نكات بسيار مهم ديگري که كه در خريد املاک بايد مورد توجه صد در صد قرار گيرد .
1. در صورتيكه شخصي به وكالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات ذيل توجه نمود :
1.1. استعلام از دفترخانه تنظيم كننده سند وكالت در مورداحتمال عزل و‌کيل مرقوم . دراين خصوص توجه شود كه وكالت‌هاي بلاعزل تا زماني‌كه وكيل يا موكل فوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد داراي استحكام بيشتري مي باشند ؛ ضمنا حتي الامكان با تحقيق و بررسي لازم از زنده بودن موكل اطمينان حاصل گردد .
1.2. در مورد حدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت حق هر نوع انتقال را داشته باشد ؛ توجه شود كه وكالت هاي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي معمولا بردو نوع هستند :
الف) وكالت كاري : اين نوع وكالت ها معمولا در مواردي به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام براي اخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفكيكي و حضور در ساير ادارات لازم مي‌آيد ؛ به عبارت ديگر هدف از اعطاء اين گونه وكالت‌ها پيگيري امور مربوط به ملک و بنا از مراجع مربوطه است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و... در نظر باشد .
ب) وكالت معاملاتي : اين نوع وكالت‌ها معمولا در مواردي اعطا مي‌شود كه مالک قصد انجام معامله و واگذاري ملک يا حقوق راجع به آنرا به ديگري از طريق وكيل داشته است . عرف براين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلاعزل و با اختيار توكيل داده مي‌شود و معمول است كه معاملات با اسناد عادي با اعطاء وكالت رسمي به صورت فوق همراه مي شود. بنابراين بايستي توجه شود كه در صورت اقدام براي معامله ملک يا سرقفلي و...از طريق وكيل مالک ، سند وكالت ، مويد اختيار وكيل براي انجام معامله در مورد پلاک ثبتي مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار و صريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتي در آينده را موجب شود ؛ تاكيد مي‌شود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم براي اعمال و اجراي مفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاه ترين زمان ممكن انجام گردد زيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود .
1.3. اصولا وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر مي باشد . وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طي سندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته مي شود اختيارات خود را به شخص ديگر تفويض و محول كند ؛ در اسناد تفويض وكالت بايد سلسله اسناد تفويضي از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسي ، ملاحظه و رويت شود تا به سند اصلي وكالت و سند مالكيت منتهي گردد . به هرحال اولا بايستي در سند وكالت اوليه براي وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالي وكيل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود . ثانيا توجه شود در صورتي كه يكي از وكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدي و اساسا هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود .
2. نظر به اينكه خريد اراضي اشخاص حقوقي عموما و اشخاص حقوق عمومي مانند وزارتخانه ها ، موسسات و شركت هاي دولتي خصوصا نيازمند جري تشريفات خاصي بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصي را ضرورتا نياز دارد لذا قبل از انجام اين دسته از معاملات ، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نياز از قبيل مصوبه هيات مديره شركت يا موسسه ، مصوبه مجمع عمومي شركت يا موسسه در مورد شركت ها و موسسات و مصوبه هيات وزيران ، مصوبه شوراي اقتصاد و سمت و معرفي‌نامه اشخاصي كه قرارداد واگذاري ملك يا سند انتقال را امضاء مي‌كنند در مورد اشخاص دولتي و نيز توجه به اساسنامه ها ، آئين نامه هاي معاملات ، قانون محاسبات عمومي كشور و قانون برگزاري مناقصات ضروري است .
3. در مورد اراضي نيروهاي مسلح نيز اخذ مجوز ستاد كل نيروهاي مسلح ضرورت دارد . لذا قبل از خريد اراضي از وجود مصوبات و مجوزهاي مذكور بايد اطمينان حاصل و تصوير آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود .
