بررسی ها از آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است: در ماه میانی بهار امسال، تحت تاثیر برداشت‌های متفاوت فعالان بازار ملک از انتخابات 29 اردیبهشت و در نتیجه، اعمال تاخیر در انجام معامله ملکی در هر دو سمت عرضه و تقاضا، امکان پیشروی گسترده معاملات به فاز رونق، از بازار سلب شد اما با وجود اثرگذاری بزرگ‌ترین رویداد سیاسی-ملی بر فرآیند معاملات مسکن اردیبهشت ماه، نیروی برتر ناشی از محرک‌های بازار(همچون وام‌های خرید)، مانع پسرفت معاملات (رفتن به فاز رکود) شد. کارنامه فعلی بازار از دو تغییر نامحسوس در قیمت مسکن، حکایت دارد.
به نوشته دنیای اقتصاد، ماه گذشته، در تهران حجم خرید و فروش آپارتمان در کل مناطق 22 گانه، 6 درصد نسبت به اردیبهشت سال قبل افزایش پیدا کرد. اردیبهشت امسال، بیش از 15 هزار و 300 واحد مسکونی در تهران معامله شد که در مقایسه با ماه نیمه تعطیل فروردین -همه ساله، معاملات ملک در اولین ماه سال، تا مرز تعطیلی بازار، ریزش می‌کند- 202 درصد رشد کرد. با این حال، منشأ رشد 3 رقمی حجم معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین، «رفتار سنتی بازار ملک در شروع سال جدید» بوده است و ارتباطی به دوره‌های رکود یا رونق مسکن ندارد. در همه سال‌های گذشته، چه در زمان رونق و چه در دوره رکود، معاملات مسکن در فروردین هر سال، به پایین‌ترین حد، کاهش پیدا می‌کند و در ماه بعد از آن، با طبیعی شدن نبض بازار، حجم معاملات با رشد شدید ماهانه مواجه می‌شود.
بررسی‌ها درباره نبض فعلی معاملات مسکن در پایتخت، حاوی دو پیام است. رشد 6 درصدی حجم خرید آپارتمان در اردیبهشت امسال که به معنای فروش 1000 واحد مسکونی بیشتر از حجم معاملات اردیبهشت سال گذشته است، از تحرک نسبی بازار در مسیر پیش‌رونق حکایت دارد. همچنین تعداد آپارتمان‌های فروخته شده طی ماه گذشته، در قالب پیام دوم، مشخص می‌کند: بازار معاملات در حال حاضر در میانه رکود-رونق قرار دارد و در عین حال آماده پیشروی بیشتر است. مطابق روند‌های گذشته، حجم معاملات در دوره رکود، معمولا به کمتر از 12 هزار واحد در ماه، نزول می‌کند و در زمان رونق نیز خرید و فروش ماهانه آپارتمان در پایتخت به حدود 17 هزار واحد می‌رسد. با این حال، حجم معاملات اردیبهشت، بیشتر از دوره رکود و کمتر از دوره رونق است اما از آنجا که رشد خفیف 6 درصدی نسبت به سال گذشته همین موقع پیدا کرده، نشانه‌ای از آمادگی بازار برای پیشروی است.
حجم معاملات خرید آپارتمان در اردیبهشت امسال، از پرفروش‌ترین ماه بازار ملک در سال 95، اندکی کمتر است.
نیمه تابستان سال گذشته –مرداد ماه- حجم خرید آپارتمان در پایتخت تحت تاثیر کاهش هماهنگ نرخ سود سپرده‌های بانکی در بانک‌ها به سطح 15 درصد در تیرماه، به دلیل افزایش تقاضای خرید ملک، 37 درصد نسبت به مرداد 94 افزایش پیدا کرد و به مرز 16 هزار واحد رسید اما در ماه‌های بعد از آن، با تخلیه هیجان در معاملات ملک به دلیل نبود زمینه سفته‌بازی در شکل نوسانات قیمت، حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته، نسبت به نیمه اول تا حدودی کاهش یافت. آنچه در نیمه دوم سال گذشته، در کاهش ماهانه حجم معاملات خرید مسکن موثر بوده، به افزایش مجدد نرخ سود بانکی در برخی بانک‌ها، برخلاف روند کاهنده نرخ تورم مربوط است که عملا باعث جذب تقاضای خرید ملک به سمت بازار پول شد.
در حال حاضر با توجه به اینکه بازار معاملات مسکن در اردیبهشت امسال حدود 5 درصد به لحاظ حجمی، نسبت به نقل و انتقالات شب عید (متوسط حجم معاملات در دو ماه بهمن و اسفند پارسال)، افزایش پیدا کرده است، پیش‌بینی می‌شود: بازار بعد از پشت‌سر گذاشتن ماه رمضان، در اواسط تابستان، با جنب‌وجوش بیشتر از ماه‌های بهار همراه شود. نحوه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در یک فصل آتی مهم‌ترین پارامتر در تنظیم دمای معاملات ملک محسوب می‌شود. در صورتی که مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف وام خرید مسکن زوجین به اجرا دربیاید، حرکت بازار ملک، تندتر خواهد شد.
افت 7درصدی قیمت واقعی مسکن
بررسی‌های درباره آخرین وضعیت قیمت مسکن در تهران نیز مشخص می‌کند در ماه میانی بهار 96، سطح متوسط قیمت آپارتمان در پایتخت، با دو تغییر محسوس روبه‌رو شد. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات ماه اردیبهشت، با 3 درصد افزایش ماهانه (نسبت به فروردین 96) به 4 میلیون و 500 هزار تومان رسید. به این ترتیب، قیمت مسکن ظرف دو ماه اول امسال، با یک افت و خیز جزئی، ابتدا 5/ 3 درصد در فروردین نسبت به اسفند سال قبل، کاهش پیدا کرد و سپس با 1/ 3درصد افزایش، به قیمت‌های آخر سال گذشته نزدیک شد.
