اگرچه وزیر راه و شهرسازی، یکی از مدلهای دولت دوازدهم برای رونق بخش مسکن و سیاستگذاریهای شهرسازی را متکی به تمام ظرفیتهای بخش خصوصی و بدون مداخله دولت دانسته است؛ آنچه که بیتوجهی به آن در سالهای اخیر، رکود در بازار مسکن را رقم زد.
در همین راستا، در مناظرهای که با حضور بیتالله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در خبرگزاری خبرآنلاین برگزار شد، راههای خروج از رکود بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت. آنچه در ادامه میخوانید، مشروح اظهارات ستاریان و سلامی درباره وضعیت صنعت ساختمان و بازار مسکن است.
در حالی حدود 5 سال است که بازار مسکن در رکود به سر میبرد که برخی منتقدان و کارشناسان مسکن عنوان میکنند که دولت یازدهم هیچ برنامهای در حوزه مسکن نداشته است. این در حالی است که رییسجمهور در سخنرانی خود در مجلس در دفاع از وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد که من از آقای آخوندی میخواهم که مشکل مسکن از طریق بافتهای فرسوده حل شود. در این شرایط، شما وضعیت بازار مسکن را چطور میبینید و آیا انتقادات مطرح شده را وارد میدانید؟
سلامی: واقعیت این است که وضع اقتصاد مسکن اسفناک است و صنایع وابسته به مسکن و حتی بانکها نیز تحتتاثیر این رکود قرار گرفتند، زیرا خیلی از منابع بانکها در بخش مسکن مصرف شده است. به نظر من، اقتصاد مسکن لطمه زیادی به اقتصاد کشور زده است.
در کل اگر بخواهیم عملکرد یک دوره وزارت راه و شهرسازی را بررسی کنیم، منصفانه این است که آسیبشناسی بیشتری نسبت به مسایل داشته باشیم. اصولا وقتی که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایهای و وسیلهای برای سوداگری میشود، اتفاقات زیادی میافتد. اینکه چرا مسکن تبدیل به ابزار سوداگری میشود، عوامل زیادی در آن موثر است که تا آنها را نشناسیم، راه به جایی نمیبریم. تا حالا هم به این موضوع پرداخته نشده است.
موضوع از بحث آمایش سرزمین شروع میشود. ما اصلا هیچ تفکری پشت توزیع تراکم در کشور پنهاور ایران نداشتهایم. این در حالی است که در اکثر کشورهای دنیا، تجارت، صنعت و جمعیت در سواحل دریا متمرکز است. از سوی دیگر، واردات و صادرات از این نواحی خیلی راحتتر صورت میگیرد. اما تراکم جمعیت در ایران در سواحل دریای عمان و خلیجفارس در حدود 4، 5 نفر است؛ در حالی که تراکم صنعت در جاهایی مثل مناطق کویری است که مشکلات محیطزیستی وجود دارد. این به نوعی نگرش دولتمردان ما بوده است؛ یعنی همان بخشینگری.
وقتی جمعیت کلانشهرها به این شکل بالا رود، روی تبدیل شدن مسکن به ابزار سوداگری اثر میگذارد. بههرحال هر شهری یک ظرفیتی دارد و حتی جاهای خوب آن شهر یک ظرفیتی دارد. یک زمانی در توکیو صحبت هر مترمربع یک میلیون دلار بود. آنها البته بلافاصله سیاستهای خود را تغییر دادند و در حال حاضر خانه در این کشور ارزان شده است. در کل آن جریان متوقف و معکوس شد. در ایران اما هیچ کاری برای این موضوع صورت نگرفته و همیشه جاذبه تهران، اصفهان و کلانشهرها را زیادتر کردیم و صنایع و تجارت در این شهرها متمرکز شده است. همه اینها باعث شد سوداگری وحشتناکی روی ملک بهوجود آید.
شهرداریها نیز محل درآمدهایشان را برخلاف همه شهرداریهای دنیا که درآمد مستمر و پایدار دارند، روی تراکمفروشی و شهرفروشی متمرکز کردند. همه اینها دست به دست هم داد و مقداری از نقدینگی سرمایهگذاران را به سمت تولید مسکن برد که فقط در بازار سوداگری بفروشند. ما شاهد بودیم که در عرض دو، سه سال قیمت ملک چند برابر شد.
