رکود مسکن پنج ساله شد

چندی پیش وقتی بانک مرکزی رشد اقتصادی شش ماهه را 7.4 درصد اعلام کرد، خیلی از ما به این آمار خرده گرفتیم. چرا که این نرخ رشد برای ما خیلی محسوس نبود.
به گزارش صبحانه، پای صحبت بازاریان و فعالان حوزه خدمات هم که می نشستیم، نکته قابل عرضی درباره تکان خوردن بازار نمی گفتند. طیب نیا وزیر اقتصاد پس از اعلام این آمار، با اذعان به کماکان نفتی بودن این آمار، گفت که با این وجود، نرخ رشد تمامی بخش های اقتصاد مثبت بوده است.
رکود مسکن پنج ساله شد
 این گذشت تا چند روز قبل، جزئیاتی از نرخ رشد 7.4 درصدی در رسانه ها منتشر شد. این آمار ضمن این که نشان می دهد برخلاف گفته وزیر اقتصاد، نرخ رشد صنعت در بین دیگر بخش ها منفی بوده است، یک رقم خیلی مهم را هم برای فعالان اقتصادی افشا کرد و از رکود عمیق بخش ساختمان در این بازه زمانی پرده برداشت. بخشی که با بسیاری از بخش های دیگر اقتصاد مرتبط است. در این شرایط، این سوال برای خیلی از ما که شاید کسب و کارمان به رونق بخش مسکن وابسته است، به وجود آمد که مسکن در ماه های آتی چه خواهد شد؟ در این حین، مرکز پژوهش های مجلس گزارشی منتشر کرده و با تشریح ارتباط بخش مسکن با دیگر بخش ها و نیز پیگیری روند های مرتبط در این بخش، پاسخ این سوال را داده است. بر اساس گزارش این مرکز، نمی توان تا پایان امسال انتظار بهبود خاصی در رشد مسکن را داشت و حتی رکود این بخش بیشتر از پیش نیز می شود.
چرا خیلی از نگاه ها به مسکن است؟
قبل از این که به بیان وضعیت مسکن بپردازیم، لازم است به یک سوال اساسی پاسخ دهیم و آن این است که چرا بخش مسکن این قدر اهمیت دارد و نگاه خیلی ها به آن است؟ دلیل این موضوع را باید در سه محور زیر که بر اساس ویژگی های ذاتی و نیز واقعیات اقتصاد ایران عنوان می شود، جست وجو کرد. قبل از ورود به این محور ها، این نکته قابل توجه است که کارشناسان در بیان آمار های مسکن و ساختمان، معمولاً بخش ساختمان های مسکونی را از دیگر ساختمان ها جداگانه بررسی می کنند.
الف- پیوند های عمیق با سایر بخش ها:
اگرچه بار ها شاید شنیده باشیم که حیات ده ها شغل به طور مستقیم و غیر مستقیم به مسکن وابسته است، اما احتمالاً کمتر آمار دقیقی در این باره و به ویژه از تاثیر بخش مسکن بر رشد کل اقتصاد شنیده ایم. بررسی مرکز پژوهش های مجلس نشان می دهد که به ازای یک واحد افزایش سرمایه گذاری در بخش ساختمان های مسکونی، تولید در اقتصاد ایران 1.32 درصد افزایش پیدا می کند. به عبارت دیگر، افزایش سرمایه گذاری به میزان 100 هزار تومان، تولید کل اقتصاد را 132 هزار تومان افزایش می دهد. رقم یادشده برای دیگر ساختمان های غیر مسکونی نیز 1.49 است.
