اگر چه محمدباقر نوبخت روز گذشته سیاست دولت برای رونق بازار مسکن را سیاست خروج غیرتورمی این بخش از رکود اعلام میکند، اما تحلیلگران بازار معتقدند تورم و رونق بازار مسکن ارتباطی دوسویه با یکدیگر دارند. ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوهسازان در اینباره میگوید: زمانی که نرخ سودهای بانکی کاهش مییابد، تمایل به سرمایهگذاری در بخش مسکن بیشتر میشود. البته مقایسه تطبیقی بازده سپردهگذاری بانکی با بازده سایر بازارها اصولی به نظر نمیرسد؛ زیرا در شرایطی که بازگشت سرمایه در بانک برای سپردهگذاران ٢٠درصد است، در همین شرایط بازار کالایی طی گردش سهماهه در طول سال به ٨٠ تا ١٠٠درصد میرسد. بنابراین به علت کشش بالای عرضه در بازار مسکن، با مساعدشدن شرایط سرمایهگذاری، ساختوساز بشدت افزایش مییابد؛ همین امر موجب مازاد تقاضای عوامل تولید و افزایش قیمت در این حوزه میشود.
از طرفی طرحهای حمایت دولت از متقاضیان از طریق پرداخت تسهیلات ویژه با مدت اقساط طولانی و نرخهای کمتر، طرف تقاضا را تشدید کرده و افزایش احتمالی قیمت آن را موجب خواهد شد. بنابراین تحریک و رونق بخش مسکن با تورم ارتباط همسویه دارد. به همین دلیل دولتها همواره در اتخاذ سیاست این بخش کمی محتاطانه عمل میکنند.
خانههای لوکس ٣ برابر شد
اما در شرایطی دولتمردان سیاست خود را ایجاد رونق در بازار مسکن عنوان میکنند که حسین عبده تبریزی مشاور عباس آخوندی، وزیر راه وشهرسازی از ٣ برابر بودن خانههای لوکس در تهران خبر میدهد. او با بیان اینکه یکسوم ساختوساز مسکونی در تهران و حجم قابل توجهی نیز در شهرهای بزرگ انجام شد، خاطرنشان کرد: «این ساختوسازها عمدتا به صورت لوکس، گرانقیمت و بیارتباط با تقاضای مصرفی صورت گرفت، به طوری که مثلا در تهران حجم ساختوساز در ٤ منطقه اول شهر به ٣ برابر رسید در حالی که در سایر مناطق تهران مثل مناطق میانی و جنوبی شهر تا ٢ برابر افزایش اتفاق افتاد. براساس آنچه که دولتمردان اعلام کردهاند در حال حاضر بیش از ٢٠٠میلیارد تومان سرمایه در خانههای ایران بلوکه شده است. سرمایهای که یزدانی از تعبیر عقیم و نازا برای آن استفاده کرده و معتقد است که هیچ نفعی برای اقتصاد ایران ندارد، طی سالهای ٩٠ تا ٩٥ با رشد ٥٥,٥درصدی مواجه شده است. نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ٩٥ نشان می دهد تعداد خانههای خالی از سکنه از یکمیلیون و ٦٦٣ هزار واحد در سال ٩٠ به ٢میلیون و ٥٨٧ هزار واحد در سال ٩٥ رسید که معادل ٥. ٥٥درصد رشد داشته است. این در حالی است که کل موجودی مسکن در کشور در همین فاصله زمانی٩٠تا ٩٥ با ١٨درصد رشد از ٢١میلیون و٦٠٠هزار واحد به ٢٤میلیون و ٤٠٠هزار واحد رسیده است.
منابع بانکی در اختیار خانههای ارزان
رشد ٥. ٥٥درصدی تعداد خانههای خالی در فاصله سالهای ٩٠ تا ٩٥، هماکنون منجر به ارایه راهکارهای «پراکنده» از نحوه برخورد سیاستگذاران بخش مسکن با وضع فعلی خانههای خالی شده است. در این میان برخی از صاحبنظران بازار مسکن پادزهر خانههای خالی در کشور را در نظر گرفتن مالیاتهای سنگین و برخی دیگر هدایت منابع بانکی را به ساخت و خرید خانه با متراژهای پایین و در مناطق جنوبی تهران اعلام میکنند. فردین یزدانی با اشاره به کشش بالای قیمتی خانههای لوکس شمال تهران گفت: فعالان بازار به خوبی میدانند در فصول پررونق سال میتوانند این افزایش قیمت را به خریدار ملک کمانه کنند. اما چنین امکانی در خانههای با متراژ پایین و ارزان امکانپذیر نیست. بر همین اساس دولت با در نظر گرفتن مالیاتهای سنگین میتواند به نوعی کنترل بازار را در دست گیرد. در واقع نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور طی دو دهه اخیر همواره بیش از ٢ واحد درصد از نرخ رشد جمعیت بوده است.
نسبت معکوس عوارض
اما نسبت معکوس «نرخ ریالی عوارض ساختوساز» با «سطح قیمت مسکن و کیفیت محلهها» در مناطق بیستودوگانه شهر تهران است که فردین یزدانی از آن بهعنوان یکی از عوامل اصلی «انحراف سرمایههای ساختمانی» و بروز نوسانات شدید در سیکلهای تجاری، دورههای رکود و رونق، طی دستکم نیم دهه اخیر یاد میکند. او در حالی اصلاح این فرمول را لازمه رونق ساختوساز در مناطق جنوبی و در خانههای متراژ پایین میداند که بررسیها نشان میدهد فرمول معیوب محاسبه عوارض ساخت سبب شده در مناطق شمالی پایتخت بهعنوان نقاط باکیفیت و محل عرضه آپارتمانهای لوکس و گرانقیمت، «سهم عوارض از قیمت فروش»، به مراتب کمتر از مناطق میانی و جنوبی شهر تعیین و اعمال شود. به عنوان مثال در مناطق یک و دو، هزینهای که یک سرمایهگذار ساختمانی بابت اخذ جواز ساخت پرداخت میکند، حدود ٠,٧ تا ٢درصد بهای فروش آپارتمانها را شامل میشود اما این نسبت در مناطق مستعد ساختوسازهای مصرفی، ارزانقیمت و پرمعامله همچون مناطق ١٠ تا ١٧، از ٢.٥درصد تا ٥درصد است. سهم ناچیز هزینه دریافت جواز ساخت از بهای فروش ساختمانهای مسکونی در مناطقی از پایتخت که امروز به محدوده منجمد بازار ملک و محل رسوب آپارتمانهای کممشتری تبدیل شده، ناشی از استفاده ناصحیح مدیریت شهری از ابزار در اختیار و پروانههای ساختمانی، برای تنظیم منطقهای جریان عرضه مسکن طی سالهای اخیر بوده است.
خط قرمز اسناد فرادستی رعایت نشد
به نوشته شهروند، رعایت ظرفیت جمعیت پذیری که یکی دیگر از خطوط قرمز اسناد فرادستی شهر تهران است، به گفته ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوهسازان در پایتخت رعایت نشده است. در این میان به محدوده منطقه ٢٢ یعنی اراضی مروارید شهر رعایت این اراضی در طرح جامع دارای کاربری مسکونی با تراکم متوسط مشخص شدهاند اما بررسیها حاکی از آن است که هم اکنون ٥٨ برج با تعداد طبقات ٢٠ تا ٣٦ طبقه در این محدوده در حال ساخت است و تودهگذاریها هیچ انطباقی با شبکه معابر طرح تفصیلی ندارد. در منطقه یک ظرفیت جمعیتپذیری برای سال ١٤٠٠ به حد ٣٨٠هزار نفر میرسید اما هماکنون منطقه یک برای سکونت ٦٥٩ هزار نفر دارای آپارتمان است؛ این در حالی است که سرانههای خدماتی متناسب با ظرفیت جمعیتی شکل گرفته در این منطقه رشد پیدا نکردهاست. آنطور که در مطالعه سازمان نظام مهندسی استان تهران و معاونت شهرسازی و معماری برآورد شدهاست در فاصله سالهای ٩٠ تا ٩٥ معادل ٣هزار و ٧٦٩ پروانه ساختمانی برای ٣هزار و ٧٦٩ پارسل (قطعه پلاک) در منطقه یک صادر شده است که ٦٩درصد این ساختوسازها (٢هزار و ٦٠٥ پارسل) دارای مغایرت و انحراف از ضوابط طرح جامع یا تفصیلی تهران است. همچنین نتایج پایش وضع فعلی محلهها و ساختمانهای شکلگرفته یا در حال ساخت در منطقه ٢٢ که شورای عالی شهرسازی و معماری بهعنوان نهاد عالی ناظر بر اجرای مقررات و ضوابط شهرسازی توسط شهرداری تهران است، این منطقه را کریدور اصلی ورود جریان هوای تهران معرفی میکند، نشان میدهد: تحت تأثیر تغییر کاربری پهنههای مصوب اراضی منطقه ٢٢ نسبت به طرح جامع در حال حاضر تعداد برجها و ساختمانهای بلند مسکونی این منطقه چند برابر سقف مجاز ساختوسازهای مسکونی در نقشه بالادست توسعه پایتخت است.