4. در مورد اراضي مصادره‌اي توسط دادگاه‌هاي انقلاب كه به نفع دستگاه‌هاي مختلف اعم از ستاد اجرائي فرمان حضرت امام (ره) ، بنياد شهيد ، بنياد مستضعفان ، كميته امداد و غيره مصادره گرديده است توجه شود كه خريد اين اموال ممكن است در آينده با مشكلاتي از جمله ادعاي مالك سابق مواجه گردد . لذا در خريد اين گونه املاک بايد دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشكلات احتمالي بايستي هنگام طرح موضوع در هيات مديره شركت يا موسسه جهت اخذ مجوز معامله ، مشكلات و تبعات مذكور گوشزد گردد و با آگاهي از مسائل و معضلات احتمالي و پذيرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد .
5. درخصوص خريد اراضي واگذار شده توسط هيات‌هاي واگذاري اراضي سابق و ادارات كشاورزي توجه شود كه اين اراضي بايد داراي سند رسمي بوده و درصورتيكه انتقال به نيابت از مالک اوليه توسط هيات هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالک سند انتقال را امضاء ننموده باشد بايد با اخذ استعلام از توافق قطعي مالک اوليه براي انتقال سند اطمينان حاصل شود .
6. در مورد اراضي كه اسناد مالكيت آن ها وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت صادر گرديده نيز رعايت مفاد بند 5 ضروري است . زيرا در مواردي اسناد مذكور بوسيله مراجع قضايي به دليل ادعاهاي مطروحه از سوي معارضين ابطال گرديده است .
7. در خريد اراضي كشاورزي بايد قبلا مراتب از ادارات كشاروزي ، جنگل ها و مراتع كشور و سایر مراجع ذيربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملک تحصيل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و كاربري اين املاک با توجه به قانون مربوطه به طور دقيق احراز گردد . توجه شود كه تغيير كاربري اين اراضي تابع قانون اصلاح تغيير كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها مصوب 1386 مي باشد .
8. حداقل در مورد كليه اراضي با مساحت بيشتر از 1000 مترمربع جانمائي و تطبيق زمين كه از سوي مالك معرفي شده با سند مالكيت ضروري است . انجام چنين اقدامي در همه موارد با وجود هزينه اي كه دارد نيز خالي از فايده نيست .
9. در مورد املاک و اراضي واقع در محدوده و حريم قانوني شهرها استعلام از شهرداري و اطمينان از نوع كاربري و اينكه ملک داراي چه كاربري بوده و آِيا در طرح خاصي قراردارد يا خير ضروري است . اين مهم بايد منطبق با آخرين طرح جامع و طرح تفضيلي شهربررسي و از آن اطمينان حاصل گردد . طرح جامع شهر در ادارات مسكن و شهرسازي و طرح تفضيلي در شهرداري همان شهر مسبوق به سابقه مي باشد و قابل استعلام است .
10. در معامله با شهرداري ها اخذ مصوبه شوراي‌اسلامي شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات عمده ضروري بوده و در خصوص كاربري نيز توجه به راي كميسيون ماده 5 قانون شوراي عالي شهر سازي و معماري ضروري است .
11. استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقيف مشمول بند «ز» نبودن ملک و نيز حصول اطمينان از ممنوع المعامله نبودن مالک و وكلای احتمالي لازم مي باشد بديهي است اقدامات مربوطه به اين استعلامات راسا باید توسط دفتر اسناد رسمي يا خريدار انجام پذيرفته و از تحويل ورقه استعلام به مالک يا فروشنده يا وكلای آنان از اطمينان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالک جدا امتناع شود زيرا احتمال دارد پاسخ استعلام هايي كه بوسيله مالگ ارائه مي شود دستكاري شده يا جعلي باشد .
12. در مورد معاملات و معاوضات با شهرداري‌ها با توجه به ماهيت املاک شهرداري‌ها كه معمولا طي توافقات اشخاص با شهرداري از اشخاص به آنها منتقل مي گردد حتما سند مالكيت رسمي شهرداري ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود . احتمال بسيار دارد كه املاک واگذار شده بوسيله شهرداري‌ها فاقد سند مالكيت و داراي معارض و حتي فاقد پايان كار و ... باشد .
13. در مورد خريد تراكم از شهرداري‌ها دقت شود كه ميزان تراكم مورد خريداري مبتني بر پروانه ساختماني معتبر صادره از شهرداري و با رعايت طرح تفضيلي و كاربري ملک باشد و احداث بنا در مدتي كه پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود .
