به گزارش خبرنگار پایگاه خبری - تحلیلی «شهر فردا»،تورم قیمت مسکن که از مرداد ماه سال جاری کلید آن زده شد و در ماه گذشته از تورم 10 درصدی بالاتر زد چه با تحریک وزارت راه و شهرسازی صورت گرفته باشد و چه تسهیلات خانه اولیها آن را به بار نشانده باشد ،دستمایه گرانیهای بازار اجاره شده است .
گرانی مسکن آنهم با تبانی برخی مشاوران املاک در برخی مناطق تهران افزایش بیشاز 20 درصدی قیمت مسکن را بدنبال داشته است که به گفته فعالان بازار مسکن باید بخشی از آن را در تحریکات دولت در بازار و ارائه گزارشهای ماهانه وزارت راه و مسکن شهر سازی جستجو کرد که بدون در نظر گرفتن تبعات گرانی نا متعارف مسکن تنها به بهانه خارج کردن بازار مسکن از رکود وارد بازار شده است.
حالا در این اشفته بازار قیمت اجاره بها نیز به تبعیت از افزیش قیمت مسکن رشد صعودی داشته است چنانکه قیمت اجاره بها در آذرماه سال جاری 25 درصد نسبت به مهرامسال افزایش داشته است ؛و ماجرا وقتی تامل برانگیز خواهد شد که سال آینده در فصل جابه جایی تغییر نرخ اجاربها در کلان شهرها مثال زدنی خواهد شد.
این در شرایطی است که بر اساس آخرین گزارش‌ها قیمت مسکن در یکسال گذشته افزایش 15 تا 25 درصدی داشته است. از سویی دیگر یکی دیگر از مولفه های تاثیرگذار بر نرخ اجاره بها، نرخ سود بانکی است. نرخ سود بانکی از مهرماه امسال با کاهش روبه رو شده است و این مساله به گفته کارشناسان از مهمترین دلایل افزایش نرخ اجاره بها است؛ چرا که در این شرایط تمایل برای دریافت رهن و اجاره به ترتیب کاهش و افزایش پیدا می کند. افزایش قیمت اجاره بها بار سنگینی به دوش مستاجران گذاشته است و آنها را در برزخ گرانی قرار داده است. کارشناسان جلوگیری از گرانی مسکن را راهکار کاهش اجاره بها عنوان می کنند.
بازار اجاره بهای مسکن یکی از بازارهایی است که همواره در سال های گذشته رشد داشته است، اما بررسی تغییرات اجاره بها به صورت فصل به فصل نشان می دهد همواره دوره اوج افزایش قیمت اجاره بها در فصول بهار و تابستان هر سال رخ می دهد و در فصول و پاییز و زمستان با ثبات قیمتی و یا بعضا کاهش نرح اجاره بها روبه رو هستیم. ضمن اینکه بررسی تعداد قراردادهای اجاره نشان می دهد که همه ساله در نیمه دوم سال کاهش ناگهانی حجم اجاره نامه ها را شاهد هستیم. با این وجود بازار اجاره مسکن در سال جاری چندان مطابق با روال همیشگی خود پیش نرفته است و بر این اساس شاهد افزایش قیمت اجاره در نیمه دوم سال بودیم. گزارش منابع رسمی نشان می دهد در بهار امسال نرخ اجاره بها به 26 هزار تومان، در تابستان به 28هزار تومان و در پاییز به 35 هزار تومان در هر متر مربع رسیده است که نسبت به مدت زمان مشابه سال گذشته میانگین حدود 15 تا 22 درصد افزایش داشته است.