معاملات مسکن شهر تهران در سال گذشته، با میانگین قیمت 4میلیون و 539 هزار تومان در آخرین ماه، به پایان رسید. در فروردین اما به دلیل تعطیلی کل بازار در نیمه اول ماه و نیمه‌تعطیل بودن معاملات در نیمه دوم، میانگین قیمت مسکن در تهران با کاهش 5/ 3 درصدی به سطح 4 میلیون و 376 هزار تومان افت کرد و هم‌اکنون به اندکی بالاتر از 5/ 4 میلیون تومان، بازگشته است.
بر اساس این گزارش، اولین تغییر محسوس در رفتار قیمت مسکن طی سال جاری را می‌توان در «بیشتر شدن شیب رشد نقطه‌ای قیمت» نسبت به سال گذشته همین موقع و «کمتر شدن شیب» نسبت به تغییرات نقطه‌ای قیمت در اواخر سال گذشته عنوان کرد. سال گذشته، در میانه بهار، متوسط قیمت مسکن در پایتخت، 4/ 3 درصد نسبت به ماه مشابه سال 94، افزایش پیدا کرد و سپس به تدریج در نیمه دوم سال، میزان رشد نقطه‌ای قیمت به بالای 7 درصد رسید، اما در حال حاضر، نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن (میزان افزایش در اردیبهشت 96 نسبت به اردیبهشت 95) به سطح 9/ 4 درصد رسیده است. شتاب رشد قیمت مسکن (تغییرات نرخ رشد یا همان میزان تورم مسکن) بعد از افزایش خفیف در نیمه دوم سال گذشته، طی اسفند 95 و فروردین 96 کاهنده شد. تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران از 5/ 9 درصد در دی ماه، به 8 درصد در بهمن، 5 درصد در اسفند و 2/ 4 درصد در فروردین رسید، اما ماه گذشته، مجددا مسیر نوسانات تورم مسکن، شیب مثبت گرفت، به‌طوری که نرخ رشد نقطه‌ای از 2/ 4 درصد به 9/ 4 درصد رسید. این حرکت قیمت، با توجه به رشد جزئی حجم معاملات در میانه بهار، طبیعی برآورد می‌شود.
دومین تغییر محسوس در رفتار قیمت نیز به «رشد قیمت واقعی ملک» مربوط است. در حال حاضر، شکاف بین سطح بالاتر نرخ تورم عمومی و سطح پایین‌تر تورم مسکن، نسبت به فاصله این دو نرخ در نیمه دوم سال گذشته، بیشتر شده است.
قیمت واقعی مسکن از مهر ماه سال 92، تحت تاثیر «ترکیدن حباب مسکن بعد از جهش بهار همان سال»، با رشد منفی همراه شد به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی آپارتمان در تهران از نیمه سال 92، در سطح پایین‌تر از تورم عمومی قرار گرفت. روند رشد منفی قیمت مسکن تا زمستان سال گذشته ادامه پیدا کرد، اما در دی ماه 95، رشد نزدیک به 10 درصدی متوسط قیمت مسکن (رشد نقطه‌ای)، باعث سبقت جزئی یک واحد درصدی منحنی تورم مسکن از تورم عمومی بعد از 39 ماه رشد منفی قیمت واقعی، شد. اما اتفاق دی ماه پارسال، ماندگار نشد، به‌طوری که در حال حاضر، با تغییر هر دو مسیر تورم مسکن و تورم عمومی طی چهار ماه اخیر، نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تهران، مجددا شیب منفی به خود گرفته است. ماه گذشته ارزش واقعی آپارتمان در تهران –میزان رشد قیمت اسمی در مقایسه با نرخ تورم- حدود 7 درصد نسبت به اردیبهشت سال 95 کاهش پیدا کرد. علت تغییر محسوس در شیب رشد قیمت واقعی ملک طی سه ماه اخیر را می‌توان در سه پارامتر عنوان کرد. اولین پارامتر، به تغییر صعودی نرخ تورم نقطه به نقطه در فاصله بهمن سال گذشته تاکنون، نسبت به ماه‌های قبل از آن، مربوط است.
نرخ تورم نقطه به نقطه از حدود 9درصد در نیمه زمستان امسال، به 6/ 12 درصد در فروردین امسال رسید و ماه گذشته نیز 8/ 11 درصد شد. این افزایش، در کنار پارامتر «شتاب کاهنده نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن طی همین فاصله زمانی»، در افزایش رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثرگذار بوده است. در این میان عدم افزایش شدید حجم معاملات خرید مسکن که باعث جلوگیری از رشد چشمگیر قیمت مسکن شده، به‌عنوان پارامتر سوم، مطرح است. منشاء این پارامتر، نبود تقاضای سفته‌بازی در بازار ملک تحت تاثیر جذابیت بازار رقیب (سپرده‌گذاری در بانک‌ها)، بوده است. از ابتدای امسال تاکنون، نرخ بازدهی خرید ملک در تهران، تقریبا صفر بوده است. این در حالی است که سپرده‌گذاران بانکی طی این دو ماه، در بانک‌هایی که 22 درصد سود پرداخت می‌کنند، حدود 6/ 3 درصد بازدهی سپرده‌گذاری کسب کرده‌اند.
