طولانی شدن زمان رکود خطرناک است
صما - بلاتکلیفی پروژه‌های باقیمانده مسکن مهر، استقبال ضعیف مردم از تسهیلات خرید مسکن، بی‌برنامگی مفرط در بافت‌های فرسوده، نداشتن برنامه برای 1.5 میلیون واحد خالی در کشور، کسری سالانه 500 هزار واحد ساخت مسکن در 3 سال گذشته و ... از نشانه‌های وضعیت نامناسب در بخش مسکن است.
به گزارش« صما» در حالی مسئولان سعی دارند آینده بازار مسکن را آرام جلوه دهند که کارشناسان و بخش خصوصی معتقدند بازار مسکن ماه و سال آینده آرام نخواهد بود زیرا رکود هم نمی‌تواند جلوی افزایش قیمت را بگیرد؛ همان‌طور که مرکز آمار در جدیدترین گزارشی که در پاییز 95 اعلام کرد قیمت مسکن طی یک سال گذشته هم رشد داشته است. این رشد همراه با کاهش معاملات می‌تواند بازخورد نامناسبی برای کشور داشته باشد
آمارگرانی ملک صحیح نیست
در همین زمینه رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور بابیان اینکه اقتصاد مسکن خیلی به سیاست‌های جهانی وابسته نیست گفت: با توجه به اینکه پایان عمر دولت یازدهم است، بنابراین اگر این دولت سیاست‌های در نظر گرفته خود را اجرایی کند و بتواند منابع بیشتری در جهت ارائه تسهیلات به تولیدکنندگان مسکن و انبوه‌سازان تزریق کند، خود عاملی برای افزایش تولید مسکن به شمار می‌رود. البته اثرات این تولید در 24 ماه یا 48 ماه آینده نمایان می‌شود، اما بااین‌حال می‌تواند سرعت خروج از رکود را بیشتر کند.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با «صما» در مورد کاهش معاملات (بر اساس اعلام آمارهای بانک مرکزی) گفت: اینکه گفته می‌شود ملک گران شده حقیقت ندارد. به‌عنوان‌مثال در برخی مناطق غربی تهران آپارتمان متری ۷ میلیون تومان بود که الآن ۴ میلیون تومان است.
وی ادامه داد: در شمال تهران آپارتمان متری ۱۷ میلیون تومان بود که الان با کاهش ۵ میلیون تومانی به متری ۱۲ میلیون تومان رسیده است. در مناطق جنوبی زمانی هر مترمربع آپارتمان ۴ بود که الان ۲۶۰۰ است. این قیمت‌ها لمس می‌شود، البته نمی‌توانیم اسم آن را ارزان شدن بگذاریم بلکه قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده. قیمت قبلی حباب گونه بوده که به دلیل تقاضا تولیدکننده قیمت را مرتب افزایش می‌دهد و به سود ۲۰، ۳۰ و ۴۰ درصدی قانع نمی‌شود و توقع سود ۱۵۰ درصدی را دارد.
وی در پاسخ به این سؤال که آیا قیمت در حال واقعی شدن است، معیار شما برای بیان این جمله چیست؟ اظهار داشت: قیمت تمام‌شده مسکن در ایران حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد مربوط به زمین است،۲۰ درصد آن مربوط به قیمت ساخت است. لذا می‌بینیم قیمت تمام‌شده زمین با هزینه‌ای که برای ساخت پروژه در هر طبقه و سطحی تعریف‌شده به وجود می‌آید. باقیمتی که در بازار وجود دارد بعضی مواقع سود سازنده تا ۱۵۰ درصد نیز است. درصورتی‌که قیمت واقعی زمانی که یک سود حداکثری ۲۰ درصدی برای سازنده در نظر بگیریم؛ یعنی بگوییم قیمت زمین و بنا این‌قدر تمام‌شده و سود ۲۰ درصدی برای آن تعیین کنیم قیمت واقعی خواهد بود؛ اما وقتی سود به ۱۲۰ تا ۱۵۰ درصد می‌رسد قیمت‌ها دیگر واقعی نیست. اینکه گفتم در برخی مناطق قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده یعنی اینکه سود سازنده به ۲۰ درصد نزدیک شده است.
