ایران نوشت:رکود بازار مسکن که نتیجه سیاستهای غلط دولت نهم و دهم و افزایش 700درصدی قیمت زمین و مسکن بود در حالی ادامه دارد که انتظار برای مشخص شدن انتخابات ریاست جمهوری نیز باعث شد در دو ماه گذشته تعداد معاملات کم شود.
اما مشخص شدن نتیجه انتخابات از یک سو و نزدیک شدن به تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر از سوی دیگر اجرای برنامههای جدید دولت انتظار رونق در بازار مسکن را پررنگ کرده است. دولت یازدهم در بخش مسکن و برای خانه دار شدن اقشار مختلف برنامههای مختلفی تدارک دید اما ناتمام ماندن مسکن مهر و هزینههای سنگین آن موجب شد دولت ابتدا به خاطر تعهد به متقاضیان مسکن مهر اتمام آن را در اولویت قرار دهد.
با نزدیک شدن به پایان کار دولت یازدهم مسکن مهر نیز به روزهای پایانی خود نزدیک میشود و به این ترتیب دست دولت برای اجرای برنامههای مسکنی خود بازتر خواهد بود. البته برنامههایی مانند افزایش وام خرید از 20 میلیون به 160 میلیون، نوسازی و ساخت مسکن روستایی و ساخت مسکن با کمک نهادهای حمایتی شروع شده و اینطور نیست که ساخت مسکن معطل مسکن مهر مانده باشد اما اجرای کامل برنامهها با وجود نابسامانی باقی مانده از دولت قبل و برنامه مسکن مهر که بیش از 40 هزار میلیارد تومان منابع دولتی را بلعید تقریباً کاری دشوار بود.
افزایش 700 درصدی قیمت مسکن در 8 سال کسانی که تلاش میکنند تداوم رکود بازار مسکن را به دولت نسبت دهند هرگز تمایل ندارند بالا رفتن افسارگسیخته قیمتها بخصوص از سال 90 تا 92 و تأثیرش بر وضعیت کنونی مسکن را به خاطر بیاورند. از سال 84 تا 92 جهش ناگهانی در قیمت زمین رخ میدهد و در طول 8 سال قیمت ها بیشتر از 700 درصد بالا میرود که موجب تلاطم در بازار مسکن شد و آثار آن همچنان در این بازار نمود دارد چون زمین یکی از مهمترین عوامل تورم شدید قیمت مسکن است.
طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافته که ۷۰۰ درصد و معادل ۸.۶ برابر افزایش قیمت را نشان میدهد. اهمیت این آمار در حال حاضر به خاطر انتخابات ریاست جمهوری و ایراد برخی نامزدها به دولت است که چرا از ویرانیهایی که دولت قبل در اقتصاد به وجود آورده سخن میگوید. در حالی که وقتی جهش قیمتی با این دامنه نوسان رخ میدهد آثار آن سالها باقی میماند و فقط محدود به یک یا دو دولت نمیشود.
یکی از نتایج 8 سال آشفتگی در بازار مسکن استفاده دلالان از این وضعیت است که با بهره بردن از تسهیلات با سود کم خانههایی ساختند که اکنون خالی مانده است چون متقاضیان واقعی بازار توان خرید این خانههای گرانقیمت با متراژهای بالا را ندارند. نتیجه چنین رویکردی، علاوه برایجاد رانت برای گروههای خاص تعادل قیمت عرضه مسکن را به هم ریخت و آثارش حتی در دولتهای دیگر نیز دیده خواهد شد.
دولت در 4 سال اخیر تلاش کرده تا با اجرای برنامههای کارآمد علاوه بر سر و سامان دادن به بازار مسکن، ساماندهی مسکن مهر، توجه به توسعهای شدن بانک مسکن و افزایش قدرت خرید متقاضیان با افزایش سقف وام مسکن و تنوع بخشیدن به وامها خانه دار شدن مردم را تسریع ببخشد.