در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد
ستاریان: من مخالف بحث سوداگری هستم. سوداگری اصطلاحی است که در اقتصاد برای آن تعریف وجود دارد. در واقع در حوزه سوداگری، یک کالایی خریداری و روی آن سرمایهگذاری میشود. زمانی که کمبود در بازار ایجاد شد، قیمت آن کالا را افزایش میدهیم. اما در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد، چون جزو کالاهای استیجاری است و کالایی است که به شکل اجاره وارد بازار میشود. ما اگر خانه را خالی بگذاریم و احتکار کنیم، موضوع سوداگری مطرح میشود، اما اگر ملکی را گرفتیم و به بازار اجاره عرضه کردیم، از سوداگری خارج میشود. کالاهایی که عموما به صورت استیجاری وارد بازار میشود، نمیتواند سوداگری باشد. حالا اگر آن کالا واگذار شود و سرمایهگذار سود ببرد، ناشی از سرمایهگذاری و سوداگری نیست، بهدلیل پتانسیلی است که در بخش مسکن وجود دارد. ریشه آن هم برمیگردد به اینکه برای مثال، زمانی که در دولت دهم رکود اتفاق افتاد، آقای نیکزاد در سال 1390 جشن سربهسری گرفت. گفتیم این حرف را نگویید؛ این آمار غلط است. جشن سربهسری را باید کشور فرانسه بگیرد که نیم درصد حاشیهنشینی ندارد و 8.5 درصد سبد خانوار را مسکن را به خود اختصاص میدهد.
نقطه سربهسری معنا و مفهوم دارد. تولید اضافه داشتن معنا و مفهوم دارد. به این معنا که شما اگر حقوقتان 2 میلیون تومان است، بتوانید با 400 هزار تومان واحد مسکونی مطابق شأن خودتان تهیه کنید. ما نباید با کلمات بازی کنیم.
به سمت ساخت مسکن برای اجاره نرفتیم
سلامی: ببینید، همانطور که شما گفتید، مسکن میتواند یک کالای سرمایهای تلقی شود؛ آن هم وقتی که مسکن برای اجاره ساخته شود. اما ما در ایران این کار را نکردیم و به سمت ساخت مسکن برای اجاره خیلی کم رفتیم. دائما تفکر این بود که بسازیم و با سود 100 و 150 در سال بفروشیم. همین باعث میشود که قیمت نهادههای مسکن بیش از حد بالا رود و آن زمان قدرت خرید مردم عادی کاهش مییابد که مسکن را به عنوان سرپناه و نه یک کالای سرمایهای میخواهند. به این ترتیب رکود ایجاد میشود. در واقع گروهی در بازار سوداگری حضور داشتند که وقتی مسکن از رونق افتاد، کنار کشیدند و به همین دلیل رکود اتفاق افتاد.
در کل باید بین قیمت مسکن و درآمد مردم تناسب وجود داشته باشد. ما باید ببینیم در یک کشور افراد با چند سال درآمد میتوانند خانه بخرند. از سوی دیگر، عموما مردم در کشورهای دیگر با پسانداز آینده خانه میخرند، نه با پسانداز گذشته. در واقع در کشورهای دیگر 70، 80 درصد درآمد را وامهای ارزانقیمت میدهند و سپس از پساندازهای آینده، از محل اجارهای که باید بدهند، خانه میخرند. اما ما باید 80، 90 درصد قیمت خانه را از محل پسانداز گذشته تهیه کنیم و 20 درصد هم وام بگیریم تا بتوانیم یک ملک را بخریم.
