به گزارش بولتن نیوز به نقل از دنیای اقتصاد، نقشه راه بازار مسکن 1400، با هدف جلوگیری از تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا، یکسری «خطوط قرمز» دارد که برای منع مداخله گسترده دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت‌وسازهای سوداگرانه، ترسیم شده است. در این نقشه، طرح «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مصرفی» پیش‌بینی شده است. ساکنان بافت فرسوده، حاشیه‌نشین‌ها و خانه‌اولی‌ها، «کانون» هر نوع حمایت مالی تعیین شده‌اند تا تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن طی 4 سال آینده با اولویت این سه دسته تقاضا پرداخت شود. «طول دوره سپرده‌گذاری» و «مدت زمان بازپرداخت» وام‌های مسکن برای انطباق کامل با استطاعت تقاضای مصرفی بازتنظیم میشود.
متولی بخش مسکن در دولت و مجری سیاست‌های مالی مرتبط با بازار ملک و ساختمان در نظام بانکی، در اقدامی مشترک، استراتژی قابل اجرا و در عین حال متفاوتی از برنامه‌های یک دهه گذشته، برای دستیابی به رونق را تعیین کردند. نمره منفی بخش مسکن در کارنامه رشد اقتصادی سال 95 برای دست کم سومین سال پیاپی، آن هم در شرایطی که قرار بود بخش‌های مختلف اقتصاد به کمک این بخش -در مقام موتور پیشران- از رکود خارج شوند، اخیرا «انتظارات» از دولت فعلی در چاره‌جویی برای رونق بازار ملک را به بالاترین سطح ممکن رسانده است.
هر چند تحرکات ضعیف اما رو به جلو در بخش مسکن طی یک‌سال گذشته به‌خصوص در حوزه معاملات و تا حدودی، در حوزه ساخت و ساز مشاهده میشود، اما فعالان این بازار از اوایل امسال با مقایسه رشد مثبت بخش‌های مختلف و روند طولانی رکود ملکی، مطالبه تصمیمات جدید از سیاست‌گذاران را آغاز کردند. وضعیت موجود بازار مسکن از یکسو و تداوم نگاه اقتصادی دولت 4 سال قبل، در 4 سال پیش رو از سوی دیگر، باعث شد متولی بخش مسکن، «نقشه راه بازار مسکن 1400» را پیش از شروع به کار رسمی دولت دوازدهم، ترسیم و به مجری اصلی ارائه کند. «نقشه راه بازار مسکن 1400» حاوی دو مشخصه کلیدی شامل «رویکرد واقع‌بینانه به جامعه تقاضا» و «منع مداخله دولت در نظام عرضه» است.
وزیر راه و شهرسازی عصر دوشنبه گذشته، با حضور در نشست مشترک مدیران و کارشناسان بخش مسکن و مسوولان بانک عامل این بخش، در تشریح ساختار و خطوط اصلی «نقشه راه بازار مسکن 1400» اعلام کرد: «بحث‌های گسترده‌ای در بازار مسکن و محافل کارشناسی مرتبط، درباره چگونگی خروج کامل از رکود مسکن آغاز شده و برخی هم در این میان، بدون توجه به عقبه بازار و ارزیابی از شرایط گذشته، تصور می‌کنند میشود به روال قبل، با مداخلاتی از جنس مسکن‌مهر و حتی مدل‌های تامین مسکن دهه 60 و 70 (توسعه شهرهای جدید)، رونق در بازار مسکن ایجاد کرد.»
عباس آخوندی هدف مدنظر دولت برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی 4 سال پیش رو را «توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن» معرفی کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات نقشه راه بازار مسکن 1400 حاکی است: سیاست‌گذار بخش مسکن و بانک عامل این بخش، مصمم هستند «نیمه ناتمام» بسته مالی رونق مسکن که از اوایل سال 93 در بازار به اجرا درآمد را در این دوره تکمیل کنند.
این ماموریت قرار است از سوی نظام بانکی و در قالب طرح «اقدام سریع برای رفع دو نقص عمده از فرآیند کنونی تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن» در بازار پیاده‌سازی شود. طی حداقل دو سال اخیر، فرآیند تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن از طریق «افزایش سقف تسهیلات خرید» و «کاهش نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن»، از شرایط لازم برای پوشش بخشی از نیاز متقاضیان مصرفی برخوردار شد، اما دو گام دیگر برای تکمیل و تطبیق فرآیند وام‌دهی با شرایط اقتصادی متقاضیان، باقی مانده است. در نقشه راه بازار مسکن 1400، تاکید شده است: نظام بانکی برای توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن شامل حاشیه‌نشین‌ها، ساکنان بافت فرسوده و زوج‌های جوان، باید به کمک دو ابزار تنظیم‌کننده تسهیلات خرید مسکن، سبد فعلی وام خرید را به سبد «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» تبدیل کند. با این دو ابزار، «طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن» و «طول دوره بازپرداخت تسهیلات» به گونه‌ای میتواند تنظیم شود که جذابیت اولیه اما ناکافی تسهیلات فعلی، برای خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن، تکمیل شود.
