🏡 چطور برای باغ‌ویلاهای قولنامه‌ای سند بگیریم؟
راهنمای کامل دریافت سند از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند
اگر باغ‌ویلای شما در مناطق شهریار، ملارد یا محمدشهره، احتمال زیادی داره که قولنامه‌ای باشه و هنوز سند رسمی نداشته باشه.
اما چرا؟
بیشتر این باغ‌ویلاها ریشه در زمین‌هایی دارن که مالکان اولیه‌شون سال‌ها پیش فوت کردن، و مراحل حصر وراثت یا انحصار وراثت انجام نشده.
وراث معمولاً برای تقسیم ملک بین خودشون یه تقسیم‌نامه دستی یا توافق‌نامه خانوادگی تنظیم کردن، و از اون زمان ملک به‌صورت قولنامه‌ای دست‌به‌دست می‌شه — بدون اینکه سند رسمی صادر بشه.
اما خبر خوب اینه که امروز با استفاده از قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی و همراهی مشاوران حقوقی باتجربه مثل تیم آبادگران، می‌شه این مسیر رو به شکل کاملاً قانونی طی کرد و سند رسمی گرفت.
🔹 اول از همه: سند رسمی یعنی چی؟
برای اینکه بدونیم چطور باید سند بگیریم، باید انواع سند رو بشناسیم:
-
سند شش‌دانگ: مالکیت کامل عرصه و اعیان رو نشون می‌ده.
-
سند تک‌برگ: نسخه دیجیتالی و رسمی جدید اسناد ملکی.
-
سند مشاع یا مفروزی: مخصوص املاک با چند مالک.
-
سند عرصه و اعیان: یکی برای زمین و دیگری برای بنا.
وقتی ملکی فقط قولنامه‌ایه، یعنی هنوز در سیستم ثبت اسناد، مالکیت رسمی ثبت نشده.
⚖️ قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی چیست؟
این قانون، راه‌حل دولت برای قانونی کردن مالکیت افرادیه که ملک رو در اختیار دارن ولی سند رسمی ندارن.
بر اساس این قانون، اگر شما تصرف واقعی در زمین یا باغ دارید و مدارک قولنامه‌ای معتبر یا گواهی تصرف از شورا یا دهیاری دارید، می‌تونید برای دریافت سند رسمی اقدام کنید.
مراحل درخواست صدور سند:
-
ورود به سامانه ثبت اسناد و املاک کشور (sabtemelk.ir)
-
بارگذاری مدارک مالکیت (قولنامه، نقشه UTM، کارت ملی و …)
-
بررسی پرونده توسط کارشناس ثبت و استعلام از منابع طبیعی، شهرداری و اداره راه
-
تأیید نهایی و صدور سند رسمی به نام متقاضی
🔹 مشکل بزرگ باغ‌ویلاهای وراثتی در شهریار و ملارد
در بیشتر پرونده‌ها، زمین مادر متعلق به فردی بوده که سال‌ها پیش فوت کرده و وراثش هنوز انحصار وراثت (حصر وراثت) نگرفتن.
در این حالت، چون ملک هنوز به نام متوفی ثبت شده، اداره ثبت نمی‌تونه برای خریدار جدید سند صادر کنه.
وراث معمولاً خودشون زمین رو بین هم تقسیم می‌کنن و هر قطعه رو با قولنامه دستی یا تقسیم‌نامه به دیگری می‌فروشن.
نتیجه؟
نسل جدید خریداران، با ملکی مواجه می‌شن که نه سند داره، نه مسیر قانونی مشخصی طی شده.
✅ اما راه‌حل داره:
-
در قدم اول، باید وراث مراحل قانونی انحصار وراثت رو انجام بدن.
-
بعد از اون، با استناد به تقسیم‌نامه و گواهی حصر وراثت، می‌شه از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند برای هر قطعه درخواست سند جدا داد.
-
اگر وراث در قید حیات نیستن یا دسترسی بهشون ممکن نیست، از طریق دادگاه و اثبات تصرف و مالکیت می‌شه حکم گرفت.
🔹 سه مسیر اصلی برای اخذ سند باغ ویلا
1. از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند
برای املاکی که تصرف مشخص دارن و مشکل حقوقی خاصی ندارن.
2. از طریق دادگاه و اثبات مالکیت
در مواقعی که سند مادر به نام شخص فوت‌شده‌ست یا وراث همکاری نمی‌کنن.
با گواهی شهود، نقشه UTM و مدارک قولنامه‌ای، می‌شه حکم اثبات مالکیت گرفت.
3. از طریق توافق رسمی بین وراث و ثبت تفکیکی
اگر وراث همکاری کنن، می‌تونن زمین مادر رو تفکیک کنن و برای هر قطعه سند جدا بگیرن.
⚠️ چند نکته مهم قبل از خرید باغ‌ویلا قولنامه‌ای
-
حتماً استعلام ثبتی بگیرید تا ملک در طرح شهری یا منابع طبیعی نباشه.
-
تقسیم‌نامه یا قولنامه باید دارای امضای همه‌ی وراث باشه.
-
از مشاوران املاک معتبر و آشنا به پرونده‌های ثبتی مثل دفتر آبادگران کمک بگیرید.
-
هیچ مبلغی رو بدون بررسی مدارک حقوقی پرداخت نکنید.
✅ جمع‌بندی از آبادگران
داشتن باغ‌ویلا بدون سند رسمی، به‌معنای بی‌مالکیتی نیست. با مسیر درست، پیگیری حقوقی و استفاده از قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند، می‌تونید مالکیت خودتون رو قانونی و قطعی کنید.
تیم حقوقی و ملکی آبادگران در کنار شماست تا تمام مراحل دریافت سند باغ‌ویلای شما رو — از بررسی قولنامه تا صدور سند تک‌برگ — پیگیری کنه.
برای مشاوره رایگان و بررسی وضعیت ملک خودتون، وارد سایت آبادملک بشید یا با مشاوران دفتر آبادگران تماس بگیرید.