در کل اگر بخواهم به سوال شما برگردیم، میبینیم عوامل زیادی در مساله مسکن اثر دارد. مشکل مسکن چیزی نبوده که با یک تصمیم یا سیاست دو یا چهار ساله حل کرد. من قصد دفاع از وزارت راه و شهرسازی دولت روحانی ندارم، اما یکی از مشکلات عظیمی که وجود داشت، این بود که بدون مطالعه در دولت احمدینژاد مسکنمهر اجرا شد. مسکنمهر برخلاف ظاهر پوپولیستی که داشت، لطمه شدیدی به اقتصاد ایران زد. به عبارتی، تورم بالایی که طی چند سال تجربه کردیم و رکودی که امروز تجربه میکنیم، عمدتا ناشی و نتیجه تزریق منابعی بود که به مسکنمهر وارد شد. صحبت از 50 هزار میلیارد تومان نقدینگی است. در حقیقت پول پرقدرت به این بخش تزریق شد که تورم 40 درصدی را در پی داشت. تازه مسکنمهرها هم که ساخته شد، مسایل بیشماری بهدنبال داشت. یعنی پشت آن، تفکر شهرسازی و سکونت برای مردم نبود. در واقع دهها هزار واحد مسکونی ساخته شد؛ بدون اینکه مدرسه، پاسگاه پلیس، درمانگاه و... برای آن ساخته شود، حتی بدون اینکه کارهای زیربنایی شود. ساخت همه اینها منابع زیادی میخواست، اما منابعی که لازم بود کارهای زیربنایی و روبنایی مناطق مسکونی جدید صورت گیرد، اصلا دیده نشد. همه اینها فشار زیادی به دولت یازدهم وارد کرد. این در شرایطی است که دولت یازدهم نمیخواست پولی به اقتصاد ایران تزریق شود، اما در مقابل نیاز و الزام بود که مشکل واحدهای مسکونیمهر رفع شود.
چرا مسکنمهر سیاسی شد؟
ستاریان: درباره اینکه چرا برای مسکنمهر این اتفاقات افتاد، باید بگویم روزی که اجرای طرح مسکنمهر شروع شد، ما دید خیلی مثبتی نسبت به آن داشتیم. من میگفتم که دولت دارد خدمات به مسکن میدهد و باید سیاستگذاری هم کند. وقتی که دیدیم آمدند زمینها را واگذار کردند، دولت خودش هم آستین بالا زد و وسط میدان آمد. از آن بدتر، متوجه شدیم که حرکتهای سیاسی انجام میشود.
دولت دهم میدانست تمام اپوزوسیونها در بخش مسکن است. علت اینکه میگویم مسکن سیاسی است، در این نکته نهفته است. ببینید، تمام اپوزوسیونها در بخش مسکن سرمایهگذاری میکنند. احمدینژاد میخواست به نوعی به اینها حمله کند. آمد پول ریخت و خواست حرکت سیاسی انجام دهد. از سوی دیگر، مطالعات خیلی زودرسی انجام داد. در برخی جاها اصلا مطالعه نشد. بعضیها از من میپرسیدند که برای مسکنمهر چه راهکاری دارید؟ مسکنمهر مقولهای است که برای هر پروژهاش باید یک نسخه مستقل نوشت. نمیشود در دستههای مختلف تقسیم کرد، خیلی سخت است؛ مگر اینکه چشم بپوشیم. بعضی از این واحدها باید تخریب شود. یعنی ما پروژههایی داریم که اگر تخریب شود، سودش بیشتر از این است که وجود داشته باشد.
سلامی: به نظر من، یکی از کارهای مثبتی که در طول 4 سال گذشته صورت گرفت، این بود که طرح صندوق پسانداز مسکنیکم اجرا شد. به این ترتیب، میزان وام مسکن افزایش یافت تا امکان خرید مسکن برای جوانان تسهیل شود. به عبارتی، وام خرید مسکن به 160 میلیون تومان افزایش یافت. این یک تحول بزرگ بود. از سوی دیگر، نرخ بهره را به زیر 10 درصد رساندند. اینها تا حدودی تقاضای واقعی را ترغیب کرد. منابع نیز از محل بازپرداخت اقساط مسکنمهر تامین شد. در حقیقت دولت منبع جدیدی ایجاد نکرد. در حوزه بافتهای فرسوده نیز برنامهریزی زیادی صورت گرفته و آنطور که آقای وزیر گفته، برای حل مشکل مسکن در تهران و کلانشهرها، اولویت احیای بافتهای فرسوده قرار داده شده است. یعنی محلات قدیمی را به جایی برای زندگی تبدیل کنیم.
آقای ستاریان، شما هم معتقدند مشکل مسکن را نمیتوانستیم در یک دوره فعالیت دولت یازدهم حل کنیم؟
ستاریان: ما باید ابتدا موضوع و مشکلات مسکن را به درستی باز کنیم که ببینیم دولت میتوانسته کاری کند یا خیر. مسکن ابعاد بسیار وسیع اقتصادی دارد و بخش ساختمان تقریبا بیش از نیمی از اقتصاد دولتها را در بر میگیرد. در کشور ما نیز همینطور است. عموما نیز ۹۱ درصد بخش ساختمان در دست بخش خصوصی است و بیش از ۶۳ درصد مردم نیز در این بخش اشتغال دارند. این ارقام نشان میدهد که ما داریم درباره یک سوژه عظیم اقتصادی صحبت میکنیم؛ نه اینکه بخش کوچکی از اقتصاد باشد و بخواهیم مشکل آن را حل کنیم.
