اجاره‌های دلاری منحنی مسکن را تغییر می‌دهد/ ولع تقاضای مسکن در پی‌گرانی کاذب پایان سال
صما- به گفته تحلیلگران اقتصادی، تقریباً ۵۷ درصد نوسانات شاخص قیمت مسکن، متأثر از شوک‌های به وجود آمده در شاخص قیمت بازارهای موازی است و این یعنی تقریباً نیمی از تحولات قیمت مسکن در کشور، براثر تحولات قیمت بازارهایی چون ارز و بورس و سکه است که به‌صورت زنجیره‌وار به هم متصلی هستند و رابطه‌ای ناگسستنی دارند.
به گزارش «صما» در این برهه از زمان (به دلیل رکود چند ساله مسکن) با نوسانات نرخ ارز که در چند هفته اخیر شاهد آن هستیم، به تحلیل برخی از کارشناسان می توان این امر در ماه‌های آخر سال منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی شود، لذا این می‌تواند امکان پیش‌بینی را به کارشناسان بدهد که بازار در ماه‌های آینده با افزایش قیمت مسکن مواجه شود.
حتی به گفته برخی از کارشناسان مسکن، در این شرایط اگر در ساخت‌وساز، از مصالح ساختمانی داخلی نیز استفاده شود باز هم شاهد افزایش قیمت خواهیم بود؛ چراکه همین مصالح ساختمانی داخلی، خود از مواد اولیه وارداتی ساخته می‌شوند و با افزایش قیمت دلار نوسانات قیمتی این بازار را تحت و شعاع قرار می‌دهد.
از دیرباز تاکنون سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌عنوان یکی از سودآورترین سرمایه‌گذاری‌ها توجه بسیاری از افراد جامعه را به خود جلب کرده است. درنتیجه صنایع وابسته به بازار مسکن، همچون سیمان نقش مؤثری را در بازار بورس‌بازی می‌کند و رونق در بورس وابسته به نوسانات نرخ ارز است، افزایش قیمت سهام صنایع نام‌برده، افزایش شاخص قیمت سهام در بازار بورس را به دنبال خواهد داشت. بورسی که با نوسانات نرخ ارز پیوندی ناگسستنی دارد و با توجه به این فرمول می‌توان پی برد که چگونه، نرخ ارز برقیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.
نوسانات ارزی در کوتاه مدت بر مسکن اثر ندارد
در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره میزان اثرگذاری روانی نوسانات بازار ارز بر بخش مسکن به "صما" گفت: نوسانات قیمت ارز، اثرات طولانی مدت بر بازار مسکن دارد و در فاصله زمانی کوتاه اثری بر این بخش ندارد.
عباس نویدی اصل افزود: افزایش یا کاهش جزئی قیمت مسکن در مدت اخیر به دلیل تغییرات قیمتی بازار ارز رخ نداده است و متوسط قیمت مسکن در امسال حدود ۵/۰ تا 10 درصد افزایش پیدا کرد که خود رقم هیجانی نیست.
وی ادامه داد: ۸۰ درصد مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌وسازها تولید بخش داخلی است بنابراین، بازار ارز اثر چندانی هم نمی‌تواند بر قیمت‌ها در بخش ساخت مسکن داشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: متغیرهای بازار مسکن برخلاف سایر بازارهایی همچون ارز، سکه و بورس، وابستگی به بازارهای جهانی ندارد؛ چراکه نهاده‌های اصلی ساخت مسکن شامل زمین و مصالح پرمصرف، بی‌ارتباط با واردات است.
نویدی اصل در نهایت اظهار کرد: هر چند در حال حاضرمیزان مراجعه متقاضیان به بنگاه‌های املاک تا حدی افزایش یافته است اما این افزایش واقعی نبوده و بدون تردید با ثبات بازار های موازی این گروه از جامعه خریداران مصرفی در بازارهایی همچون مسکن خارج خواهندشد. و رکود همچنان تداوم خواهد داشت.
ولع تقاضای مسکن در پی‌گرانی کاذب پایان سال
در ادامه این موضوع کارشناس دیگر بازار مسکن با بیان اینکه انتخابات ترامپ از دو منظر بازار داخلی ایران را تحت تاثیر قرار داد گفت: از آنجایی که نرخ بهره آمریکا افزایش پیدا کرده است به نظر می‌رسد شاخص دلار تقویت و جریان سرمایه به نفع این ارز گردش کند؛ و در ادامه این گردش تمام بازارهای موازی تحت تأثیر قرار خواهند گرفت.
ایمان رفیعی با بیان مطلب فوق به "صما" گفت: اگرچه این اثر گذاری‌ها بیشتر بنیادی است اما فعالین بازار داخلی از این مباحث استقبال کردند.