رشد تعداد اجاره نامه‌ها
همزمان با افزایش نرخ اجاره بها، تعداد اجاره نامه ها نیز روندی افزایشی داشته است. در مرداد ماه حدود ۵ درصد تعداد اجاره نامه ها نسبت به تیرماه افزایش داشته است. این روند افزایشی در شهریور ماه نیز ادامه داشت و باعث شد تعداد اجاره نامه ها نسبت به مرداد ماه حدود ۱۶ درصد بیشتر شود و میانگین اجاره بها نیز به حدود ۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. این رشد قیمت نسبت به شهریور ۹۵ بیش از ۱۶ درصد رشد نشان می دهد. اما در مهرماه امسال با افت ناگهانی تعداد اجاره نامه ها نسبت به شهریور روبه رو بودیم به گونه ای که از تعداد قراردادهای رهن و اجاره در این ماه (مهر) نسبت به ماه قبل از آن (شهریور) بیش از 14 درصد کاسته شد. البته روند رشد قیمت ها ادامه یافته و میانگین مجموع رهن و اجاره در تهران در مهر ماه به بیش از ۲۹ هزار تومان افزایش یافت. این رقم 22.5 درصد از مهر ماه ۹۵ بیشتر است. بر اساس گزارش منابع رسمی در آبان امسال هم از تعداد قراردادهای اجاره کاسته شد هم از میانگین اجاره بها؛ به این صورت که تعداد اجاره نامه ها نسبت به مهر ماه ۱۰ درصد و نسبت به آبان ماه سال گذشته (آبان ۹۵) بیش از ۲۰ درصد کمتر شده بود.
سنت شکنی در بازار اجاره
میانگین اجاره بها نیز در آبان ماه امسال در تهران به ۲۸ هزار و ۷۰۰ تومان کاهش یافت که اگرچه کاهش بسیار ناچیزی به حساب می آید، اما نشان دهنده تکرار روند کاهشی اجاره بها در نیمه دوم هر سال نسبت به نیمه نخست آن است. با این حال در آذر ماه که به تدریج شاهد اثرگذاری کاهش دستوری نرخ سود سپرده ها در بازار اجاره بهای مسکن هستیم، میانگین اجاره بها نزدیک ۱۱ درصد افزایش یافت و به رقم حدود ۳۵ هزار تومان در هر متر مربع افزایش رسید. کارشناسان علت افزایش نرخ اجاره بها را کاهش سود سپرده های بانکی عنوان می کنند و معتقدند موجران ترجیح می دهند به جای گرفتن پول پیش بیشتر، به گرفتن اجاره ماهانه روی بیاورند.
بر اساس گزارش مهر در آذرماه در خیابان حبیب اللهی یک واحد مسکونی ۸۰ متری با ۲۰ میلیون تومان پول پیش و ماهیانه ۲میلیون تومان فایل شده است. این در حالی است که در همین خیابان واحد مسکونی مشابه در اواخر بهار امسال با قیمت ۶۰ میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهیانه ۳۵۰ هزار تومان برای اجاره عرضه می شد.
تاثیر کاهش نرخ سود و افزایش قیمت مسکن بر بازار اجاره
بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن یکی از مهمترین مولفه های تاثیرگذار بر بازار اجاره را کاهش نرخ سود بانکی و افزایش قیمت مسکن عنوان می کنند. تیمور رحمانی، کارشناس اقتصادی پیش از این در این باره گفته بود: «زمانی که نرخ سود بانکی روندی کاهشی را پشت سر می‌گذارد، به دلیل اینکه بازدهی بانک‌ها کم شده است، افراد تمایل پیدا می‌کنند که به سمت سایر دارایی‌هایی حرکت کنند یا در بازاری سرمایه‌گذاری کنند که بازدهی بیشتری برایشان داشته باشد.»
وی با بیان اینکه یکی از این دارایی‌های جذاب مسکن است به فارس گفت: «این بازار چند سالی است که در رکود به سر می‌برد اما محرک کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی تا حدودی کمک می‌کند که زمینه برای رونق بازار مسکن فراهم شود. یعنی به طور طبیعی اگر روند نزولی نرخ سود ادامه پیدا کند و وضعیت سایر بازارهای رقیب نیز مانند ارز، طلا و سهام در نوسان باشد، پس از مدتی افراد علاقه پیدا می‌کنند که دارایی‌هایشان را به سمت بخش مسکن سوق دهند.
بنابراین وقتی نقدینگی یا دارایی‌ها از بازار پول به بازار مسکن سوق پیدا کند، قطعاً قیمت مسکن آرام‌آرام افزایش پیدا می‌کند. زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، نسبت اجاره به قیمت مسکن کوچک می‌شود. مثلاً شما فرض کنید اگر اجاره را در یک عددی نگه دارید و قیمت مسکن 20درصد افزایش پیدا کند در این صورت نسبت اجاره به قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است. با وقوع این اتفاق چون قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است در نتیجه پس از مدتی شاهد افزایش اجاره مسکن خواهیم بود. بنابراین اثر کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت اثر افزایشی بر نرخ‌های اجاره دارد.»