آنچه باعث شده «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن» در اولویت قرار بگیرد و نقشه راه آتی بازار، از مسیر «تمرکز دوباره بر عرضه انبوه مسکن فاقد متقاضی موثر» جدا شود، به جمع‌بندی سیاست‌گذار بخش مسکن درباره «ویژگی فعلی جامعه تقاضا ناشی از دگرگونی جمعیتی» و همچنین «تبعات اضافه عرضه از نوع لوکس یا خارج شهرها» برمی‌‌گردد. در حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین‌ترین حد در مقایسه با 5/ 3 دهه اخیر رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در 5 سال گذشته، سالانه به‌طور میانگین، 24/ 1 درصد افزایش یافته در حالی که این میزان رشد در دهه 60 معادل 4 درصد بود.
هم اکنون در 12 استان کشور، نرخ رشد جمعیت به زیر یک درصد در سال، کاهش پیدا کرده و طبق اعلام شورای عالی شهرسازی، در خیلی از شهرهای کشور که به مرحله بازنگری طرح جامع شهری رسیده‌اند، مطالعات نشان می‌دهد، ظرفیت جمعیت‌پذیری تعریف شده برای آنها در 10 سال گذشته، تکمیل نشده است. در تهران نیز کل جمعیت این کلان شهر طی 5 سال گذشته، کمتر از 500 هزار نفر افزایش پیدا کرد و از 3/ 8 میلیون به حدود 7/ 8 میلیون نفر رسید.
در کنار این واقعیت جمعیتی که به معنای «عبور بازار مسکن از دوره اوج تقاضا ناشی از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت» است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10 سال اخیر نیز مشخص می‌کند: ساخت و سازهای انبوه سال‌های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر 6 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه‌بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، احداث شده‌اند اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. 2/ 2 میلیون واحد مسکونی مهر، 6/ 2 واحد مسکونی خالی از سکنه و 1/ 2 میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده‌اند.
در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، 20 میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه‌نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب 6 میلیون خانوار، به‌عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارد که نیاز آنها از طریق 9/ 6 میلیون عرضه ناکارآمد سال‌های گذشته، تامین نشده است. عرضه‌های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه‌تنها معادل کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل 28 درصد کل خانوارهای موجود کشور برآورد میشود.
وزیر راه و شهرسازی، با ایراد به تلقی عده‌ای از بازار مسکن کنونی که تقاضا در آن را قابل پاسخگویی با مدل‌های دو دهه پیش می‌دانند، معتقد است: ادامه مسیر گذشته به شکل توسعه ظرفیت جمعیتی شهرهای جدید یا ساخت و سازهای شبیه مسکن‌مهر و همچنین رفتارهای سوداگرانه در بازار ساخت و ساز به شکل عرضه خانه‌های لوکس، میتواند واگرایی در مسیر عرضه و تقاضای مسکن را شدیدتر کند. سیاست‌گذار بخش مسکن با این استدلال، ضمن تاکید بر ضرورت درک روشن از جنس کنونی تقاضای مسکن، به گونه‌ای نقشه راه بازار مسکن 1400 را ترسیم کرده که اقدامات مالی 4 سال آینده در این بخش، به تلاقی عرضه و تقاضا منجر شود.
«نقشه راه بازار مسکن 1400»، با این مقدمه که «رشد توام جمعیت خانوارهای بدمسکن و عرضه بدون مصرف طی سال‌های گذشته، به معنای شکست سیاست تمرکز صرف بر عرضه انبوه است»، اجرای طرح توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن شامل «11 میلیون نفر حاشیه‌نشین اطراف شهرها، 9 میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده درون شهرها و همچنین زوج‌های جوان» را در دستور کار قرار می‌دهد.
دو گشایش مالی در پیش است
وزیر راه و شهرسازی در قالب نقشه راه بازار مسکن 1400، از مدیران بانک عامل بخش مسکن خواست، با استفاده از دو ابزار تحت‌اختیار نظام بانکی، سبد فعلی تسهیلات خرید مسکن به‌خصوص برای خانه‌اولی‌ها را به قالب «وام‌های در استطاعت کامل» تبدیل کنند. مطابق این نقشه، همه منابع و اعتبارات بخش مسکن طی 4 سال آینده، باید در کانون تقاضای مسکن که از سه دسته تقاضای مصرفی تشکیل شده است، صرف شود طوری که بخشی از منابع در قالب تسهیلات خرید و بخشی دیگر در قالب عرضه هدفمند مختص همین سه طیف تقاضا (نوسازی بافت‌های فرسوده)، تخصیص پیدا کند.