ساخت مسکن برای دهکهای متوسط و پایین
یکی دیگر از معضلات باقی مانده دولت قبل در بخش مسکن ساخت مسکن لوکس است که علی رغم نیاز مردم خالی باقی ماندهاند. هم اکنون حدود 2 میلیون و600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شده است، در حالی که حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور در بافت های فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند که نشان از سیاست های غلط در بازار مسکن است. ناتوانی سازندگان در فروش واحدهای مسکونی ساخته شده به خاطر کاهش قدرت خرید خانوارها، یکی از دلایل مهم رکود بخش مسکن طی سالهای اخیر تاکنون بوده است.
متقاضیان واقعی در اولویت دولت
برنامه دولت برای ساخت مسکن برای متقاضیان واقعی متمرکز شده است. در حال حاضر تقاضا برای مسکن کوچک و ارزانقیمت بالا بوده و اقشار کمدرآمد از تأمین مسکن حداقلی ناتوان هستند؛ این مسائل سبب شده هماکنون سیاست های حمایت از سمت تقاضای مسکن و اصلاح سمت عرضه در پاسخ به نیاز بازار در اولویت برنامههای مسکنی دولت قرار گیرد.ساخت مسکن در بافتهای ناکارآمد و فرسوده یکی از برنامههای مهم دولت است. با توجه به آماده بودن زمین در این نوع ساخت و ساز و بهره بردن از زیربناها، نوسازی بافتهای فرسوده ساخت مسکن کم هزینه را میسر میکند. به گفته محمدسعید ایزدی معاونت عمران بهسازی شهری وزیر راه و شهرسازی یکی از گامهای تحقق این هدف تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری در ۴۹۵ شهر مشتمل بر ۶۰ هزار هکتار بافتهای میانی بالغ بر ۱۰۰۰ محله، در ۱۶۸ شهر با وسعت ۲۵ هزار هکتار بافت تاریخی بالغ بر ۶۰۰ محله و در ۹۱ شهر با وسعت ۴۵ هزار هکتار سکونتگاه غیر رسمی و ۱۱۰۰ محله و همچنین تهیه برنامه عملیاتی برای ۲۷۲ محله در ۸۳ شهر در سال ۱۳۹۵ (۵۸ محله تاریخی، ۲۷ محله ناکارآمد میانی و ۱۸۷ محله در سکونتگاههای غیر رسمی) مطالعات دقیقی صورت گرفت.
پیگیری مسکن اجتماعی
برنامه دیگر دولت برای کمک به اقشار پایین، مسکن اجتماعی است که اسفندماه سال گذشته جزئیات آن ابلاغ شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دو قالب مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) و مسکن اجتماعی (کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرضالحسنه) باید این طرح را پیش ببرد که در مجموع به تأمین سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اقدام خواهد کرد. مابقی ساخت و سازها باید توسط بخش خصوصی انجام شود که نهادهای مالی باید وظیفه شارژ و تأمین نقدینگی آن را بر عهده بگیرند.
افزایش وام مسکن
افزایش وام مسکن با سپردهگذاری برای خانه اولیها و بدون سپردهگذاری برای اقشار مختلف برنامهای است که آغاز شده و میتواند بهعنوان محرک بازار مسکن باشد. بخش زیادی از معاملات در ماههای گذشته ناشی از تحریک تقاضای مصرفی بخصوص خانه اولیها بوده که پرداخت تسهیلات به آنها توانست قدرت خرید متقاضیان را تا حد توانمند شدن برای خرید و انجام معامله، افزایش دهد و رشد معاملات مسکن را به وجود بیاورد. کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن موجب جذاب شدن تسهیلات برای دهکهای متوسط رو به پایین جامعه، بوده است. به این ترتیب به نظر میرسد مشکلات بخش مسکن با اجرای این برنامهها بتدریج کمتر شود و متقاضیان بتوانند با هزینه مناسبتر خانه دار شوند و انتظار از دولت برای ساماندهی بازار مسکن مانند بازارهای دیگر محقق شود. ایران نوشت:رکود بازار مسکن که نتیجه سیاستهای غلط دولت نهم و دهم و افزایش 700درصدی قیمت زمین و مسکن بود در حالی ادامه دارد که انتظار برای مشخص شدن انتخابات ریاست جمهوری نیز باعث شد در دو ماه گذشته تعداد معاملات کم شود.