وی درخصوص اثر دوم انتخابات ترامپ نیز گفت: این مباحث رابطه تنگاتنگی با اثر روانی و جوی دارد؛ زیرا برخی از فعالین معتقدند ممکن است برجام به چالش کشیده شودو اثر منفی‌تری بر ارز و بازارهای اقتصادی دیگر بگذارد؛ بنابراین تمام فعالیت اقتصادی آنها روند سریعتری به خودش گرفته است.
این کارشناس مسکن گفت: تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هر ساله از اواخر پاییز ارز گران شده و به سبب این گرانی بازارهای موازی همچون مسکن را تحت تأثیر می‌گذارد.
رفیعی با بیان اینکه به دلیل نزدیکی به پایان سال میلادی تمام بازارهای اقتصادی داخلی و خارجی تحت تأثیر روانی و جوی قرار میگرد خاطر نشان کرد: به دلیل افزایش تقاضای شرکت‌های تجاری داخلی و خارجی تا پایان سال با اندکی افزایش در تمام بازارها به خصوص بازار مسکن روبرو خواهیم شد.
این کارشناس این افزایش قیمت‌ها را پایدار دانست و در این خصوص گفت: شرکت‌ها، بانک‌ها و سایر مؤسسات اقتصادی در این مقطع به دلیل قرار گرفتن در مقطع انتهایی سال، برای تسویه حساب‌های دلاری خود نیاز به تهیه ارز دارند و همین موضوع موجب می‌شود که به حجم تقاضای بازار اضافه شود.
وی در خاتمه تأکید کرد: بنا بر مطالب گفته‌شده بدون تردید تقاضای برای مسکن مصرفی در ماه‌های آتی و زمستان به‌شدت افزایش خواهد داشت.
هیجان افزایش قیمت دلار به مسکن کشیده نمی‌شود
رئیس سابق کمیسیون واردات اتاق ایران در این خصوص به "صما" گفت: در حال حاضر 70 درصد از درآمد شبه نفتی دولت به شکل دلار است و به نظرمی رسد هر تغییری در آن منجر به تغییر وجودی و ماهیتی بازارهای موازی شود.
مجیدرضا حریری با بیان مطلب فوق افزود: به نظر می‌رسد افزایش قیمت دلار در ایران به دلیل عدم اتصال ایران به اقتصاد دنیا سیاست فعالیت درست وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی کشور برای کاهش معاملات سیاه باشد.
وی گفت: اگر روزی مباحثی مانند خودرو و مسکن هدف غایی اندوخته‌های مردم بوده به علت تغییر مفهوم و شکل این کالاهای سرمایه‌ای به مصرفی این بازارها دیگر هدفی برای انباشت سرمایه‌های سرگردان نیستند.
حریری با اشاره به ناپایدار بودن هیجانات در بازارهای سرمایه، طلا و ارز، تاکید کرد: اندازه این هیجانات در بازارهای موازی آنچنان بزرگ نیست که بتوان انتظار داشت طی ماه‌های آینده این هیجانات ادامه داشته باشد و منجر به کشیده شدن دامنه هیجان به بازارهای دیر نقدشونده همچون بازار مسکن شود.
نایب رئیس اتاق بازرگانی ایران و چین گفت: بدون تردید تأثیر هیجانات ارز بر بازارهای موازی همچون بازار سرمایه ومسکن نیازمند مدت زمان طولانی و ادامه دار بودن افزایش قیمت ارز است. ودر صورت ادامه دار بود می‌توان احتمال داد تا چند ماه دیگر معامله‌گران، معاملات سیاه در حوزه مسکن و خودروهای گران قیمت را با دلار انجام دهند.
اجاره های دلاری منحنی مسکن را تغییر می دهند
همچنین در ادامه یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه تأثیرپذیری بازار مسکن از بازارهایی چون ارز، طلا و بورس امری اجتناب‌ناپذیر است به "صما" گفت: با توجه به تغییر و تحولات بازار ارز و تأثیرپذیری بازار مسکن که ناشی از سیاست گزاری هایی در سطح بازارهای داخلی و تحولات جهانی می‌باشند.
حمید قاضی زاهدی با بیان مطلب فوق افزود: به‌هرحال اغلب کارشناسان مسکن، سال جاری را پایان رکود می‌دانند و به دلایل مختلفی ازجمله کاهش نرخ سود بانکی و افزایش درآمدهای نفتی، در انتظار دوره رونق هستند.
