به گزارش رادیوسهام ، در همین حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان‌های قیمت آن برای دولت حتی می‌تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان‌های قیمت مسکن و به‌ویژه افزایش‌های سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می‌کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان‌های نسبتا مستمر و جهش‌های شدید در قیمت مسکن دارد.
مطالعاتی که در ایران برای بررسی منشأ نوسان‌های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بهابازار، بر این نوسانات قیمت است.
۲ سناریو اثر سیاست‌های پولی و مالی
سیدمنصور غیبی تحلیلگر اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعه بازار مسکن هم به دلیل اینکه یک دارایی و سرمایه محسوب می‌شود و هم از لحاظ خدمات و امکاناتی که به عنوان سرپناه ارائه می‌دهد حائز اهمیت است، گفت: چنانچه از بعد سرمایه به مسکن نگاه کنیم موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی از جمله خانوارها انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی‌ها به‌منظور بهره‌مندی مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم مسکن اصلی‌ترین دارایی در سبد خانوارها است.
غیبی افزود: به استناد پارامتر برابری عرضه و تقاضا به‌منظور تعریف معادله قیمت مسکن می‌توان به این نتیجه رسید که نرخ شهرنشینی، اجاره‌بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاری و متغیرمجازی کاهش ارزش‌افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته و همچنین، تولید ناخالص ملی، هزینه‌های دولت در فصل تامین مسکن و پروانه‌های ساختمانی صادرشده رابطه منفی باقیمت مسکن دارد.
وی با بیان اینکه یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان است، گفت: هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعیت کشور و ساختار آن و… بر انتخاب مصرف‌کنندگان بررسی شود.
غیبی با اشاره به دو سناریو سیاست‌های پولی و مالی بر قیمت مسکن اظهار کرد: توجه به نقش سیاست‌های پولی و مالی بر قیمت مسکن، از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می‌دهد می‌تواند یک مدل عمومی تلقی شود اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می‌توان علاوه بر سیاست‌های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل عرضه را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرارداد.
تغییرات جمعیتی و آثار آن
این کارشناس اقتصاد همچنین گفت: همچنین سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک‌سو، سیاست‌های انبساطی پولی به‌طور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌کند.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن همچنین گفت: از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.
غیبی با بیان اینکه تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر می‌شود، گفت: این مورد در ارتباط با عوامل عرضه نیز به نقش هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن تاکید دارد که متاثر از سیاست‌های پولی و مالی تاثیر خود را بر محصول تولیدی یعنی مسکن بجا گذاشته و ماهیتی معنادار ازنظر هزینه تمام‌شده دارد.
وی با اشاره به نقش تحولات بازار جهانی نفت بر اقتصاد ایران گفت: با توجه به اتکای اقتصاد ایران به صادرات نفت، تحولات بازار جهانی نفت به عنوان یکی از دلایل اصلی نوسان‌های اقتصادی در کشور بوده است که آثار خود را از طریق بخش مالی برجای می‌گذارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص تاکید کرد: در دوره‌های افزایش درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد که از طریق بخش مالی به‌صورت مستقیم منجر به افزایش درآمد در کوتاه‌مدت می‌شود، نتیجه میان‌مدت آن افزایش قیمت حقیقی مسکن خواهد بود.
غیبی با اعتقاد به نقش انبساط پولی بر افزایش عرضه و تقاضا گفت: هرگونه انبساط پولی از طریق گسترش تسهیلات بانکی به‌طور مستقیم باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده و در جهت افزایش قیمت مسکن عمل خواهد کرد.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن در این خصوص اظهار کرد: بر اساس مدل بلندمدت برآورد شده هر ۱۰درصد افزایش در تسهیلات بانکی می‌تواند منجر به افزایش ۳ درصدی در قیمت مسکن شود.
وی گفت: علاوه بر این، چنانچه انبساط پولی با کاهش هم‌زمان نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، یک مسیر دیگر برای افزایش قیمت مسکن از طریق کاهش هزینه استفاده ایجاد خواهد شد. زیرا کاهش نرخ سپرده‌های بانکی فرصت خرید مسکن را نیز کاهش می‌دهد.