از طرف دیگر، بخش مسکن با مسایل اجتماعی بسیار عظیمی روبهرو است. همچنین بحث بهداشت روانی جامعه در بخش مسکن مطرح است. ما در بحث ناهنجاریهای اجتماعی اگر موضوع مسکن را بخواهیم بررسی کنیم، میبینیم نقش آن از قوه قضاییه بیشتر است. در رابطه با اتفاقاتی که در بخش مسکنمهر رخ داد و بحرانهایی که در پی آن شاهد بودیم، باید ببینیم کدامیک از مطالعات انجام شد.
من همیشه گفتهام که برای حل مساله مسکن نباید بخشی نگاه کنیم. ما باید کلان نگاه کنیم و مسکن به یک نهضت ملی تبدیل شود. وزارت راه و شهرسازی کجا میتواند حرف بزند، زمانی که بخشهای دیگر از نظر اقتصاد مسکن اطلاعاتی ندارند و از جهت اطلاعات فقیر هستند؟ این در حالی است در کشورهای توسعهیافته خلاف این است.
من معتقدم وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم نمیتوانست برای حوزه مسکن کاری کند؛ به خصوص اینکه قبلا مسکن یک وزارتخانه بوده و حالا با ادغامی که صورت گرفت، یک معاونت شده است. ما راهسازی را با بخش مسکنی یکی کردیم که نیمی از اقتصاد کشور را در اختیار دارد و 67 درصد مردم در آن کار میکنند. دولتهای قبل وزارت مسکن و شهرسازی را حیات خلوت خود میدانستند. یعنی ما برای وزارت مسکن ارزش قایل نبودیم، در حالی که اگر بگوییم تمام وزارتخانهها دارند برای دولت کار میکنند و فقط یک وزاتخانه میتوانست برای بخش خصوصی نظر بدهد و کار کند، همین بخش بود.
از سوی دیگر، رونق بخش مسکن، همه بخشهای اقتصادی و حتی بخش دولتی را رونق میدهد. اینها نکاتی است که در بخش ساختمان و مسکن مطرح میشود. در حال حاضر بیش از نیمی از اقتصاد کشور دارند در فقری ناشی از صنعت ساختمان به سر میبرند.
بحث دیگر، گروههای جمعیتی در بخش مسکن است. ما از روز اول میگفتیم که مسکن تنها کالایی است که ما نباید به تقاضای موثر آن دقت کنیم، بلکه به تقاضای مطلق آن باید نگاه کنیم. مسکن، خوراک و پوشاک جزو کالاهای زیستی بشر است. ممکن است که در کالاهای فرهنگی به تقاضای موثر توجه شود، اما در بخش مسکن باید مطلق نگاه شود. بر این اساس، این مباحث در بخش مسکن نهتنها از دیدگاه اقتصادی، بلکه از نظر اجتماعی، جمعیتی، مسایل روانی، فرهنگی و... باید دیده شود و برنامهای کامل و جامع داشته باشیم.
از طرف دیگر، وقتی حرف از یک و دو میلیون واحد مسکونی میشود، فقط اسم آن یک و دو میلیون واحد است، اما رقمی است که بخش وسیعی را باید بچرخاند. شما میدانید یک میلیون واحد مسکونی ساختن یعنی چه؟ یعنی 100 میلیون مترمربع. یا 220 میلیون مترمربع با فضاهای جانبی مثل مسجد، مدرسه و... . اگر هر متر را در یک میلیون تومان ضرب کنید، 220 هزار میلیارد تومان میشود. این در حالی است که ما میگوییم هر یک ریالی که در هر ساختمان ساخته شد، یک ریال زیرساخت میخواهد. یعنی به وزارت نیرو و وزارتخانههای دیگر باید بودجه دهیم تا زیرساختها را فراهم کند.