اما مشخص شدن نتیجه انتخابات از یک سو و نزدیک شدن به تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر از سوی دیگر اجرای برنامههای جدید دولت انتظار رونق در بازار مسکن را پررنگ کرده است. دولت یازدهم در بخش مسکن و برای خانه دار شدن اقشار مختلف برنامههای مختلفی تدارک دید اما ناتمام ماندن مسکن مهر و هزینههای سنگین آن موجب شد دولت ابتدا به خاطر تعهد به متقاضیان مسکن مهر اتمام آن را در اولویت قرار دهد.
با نزدیک شدن به پایان کار دولت یازدهم مسکن مهر نیز به روزهای پایانی خود نزدیک میشود و به این ترتیب دست دولت برای اجرای برنامههای مسکنی خود بازتر خواهد بود. البته برنامههایی مانند افزایش وام خرید از 20 میلیون به 160 میلیون، نوسازی و ساخت مسکن روستایی و ساخت مسکن با کمک نهادهای حمایتی شروع شده و اینطور نیست که ساخت مسکن معطل مسکن مهر مانده باشد اما اجرای کامل برنامهها با وجود نابسامانی باقی مانده از دولت قبل و برنامه مسکن مهر که بیش از 40 هزار میلیارد تومان منابع دولتی را بلعید تقریباً کاری دشوار بود.
افزایش 700 درصدی قیمت مسکن در 8 سال کسانی که تلاش میکنند تداوم رکود بازار مسکن را به دولت نسبت دهند هرگز تمایل ندارند بالا رفتن افسارگسیخته قیمتها بخصوص از سال 90 تا 92 و تأثیرش بر وضعیت کنونی مسکن را به خاطر بیاورند. از سال 84 تا 92 جهش ناگهانی در قیمت زمین رخ میدهد و در طول 8 سال قیمت ها بیشتر از 700 درصد بالا میرود که موجب تلاطم در بازار مسکن شد و آثار آن همچنان در این بازار نمود دارد چون زمین یکی از مهمترین عوامل تورم شدید قیمت مسکن است.
طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافته که ۷۰۰ درصد و معادل ۸.۶ برابر افزایش قیمت را نشان میدهد. اهمیت این آمار در حال حاضر به خاطر انتخابات ریاست جمهوری و ایراد برخی نامزدها به دولت است که چرا از ویرانیهایی که دولت قبل در اقتصاد به وجود آورده سخن میگوید. در حالی که وقتی جهش قیمتی با این دامنه نوسان رخ میدهد آثار آن سالها باقی میماند و فقط محدود به یک یا دو دولت نمیشود.
یکی از نتایج 8 سال آشفتگی در بازار مسکن استفاده دلالان از این وضعیت است که با بهره بردن از تسهیلات با سود کم خانههایی ساختند که اکنون خالی مانده است چون متقاضیان واقعی بازار توان خرید این خانههای گرانقیمت با متراژهای بالا را ندارند. نتیجه چنین رویکردی، علاوه برایجاد رانت برای گروههای خاص تعادل قیمت عرضه مسکن را به هم ریخت و آثارش حتی در دولتهای دیگر نیز دیده خواهد شد.
دولت در 4 سال اخیر تلاش کرده تا با اجرای برنامههای کارآمد علاوه بر سر و سامان دادن به بازار مسکن، ساماندهی مسکن مهر، توجه به توسعهای شدن بانک مسکن و افزایش قدرت خرید متقاضیان با افزایش سقف وام مسکن و تنوع بخشیدن به وامها خانه دار شدن مردم را تسریع ببخشد.