اما اگر از دید فعالان بازار بخواهیم نگاهی به تاثیر رونق بخش مسکن بر کسب وکار خودمان داشته باشیم، نمودار فوق  نتایج قابل توجهی را در اختیارمان می گذارد. این نمودار در اصل نشان می دهد که اگر تولید ساختمان های مسکونی و دیگر ساختمان ها یک واحد پولی، افزایش پیدا کند، خرید های آن از سایر بخش ها چقدر افزایش می یابد. در مجموع، نتایج بررسی ها نشان می دهد در صورت افزایش 100 میلیون تومان تولید ساختمان مسکونی، خرید های آن از بخش های اقتصادی، 48 میلیون تومان و در صورت افزایش 100 میلیون تومان تولید سایر ساختمان ها، خریدهای این بخش از سایر بخش های اقتصادی 51 میلیون تومان زیاد می شود. اگر در مشاغلی نظیر تولید آهن آلات، عمده فروشی و خرده فروشی، تعمیر وسایل نقلیه، حمل و نقل و بانک فعال هستید، این نمودار را به دقت ملاحظه کنید.
ب- اشتغال زایی بالا
توان اشتغال زایی بالا یکی دیگر از ویژگی های بخش ساختمان است. به طوری که موجب اشتغال زایی غیرمستقیم در بخش های دیگر اقتصاد می شود. در این زمینه نتیجه بررسی نشان می دهد که به ازای صد میلیون تومان افزایش سرمایه گذاری در بخش های «ساختمان مسکونی» و «سایر ساختمان ها» برای حدود 5 نفر به صورت مستقیم و غیرمستقیم در هر یک از این دو بخش شغل ایجاد می شود که 1 تا 2 مورد آن مربوط به آثار غیرمستقیم است. در جدول، جزئیات توان اشتغال زایی مستقیم و غیر مستقیم بخش ساختمان به ازای یکصد میلیون تومان سرمایه گذاری بیان شده است:
ج- فراگیر و غیر قابل تجارت بودن
دو عامل دیگری که بر اهمیت بخش ساختمان در رونق اقتصادی کشور دلالت دارند، فراگیر بودن این بخش در پهنای جغرافیایی کشور و همچنین غیر قابل تجارت بودن آن است. غیر قابل تجارت بودن این بخش از آن جا اهمیت پیدا می کند که هرگونه افزایش تقاضا برای این بخش، به طور مستقیم سبب افزایش عرضه آن می شود، ضمن این که امکان واردات رسمی یا قاچاق آن وجود ندارد.
رکود مسکن و نقش دولت و بخش خصوصی در آن در سال های قبل به رغم این که پس از برجام، نگاه بسیاری از فعالان اقتصادی به خروج مسکن از رکود و به تبع آن تکان خوردن بخش های دیگر اقتصاد بود، با این حال تاکنون این موضوع محقق نشده است.
جزئیات نرخ رشد 7.4 درصدی (اعلامی از سوی بانک مرکزی) که اخیراً توسط رسانه ها منتشر شد، نشان می دهد که در بین بخش های صنعتی و حتی شاید کل بخش های اقتصاد، در 6 ماهه نخست امسال، مسکن بدترین کارنامه را به نام خود با رشد منفی 13 درصد به ثبت رسانده است. این نشان می دهد که حداقل رکود در این بخش به مانند سال قبل از برجام تداوم داشته است. با این حال این که می بینیم در برخی شهر ها مانند کلان شهر ها، ساختمان های جدید در حال ساخت و ساز است، این سوال پیش می آید که چرا برآیند رشد مسکن، تا این حد منفی است؟ پاسخ به این سوال در این نهفته است که سرمایه گذاری در بخش مسکن متاثر از سرمایه گذاری بخش خصوصی و بخش دولتی به طور همزمان در این حوزه است. با این حال بررسی روند این دو نوع سرمایه گذاری در نمودار  مقابل نشان می دهد که به رغم رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی یا دولتی در سال های گذشته (91 تا 94) شرایط به گونه ای بوده که در نهایت، رشد بخش ساختمان را زیر صفر نگه داشته است.