اینها یک نگاه جامع میخواهد. آیا وزارت راه و شهرسازی به تنهایی میتواند مشکل مسکن را حل کند؟ من همیشه گفتهام که به مجموعهای نیاز است که به موضوع مسکن اشراف و بتوانند طرح جامع و کاملی داشته باشند؛ وگرنه همه طرحهای مسکنی مثل افزایش تسهیلات، به صورت مُسَکن میتواند مشکل مسکن را حل کند. ما به طرحی نیاز داریم که اولا منابع مالی ما را ارزیابی کرده باشد. قبل از آن، شناخت مشکل مسکن نیز مهم است. اما نوعا تفکراتی از سوی دولت مطرح میشد که من فکر میکردم که سیاسی است؛ مثل بحثی که در رابطه با تولید مازاد مسکن مطرح میشد. این حرف درست نیست. تقاضای موثر ما کاهش یافته است، زیرا مردم پول ندارند. اگر الان بازار مسکن رونق پیدا کند، دوباره قیمت مسکن بالا میکشد، زیرا یک تقاضای مخفی به نام تقاضای مطلق وجود دارد. ما حتی اگر در اخبار موضوع را برای مردم مطرح نمیکنیم، در درون خودمان باید این اطلاعات را داشته باشیم.
در سال 1394 که برجام اجرایی شد، تمام پروژههای 75 درصد شروع به ساختن کردند. در سال 1395 به یکباره یک میلیون آمار اضافه مسکن داشتیم. ظریب خانههای خالی عموما در کشورهای دنیا 4، 5 درصد است. این ظریب در شهرهای مرکزی 5 درصد، در شهرهای عادی 4 درصد و در شهرهای توریستی 8 درصد است. غیر از این ما نزدیک به 900 هزار واحد مسکونی اضافه داریم. این، درست همانهایی است که در سال 1394 حدود 75 درصد پروژهها مانده بود و یکدفعه تولید کردند تا به بازار بیاورند. به این ترتیب، این تعداد در آمار خانههای خالی در سال 1395 اضافه شد. ما باید درباره اینها اطلاعات داشته باشیم و بعد برنامهریزی کنیم. نباید بگوییم مسکن اضافه داریم. کلمه اضافی، یعنی اینکه ما بیخیال ساخت مسکن شویم. ولی شواهد غیر از این است، چون مسکن در شهرهای ما در سبد خانوار بیش از 50 درصد سهم دارد. آمار 37 درصدی از سهم مسکن در سبد خانوار میدهیم، اما در شهرها درصد بالاتری در سبد خانوار دارد. شما با تمام 8 ساعت کار نمیتوانید اجاره را پرداخت کنید. از سوی دیگر، حاشیهنشینی در شهرها بیداد میکند. این یعنی فاجعه غیرقابل کنترل. ما هر لحظهای را که رد میکنیم، لحظه غیرقابل برگشت است.
منظور از خانههای خالی، خانههای مازاد نبود
سلامی: در رابطه با صحبتی که در رابطه با خانههای مطرح کردید، تا آنجایی که من میدانم، وزیر خانههای خالی را به عنوان خانههای مازاد و اضافه بر عرضه مطرح نکردند. ایشان گفتند که ما الان خانه خالی زیاد داریم و متاسفانه برای اجاره هم قرار گرفته نمیشود، بلکه صرفا نگه میدارند که بفروشند. یعنی به قصد سوداگری میفروشند. اگر کسی ملکی را به قصد اجاره بخرد یا بسازد، من هم موافقم که سرمایهگذاری سالم کرده است. مشکلی که وجود دارد، این است که تقاضا برای خانههای متوسط و کوچک وجود دارد. خانهها هم هر ساله مستهلک میشود و باید بسازیم و در عین حال، به جمعیت متقاضی مسکن هر ساله اضافه میشود. اینها تقاضایی است که باید جواب داده شود. بخش مسکن به این تقاضا در چند سال گذشته جواب نداده است. یعنی کسی که الان سرپناه ندارد، امکان خرید خانه برای او نیست، ولی از آن طرف، ما چند میلیون ملک داریم که متقاضی ندارد.
برخی از منابع بانکهای ما در بازار سوداگری است. در حال حاضر بسیاری از منابع بانکها به این شکل قفل شده است. ملک را اجاره هم نمیدهند، زیرا اولا اجاره آنها خیلی بالاست، دوم اینکه به محض اجاره، آن ملک از نظر ارزشی دست دوم محسوب میشود. در واقع به دلیل اینکه به قصد فروش ساختهاند، تمایل زیادی به اجاره دادن ندارند. از سوی دیگر، اکثرا خانههای لوکس خالی است. ما در وزارت راه و شهرسازی آمار داریم. این خانهها در جاهایی است که تقاضای خانهدار شدن وجود ندارد. جاهایی که تقاضای خانهدار شدن وجود دارد، کمبود مسکن داریم. بنابراین من حتما معتقدم اگر خانه به قصد اجاره دادن ساخته شود، کار اقتصادی سالم است، ولی متاسفانه در ایران هنوز تفکر اینکه خانه اجارهای تولید کنیم، وجود ندارد. در کشورهایی مثل فرانسه، سرمایهگذاران کارشان این است که خانه اجارهای تولید میکنند.