ساخت مسکن برای دهکهای متوسط و پایین
یکی دیگر از معضلات باقی مانده دولت قبل در بخش مسکن ساخت مسکن لوکس است که علی رغم نیاز مردم خالی باقی ماندهاند. هم اکنون حدود 2 میلیون و600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شده است، در حالی که حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور در بافت های فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند که نشان از سیاست های غلط در بازار مسکن است. ناتوانی سازندگان در فروش واحدهای مسکونی ساخته شده به خاطر کاهش قدرت خرید خانوارها، یکی از دلایل مهم رکود بخش مسکن طی سالهای اخیر تاکنون بوده است.
متقاضیان واقعی در اولویت دولت
برنامه دولت برای ساخت مسکن برای متقاضیان واقعی متمرکز شده است. در حال حاضر تقاضا برای مسکن کوچک و ارزانقیمت بالا بوده و اقشار کمدرآمد از تأمین مسکن حداقلی ناتوان هستند؛ این مسائل سبب شده هماکنون سیاست های حمایت از سمت تقاضای مسکن و اصلاح سمت عرضه در پاسخ به نیاز بازار در اولویت برنامههای مسکنی دولت قرار گیرد.ساخت مسکن در بافتهای ناکارآمد و فرسوده یکی از برنامههای مهم دولت است. با توجه به آماده بودن زمین در این نوع ساخت و ساز و بهره بردن از زیربناها، نوسازی بافتهای فرسوده ساخت مسکن کم هزینه را میسر میکند. به گفته محمدسعید ایزدی معاونت عمران بهسازی شهری وزیر راه و شهرسازی یکی از گامهای تحقق این هدف تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری در ۴۹۵ شهر مشتمل بر ۶۰ هزار هکتار بافتهای میانی بالغ بر ۱۰۰۰ محله، در ۱۶۸ شهر با وسعت ۲۵ هزار هکتار بافت تاریخی بالغ بر ۶۰۰ محله و در ۹۱ شهر با وسعت ۴۵ هزار هکتار سکونتگاه غیر رسمی و ۱۱۰۰ محله و همچنین تهیه برنامه عملیاتی برای ۲۷۲ محله در ۸۳ شهر در سال ۱۳۹۵ (۵۸ محله تاریخی، ۲۷ محله ناکارآمد میانی و ۱۸۷ محله در سکونتگاههای غیر رسمی) مطالعات دقیقی صورت گرفت.
پیگیری مسکن اجتماعی
برنامه دیگر دولت برای کمک به اقشار پایین، مسکن اجتماعی است که اسفندماه سال گذشته جزئیات آن ابلاغ شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دو قالب مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) و مسکن اجتماعی (کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرضالحسنه) باید این طرح را پیش ببرد که در مجموع به تأمین سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اقدام خواهد کرد. مابقی ساخت و سازها باید توسط بخش خصوصی انجام شود که نهادهای مالی باید وظیفه شارژ و تأمین نقدینگی آن را بر عهده بگیرند.
افزایش وام مسکن
افزایش وام مسکن با سپردهگذاری برای خانه اولیها و بدون سپردهگذاری برای اقشار مختلف برنامهای است که آغاز شده و میتواند بهعنوان محرک بازار مسکن باشد. بخش زیادی از معاملات در ماههای گذشته ناشی از تحریک تقاضای مصرفی بخصوص خانه اولیها بوده که پرداخت تسهیلات به آنها توانست قدرت خرید متقاضیان را تا حد توانمند شدن برای خرید و انجام معامله، افزایش دهد و رشد معاملات مسکن را به وجود بیاورد. کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن موجب جذاب شدن تسهیلات برای دهکهای متوسط رو به پایین جامعه، بوده است. به این ترتیب به نظر میرسد مشکلات بخش مسکن با اجرای این برنامهها بتدریج کمتر شود و متقاضیان بتوانند با هزینه مناسبتر خانه دار شوند و انتظار از دولت برای ساماندهی بازار مسکن مانند بازارهای دیگر محقق شود.