سود اندک تولیدکنندگان باعث رونق مسکن می‌شود
عقبایی در پاسخ به این سؤال که تسهیلات 80 میلیونی (در تهران برای هر زوج 80 میلیون تومان تعلق می‌گیرد) چه تأثیری در بازار دارد؟ عنوان کرد: بودن این وام بهتر از نبودن آن است. اگر این را با تسهیلات ۱۵ میلیونی در سال ۸۳ مقایسه کنیم می‌بینیم در آن زمان این وام تا ۴۰ درصد قیمت ملک ۷۰ متری را تأمین می‌کرد. الآن به‌زور ۳۰ درصد است، با اینکه ۸۰ میلیون تومان شده ده درصد از تأمین مالی قبلی کمتر است. درمجموع کمکی که در این فضا ایجاد می‌شود انگیزه تولید را بالا می‌برد یعنی تولیدکنندگان واحدهای کوچک در شهرهای بزرگ ترغیب به تولید می‌شود. این یعنی بالا بردن کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، توازن بین عرضه و تقاضا بیشتر شده و قیمت‌ها بهتر کنترل می‌شود.
وی در ادامه تأکید کرد: همچنین سونامی کنترل می‌شود اما اگر این اتفاق نیفتد قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و تولید و عرضه کم می‌شود به‌این‌ترتیب یکی از عوامل رشد قیمت که توازن بین عرضه تقاضاست، مهیا می‌شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه به تاثیر اخذ مالیات از خانه های خالی پرداخت و در این باره گفت:سازمان مالیات کشور باید حساب شده وارد این میدان شود.
عقبایی بابیان اینکه در بحث خانه‌های خالی سازمان امور مالیاتی معتقد است اگر مالیات‌بگیرد، این مالیات از هزینه‌های اداره مالیات برای رسیدگی به بررسی تعداد خانه‌های خالی کمتر خواهد بود. گفت: سازمان امور مالیاتی نباید انگیزه درآمدی داشته باشید و به فکر جیب باشد.
وی دراین‌باره توضیح داد: ممکن است سازمان امور مالیاتی از جیب خود هزینه کند و به مفهوم این نیست که بخواهیم در این زمینه درآمدی داشته باشیم. در تولید ساختمان نیز در حوزه تسهیلات بانکی به این امور باید بیاندیشیم که تسهیلات می‌تواند برای توازن عرضه و تقاضا مؤثر باشد.
وی تأکید کرد: در ایران معمولاً ساخت‌وساز تابع معاملات است. رابطه مستقیمی بین معاملات مسکن و تولید وجود دارد و وقتی معاملات بیشتر می‌شود انگیزه سرمایه‌گذاری نیز افزایش می‌یابد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص عواملی که نوید رونق مسکن را می‌دهند، بیان کرد: افزایش حجم مراجعات مردم یکی از دلایل و عواملی به شمار می‌رود که می‌تواند نوید رونق‌بخش مسکن را بدهد.
وی افزود: در مواقعی که در کف بازار مسکن قاعدتاً مشاوران املاک آن را رصد می‌کنند، شاهد افزایش مراجعات حضوری، افزایش تماس‌های تلفنی یا مطالبات در فضای مجازی هستیم، بعد از گذشت مدتی مشاهده می‌کنیم که میزان معاملات مسکن افزایش‌یافته است، چراکه خرید مسکن مقداری زمان‌بر است و مانند کالاهای دیگر (برای مثال طلا و ارز) در زمان حال صورت نمی‌گیرد.
عقبایی گفت: در اکثر مواقع بعد از دوره طولانی رکود، شاهد رسیدن به دوره رونق هستیم و رکود طولانی‌مدتی که در بازار مسکن وجود داشته است نیز می‌تواند به این صورت باشد. دوره رکود بازار مسکن تقریباً چهارساله شده و می‌توان به این نتیجه رسید که دوره رونق فرارسیده است.