وی در ادامه افزود: موضوع دیگری در این خصوص وجود دارد و آن اجاره‌بهای دلاری واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران مانند محله‌های جردن، الهیه، زعفرانیه، دربند، فرمانیه، فرشته و ولنجک و شهرک غرب است که تحت تأثیر قیمت ارز روزبه‌روز تعدادشان بیشتر و بیشتر می‌شود و مالکان آنها مایلند بر اساس دلار واحدهای خود را اجاره دهند.
قاضی زاهدی در این خصوص تصریح کرد: اگرچه پیش‌تر این مقوله تنها مختص مستأجران خارجی بود اما در حال حاضر مستأجران ایرانی هم وارد این جریان خاص شده‌اند.
وی در ادامه افزود: با مراجعه به هر بنگاه و آژانس مسکن می‌توان شاهد آپارتمان‌های دلاری با متراژهای بالای 150 یا 200 متر به بالا برای اجاره در آن مناطق بود.
این کارشناس بازار مسکن در این خصوص توضیح داد:در اجاره آپارتمان‌های دلاری، مالکان به دلیل عدم اعتماد کامل به مستأجران خارجی قرارداد را طوری تنظیم می‌کنند که 12 قسط اجاره ماهیانه را در ابتدای قرارداد دریافت کنند. این‌یکی از تأثیرات فرعی افزایش نرخ ارز است که شاید ظاهراً از اهمیت چندانی برخوردار نباشد اما درواقع منحنی قیمت مسکن را به‌طور نامحسوس تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.
وی در نهایت گفت:با زیر نظر گرفتن تمام تغییرات مستمر در سایر بازارهای نام‌برده، با به‌کارگیری راه‌حل‌هایی کارآمد در جهت پویایی و انعطاف‌پذیری بازار کوشا بود تا شاهد ثبات، رشد و توسعه بازار سرمایه در ایران باشیم.
آرامش نسبی در انتظار بازار مسکن
در ادامه این گزارش یک تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه تحقیقات میدانی در سال‌های اخیر بیانگر عدم رابطه مستقیم بین قیمت ارز و دلار است به "صما" گفت: این دو مبحث درعین عدم ارتباط همبستگی تنگاتنگی با هم دارند.
مهدی سلطان محمدی بابیان مطلب فوق گفت: در حال حاضر تغییر و پیش بینی نرخ ارز مرتبط با رفتار دولت است و اگردولت بتواند تورم را به میزان مطلوبی کاهش دهد رابطه این دوموضوع خود به خود از بین خواهد رفت.
سلطان محمدی درباره میزان رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی گفت: این انتظار وجود دارد که رشد قیمت مسکن در سال 95 حول محور نرخ تورم عمومی و شاید اندکی بالاتر باشد، اما اگر شرایط به همین گونه پیش برود به احتمال زیاد در سال 96 رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر خواهد بود.
این استاد دانشگاه در نهایت گفت: اگر پارامترهای سیاسی و ریسک‌های اثر گذار را کنار بگذاریم در ماه‌های آتی بازار مسکن در سکون و آرامش نسبی قرار دارد.
نبض بازار در دست دلالان نه بازارهای موازی
در این خصوص احمد اوغلی کارشناس بازار مسکن به "صما"گفت:همواره بازار مسکن نشان می دهد عمده افرادی که نبض بخش مسکن را در اختیار داشتند کسانی بودند که به فعالیت‌های دلالی می‌پرداختند و نسبتی با ساخت و ساز واقعی نداشتند.
وی افزود: بسیاری از بساز و بفروش‌ها نه در ساختمان‌سازی و نه در بازار ارز، نفع کشور را در نظر نگرفتند بلکه ملاک آنها کسب سود بدون دردسر بود.
این کارشناس مسکن ادامه داد: در آن شرایط مصرف‌کنندگان واقعی نیز که قصد ساخت و ساز داشتند ریسک نکردند؛ چرا که دلالان بخش مسکن، محاسبات را به هم ریختند و کارهای مشارکتی متوقف و بخش مسکن دچار رکود شد که تا الان هم ادامه دارد.
این تحلیلگر بازارهای اقتصادی، قدرت خرید متقاضیان را با قیمت مسکن در حالت نامتعادل دانست و گفت: هم اکنون قیمت مسکن روند صعودی ندارد اما خانه‌های بسیار کمی پیدا می‌شوند که مردم عادی قدرت خرید آنها را داشته باشند.
وی تصریح کرد: اگر قرار است بخش مسکن سهمی از دارایی‌های آزاد شده داشته باشد باید بسیار حساب شده مدیریت شوند و دارایی‌ها بهتر است صرف تکنولوژی‌های جدید و روش‌های ساخت و ساز ایمن و سریع شوند.
برای مشاهده همه باغ ویلا ها ، کلیک کنید