بر این اساس، در سال 1391 به رغم رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی، تحریم ها، افت درآمد های نفتی و افت حدود 60 درصدی هزینه های عمرانی دولت سبب شده است تا رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی عملاً خنثی شود. در سال های 92 و 93 روند بر عکس بوده و به رغم رشد هزینه های عمرانی دولت، روند سرمایه گذاری بخش خصوصی منفی بوده است اما در سال 94، دو موج منفی کاهش هزینه های عمرانی و نیز کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی روی هم افتاده و به رکود عمیق مسکن در این سال تبدیل شده است. روندی که پیش بینی رشد منفی ساختمان در سال 95 را نیز دور از ذهن نمی دارد.
پیش بینی رشد صنعت ساختمان در سال 95
اما برای بررسی این که صنعت ساختمان در سال 95 به کجا خواهد رسید، شاید لازم باشد، مشخصاً سه روند را بررسی کرد. اولین روند مربوط به سرمایه گذاری بخش خصوصی می شود. بر اساس بررسی های مرکز پژوهش های مجلس، آخرین آمار های سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن در سال جاری مربوط به سه ماهه نخست امسال است که افت شدیدی را نسبت به سه ماهه سال 94 نشان می دهد. این رقم منفی 24 درصد بوده که از منفی 6.2 درصدی سه ماهه 94، حدود 18 درصد کمتر است.
از سوی دیگر نگاهی به پرداخت های عمرانی دولت در بازه های زمانی 3 و 6 ماهه امسال، نشان می دهد که این پرداخت ها نسبت به سال گذشته به ترتیب حدود 3.5 و 1.5 برابر شده است اما مرکز پژوهش های مجلس با توجه به عملکرد ضعیف هزینه های عمرانی دولت در سال گذشته، پیش بینی کرده است که این روند تا پایان سال 95، به تحقق تنها 41 درصدی قانون بودجه امسال می انجامد. بر این اساس پیش بینی می شود که رشد پرداخت های عمرانی دولت در سال 95 نسبت به 94، برابر با منفی 15.2 درصد باشد لذا از بابت هزینه های عمرانی دولت نیز آمار رشد مسکن امسال تحت تاثیر مثبتی قرار نمی گیرد.
همچنین آمار های رشد ماهانه واحد های مسکونی در شهر تهران که به عنوان آمار های پیش نگر مسکن مورد استفاده تحلیلگران قرار می گیرد، بیانگر این است که در سال گذشته تعداد معاملات واحد های مسکونی در بسیاری از ماه های سال 1394 نسبت به ماه های مشابه سال 1393 از رشد منفی برخوردار بوده، اما در 8 ماهه ابتدایی سال 1395 تقریباً برعکس شده است به طوری که در این دوره 8 ماهه نسبت به ماه های مشابه سال 1394 به جز چند ماه، در بقیه ماه ها ارقام رشد مثبت و در عین حال ارقام بالایی بوده اند. این ارقام رشد مثبت می تواند نشانه ای از خروج تدریجی رکود معاملاتی در واحد های مسکونی باشد، اما توجه به آن لازم است که دلیلی بر خروج بخش ساختمان از رکود نیست. چرا که این ارقام رشد ناشی از انجام معاملات در مورد واحد های مسکونی ساخته شده در سال های قبل و نه ساخته شده در سال 1395 هستند. مجموع این سه روند، نشانه های مثبتی از روند بخش مسکن در سال جاری را به دست نمی دهند. به طوری که مرکز پژوهش های مجلس پیش بینی کرده است که رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در پایان سال 95، به منفی 14.9 درصد برسد که نسبت به سال قبل رکود عمیق تری را نشان می دهد.
لذا باید گفت که بخش مسکن امسال هم مشابه بسیاری از سال های یک دهه گذشته، در رکود باقی خواهد ماند و چشم فعالان اقتصادی و نیز متقاضیان مسکن همچنان به اتخاذ سیاست های موثرتر در این حوزه باقی خواهد ماند.