مساله مسکن شناخته نشد
ستاریان: من تنها انتقادی که به آقای آخوندی داشتم، این بود که ایشان که قبلا در وزارت مسکن کار کرده بود و عملکرد خوبی هم داشته، چرا الان موضوع یا نشناخته یا اینکه اگر شناخته، نگفته است و گفتههایش چیز دیگری است. گفتههای ایشان نشان میداد که موضوع را خوب نشناخته است.
به نظر من مسکن بزرگترین ضربه را اقتصاد دولتی کشور میخورد. اقتصاد دولتی، بهترین و ارزندهترین کالاها را در اختیار گرفته است. البته اینکه به چه شکل و به چه نحوی تولید و توزیع میکند و چگونه سیاستگذاری میکند، کاری نداریم. مسکن محدود به داخل شده است. منابعی که مسکن میخواهد، به اندازه نیمی از اقتصاد کشور است. این نیمی از اقتصاد بخواهد بچرخد، منابع میخواهد. حالا این منابع باید معادل نیمی از تولید ما را داشته باشد. ما نمیتوانیم نفت را در بخش مسکن تزریق کنیم. این غلط است. بخش مسکن باید خودش منابع جذب کند.
در حال حاضر در بخش مسکن نمیتوان سرمایه خارجی جذب کرد. بخش خصوصی که متولی ساختوساز است، نمیتواند به طور مستقیم منابع جذب کند و بیاورد. در هیچکجای دنیا بخش مسکن تابع منابع زیرزمینی مثل نفت نیست. هماکنون بخش مسکن در ایران به نفت متکی شده است. این مشکلات باید حل شود. یعنی وزارت راه و شهرسازی باید به این مسایل توجه کند؛ وگرنه ساخت مسکن اجتماعی و یا طرحهای دیگر مسکنی، مشکلی را حل نمیکند. گیرهایی را که در بخش خصوصی ساختمان وجود دارد، باید دولت حل کند.
چگونه بازار مسکن سوداگرانه رشد کرد؟
سلامی: من سرمایهگذار را مقصر نمیدانم، سیاستهای اقتصادی دولتهای قبل محیطی را ایجاد کرده که بازار سوداگرانه رشد کرده است. همین توجه بیش از حد به کلانشهرها که از زمان آقای کرباسچی شروع شد، ضربه زیادی زد و خیلیها به دید سوداگری به مسکن نگاه میکنند. این ناشی از آن است که ما توجهی نداریم به اینکه چگونه جمعیت را در کشور توزیع کنیم. در حالی که اگر به این نکته توجه شود، بحران مسکن در کلانشهرها حل میشود؛ ضمن اینکه در این بخشها میتوانید با یک برنامهریزی صحیح برای 400 هزار نفری که یک شهر جدید را میسازند، داشته باشید. شهرسازی باید طبق اصول شهرسازی باشد. اما ما متاسفانه اول صنعت را میسازیم و بعد به شهرسازی فکر میکنیم. ما متاسفانه عسلویه را میسازیم، اما به شهرنشینی و زندگی مردم هیچ فکری نکردیم. در حال حاضر در عسلویه آپارتمان متری 4، 5 میلیون تومان است. این در حالی است که در عسلویه از نظر استانداردهای بینالمللی و از جهت زیستمحیطی جایی برای زندگی نیست. اما در مقابل قیمت زمین و آپارتمان دستکمی از تهران ندارد. در واقع وقتی که برنامهریزی میشود که یک منطقه از نظر تجاری و صنعتی توسعه پیدا کند، باید بحث شهرنشینی و زندگی مردم و امکانات شهری در نظر گرفته شود. ما شهرهای جدید را برای سرزیر کلانشهرها ایجاد کردیم، اما هنوز ساخت این شهرها تمام نشده است. هنوز هم که هنوزه این شهرها جایی برای زندگی نیست. برای مثال، پرند برای 700، 800 هزار نفر جمعیت ساخته شده، ولی خیلیها حاضر نیستند در این شهر زندگی کنند، زیرا امکانات حملونقل و رفاهی وجود ندارد.