او افزود: بحث دیگر تغییراتی است که اخیراً در حوزه تولید واحدهای کوچک صورت گرفته است. در ماه‌های گذشته شاهد این بودیم که فروش واحدهای کلنگی نیز مقداری افزایش‌یافته و فروش این واحدها می‌تواند تا حدودی گواه این موضوع باشد که در ماه‌های آتی شاهد صدور پروانه‌های ساختمانی بیشتری هستیم که عموم این واحدها شامل واحدهای کوچک می‌شوند. این موضوع نیز می‌تواند نوید رونق بیشتر بازار مسکن را دهد.
عقبایی در پاسخ به این سؤال که در حال حاضر افزایش معاملات مسکن مربوط به تقاضای مصرفی است یا سرمایه‌گذاری؟ گفت: بیشتر تقاضای موجود در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی است و همچنان تقاضای سرمایه‌گذاری به این بازار وارد نشده است.
او افزود: به‌رغم کاهش سود بانکی و برخلاف بسیاری از تصورات که گفته می‌شود با کاهش سود بانک‌ها سرمایه بانک‌ها به سمت مسکن حرکت می‌کند، اما هنوز چنین اتفاقی در بازار مسکن رخ نداده است. البته باید به این موضوع اشاره‌کنیم که کاهش سود بانکی نیز در حدی نبوده که بتوانیم چنین انتظاری در تغییر حوزه سرمایه‌گذاری مردم داشته باشیم. درمجموع می‌توان عنوان کرد بیش از 90 درصد معاملاتی که موجب سیر صعودی معاملات شده مربوط به بازار مصرفی است.
طولانی شدن زمان رکود خطرناک است
در ادامه عضو هیئت‌رئیسه انبوه‌سازان در پاسخ به این سؤال که آیا با خارج شدن مسکن از رکود، شاهد جهش ناگهانی قیمت‌ها هستیم ، اظهار داشت: این مسئله صحت ندارد، اما اگر زمان رکود طولانی شود، خطرناک است؛ همانند فنری که با فشار قصد جمع‌کردن آن را داشته باشیم، در بخش مسکن هم دچار انباشت تقاضا خواهیم شد. نیاز به هیچ صورت امکان قطع شدن ندارد و روزبه‌روز افزایش پیدا خواهد کرد.
ایرج رهبر در گفت‌وگو با «صما» افزود:، رشد جمعیت و ازدواج از موارد نشانه افزایش و انباشت نیاز جامعه به مسکن است و اگر نتوانیم نیاز و تقاضا را پوشش دهیم، آن زمان است که شاهد جهش خواهیم بود وقابل کنترل نیست.
وی افزود: متأسفانه در حالت رکود، به‌صورت خودکار روند تولید متوقف می‌شود، چراکه سرمایه‌های هزینه شده در ساخت، بازنگشته و قفل‌شده است . سبب کاهش صدور پروانه ساخت می‌شود.
وی بابیان اینکه رکود سال‌های اخیر سبب شده که وضعیت شرکت‌های ساختمانی در بورس با مشکل مواجه شود گفت: شرکت‌های ساختمانی باید چیزی در چنته داشته باشند که عرضه کنند. این شرکت‌ها به دلیل اینکه پیمانکاری هستند، اگر نتوانند به دلیل رکود در ساخت‌وساز فعالیت کنند، هیچ کالا و سرمایه‌ای ندارند که بخواهند در بورس عرضه کنند، لذا وضعیتشان در بورس با مشکل مواجه خواهد شد.
وی ادامه داد: در طرف دیگر ماجرا شرکت‌ها و صنایع وابسته به صنعت ساختمان همانند فولاد، کاشی، سرامیک و سیمان طی سال‌هایی که بخش ساختمانی در رکود رفته، با مشکلات متعددی همچون انباشت انبارها، کاهش و توقف تولید مواجه هستند و حتی برخی از این صنایع با ظرفیت ۲۰ تا ۳۰ خود مشغول فعالیت هستند که این مسئله به‌شدت نگران‌کننده است.
برای مشاهده همه باغ ویلا ها ، کلیک کنید