واقعا وزارت راه و شهرسازی به تنهایی نمیتواند مشکل مسکن را حل کند. خوشبختانه در بخش مسکن بیشتر بخش خصوصی کار را انجام میدهد، اما متاسفانه سیاستگذاریاش که اکثر هم غلط است، توسط دولت انجام میشود. برای سیاستگذاری در بخش مسکن شاید نیاز به یک وزارتخانه مستقل نداشته باشیم، اما باید کار انجام گیرد. سیاستگذاریها باید در سطح کلان در دولت در مورد مسکن انجام شود، اما وزارت راه و شهرسازی باید طرح را بدهد و در جایی بالاتر تصویب شود و بعد آن سیاست عملی شود.
موضوعی که من از روز اول نسبت آن شدیدا انتقاد داشتم، شرکت شهرهای جدید بود. شرکت شهرهای جدید نباید آلوده ساخت شود. در شهرسازی و شهرکسازی باید از سرمایه خارجی استفاده شود. همانطور که گفتید، منابع زیادی لازم است. از سوی دیگر، متقاعد کردن سرمایهگذار خارجی نیز سخت است. این در شرایطی است که قوانین دستوپاگیر زیادی وجود دارد.
در 4 سال گذشته موضوعی که در وزارتخانه خیلی خوب جا افتاد، این بود که چگونه از منابع غیردولتی در کارهای زیرساختی استفاده کنیم. برای مثال، برای ساخت آزادراه، دیگر از دولت پول نمیگیریم. دولت لزومی ندارد که منابع بیاورد، بخشهای مختلف و عمرانی میتواند خودکفا شود. در بخش مسکن نیز باید مدیریت دارایی داشته باشیم و شهر را سرمایهگذار بسازد و روی سرمایهاش سود متعارف بگیرد. از سوی دیگر، ساخت مسکن نیز با سرمایهگذار باشد و از محل فروش، پولش پرداخت شود. ما باید بتوانیم به این سمت برویم که دولت از مداخله در ساخت فارغ شود. در شهرهای جدید یکی از آفتهایی که وجود دارد، سوداگری زمین است. برای مثال، در شهر پردیس، ما واحد تجاریای داریم که متری 60، 70 میلیون تومان قیمت دارد.
بههرحال مسکن، مقولهای است که خیلی بیشتر از اینها باید به آن پرداخته شود، چون نقش و اهمیت آن در اقتصاد بالاست. ما وقتی یک کاری را به بخش خصوصی میدهیم، میبینیم که خودشان کار را انجام میدهند. ما تا به امروز سیاستگذاری درستی در بخش مسکن نداشتیم. البته خوشبختانه در 3، 4 سال گذشته برای دولت اهمیت بحث مسکن روشنتر شد و این جای خوشحالی دارد. حمایتهای زیادی هم صورت گرفت، اما در وزارتخانههای دیگر و بانک مرکزی تفکر جور دیگری است. ما یک مقصد فکری میخواهیم که روی مسکن تمرکز داشته باشد؛ البته نه در سطح یک وزارتخانه، بلکه در سطح حکومت.
حاشیهنشینی مساله کوچکی نیست. در حال حاضر 20 درصد جمعیت کشور در حاشیهها زندگی میکنند. یعنی جاهایی زندگی میکنند که اسم آن را نمیشود مسکن گذاشت. برای این مسایل باید تصمیم گرفته شود. از سوی دیگر، بحث مهاجرت معکوس باید جدی گرفته شود.
ستاریان: یک بخشی به نام ساختمان و بخش خصوصی داریم. این بخش بسیار هوشمند است و اقتصاد بازار جزو سیستمهای هوشمند است. اقتصادهای دولتی به آنها سیستمهای کودن میگویند. علت اینکه این بخش هوشمند است، این است که بازار هدف مشخص نشده است. یعنی ساختمانهایی ساخته شده که لوکس هستند. در این شرایط بازار بلافاصله خود را تصحیح میکند و دفعه بعد هدف را به درستی انتخاب میکند. اتفاقا در جاهایی که دولت در این بازار هوشمند دخالت کرده و جبرا نیز دخالت میکند، همانجا بازار را تخریب کرده است.
