وزير راه و شهرسازي سه اولويت تامين مالي در بخش مسکن به منظور سياست گذاري هاي پولي و مالي در اين حوزه را تشريح کرد.به گزارش روابط عمومي بانک مسکن، عباس آخوندي در همايش رونمايي از سند چشم انداز بانک مسکن 1400 و گردهمايي شوراي هماهنگي مديران ستادي بانک مسکن گفت:براي سياست گذاري در حوزه تامين مالي مسکن بايد سه فاکتور مهم در نظر گرفته شود.وي شناسايي جنس تقاضا در بازار مسکن را يکي از مهمترين اقدامات کليدي به منظور توانمندسازي متقاضيان واقعي و مصرفي مسکن عنوان و خاطر نشان کرد: شناسايي جنس تقاضا در بازار مسکن مهمترين رکن سياست گذاري هاي مالي در اين حوزه محسوب مي شود.وزير راه و شهرسازي همچنين خطاب به مديران بانک مسکن افزود: تحولات جمعيتي، مسئله وجود 2 ميليون و600 هزار واحد مسکوني خالي از سکنه در کشور، وجود بيش از 2 ميليون واحد مسکوني به عنوان سکونتگاه دوم،سکونت بيش از 19 ميليون نفر از جمعيت کشور در شرايط بد مسکني و نياز خانوارهاي جديد به مسکن، مهمترين مسايلي است که مديران بانک مسکن بايد در برنامه ريزي هاي خود به جهت تامين مالي موثر در حوزه مسکن به آن توجه ويژه داشته باشند.وزير راه و شهرسازي همچنين تداوم سياست گذاري صحيح در حوزه تامين مالي مسکن را معطوف به اولويت بخشي به سه گروه از متقاضيان مصرفي بازار مسکن عنوان کرد و گفت: ساکنان بافت هاي فرسوده، ساکنان سکونتگاه هاي حاشيه اي و غير رسمي و جوانان خانه اولي سه طيفي هستند که بايد در اولويت برنامه ريزي براي تامين مالي مسکن قرار بگيرند.آخوندي با بيان اينکه در بحث تامين مالي مسکن و حل معضل رکود نظرات گوناگوني ارائه مي شود، تصريح کرد: براي پاسخ به سوال چگونگي حل مشکل رکود و برون رفت از بحران تامين مالي در حوزه مسکن بايد ابتدا اساسا تصويري از تحولات جمعيتي در ايران مورد توجه قرار بگيرد؛ اينکه در حال حاضر تقاضاي واقعي در کدام سمت از بازار مسکن متمرکز شده است و مربوط به کدام از بخش بازار است؟وي ادامه داد: در دوره هاي گذشته دو عامل مهم منجر به شکل گيري حجم بسيار زياد تقاضا در بازار مسکن بود؛ به عنوان مثال در اواخر دهه 60 و اوايل دهه 70، در وهله اول مهاجرت هاي گسترده از روستا به شهر و همچنين نرخ رشد بالاي جمعيت، عامل ايجاد موج تقاضا در شهرها به خصوص شهرهاي بزرگ و کلان شهرها بود؛ در چنين شرايطي ايده هاي مختلفي براي اسکان سر ريز جمعيت و همچنين حل مشکل مسکن در جامعه وجود داشت که يکي از آن ها ايجاد شهرهاي جديد بود.
آخوندي با بيان اينکه در حال حاضر در نيمه دوم دهه 90 قرار داريم و شرايط جمعيتي در کشور ما به گونه اي متفاوت از آنچه در دوره هاي قبل تجربه شد، رقم مي خورد،گفت: متاسفانه در حوزه سياست گذاري هاي مسکن هنوز تلقي برخي از شرايط موجود، همچنان تحت تاثير وضعيت دهه 70 است و اتفاقاتي که در دهه هاي بعدي رخ داد کمتر مورد توجه قرارمي گيرد.وزير راه و شهرسازي ادامه داد: به اين ترتيب سياست گذاران حوزه مسکن به خصوص سياست گذاران حوزه تامين مالي بايد به اين نکته توجه داشته باشند که ديگر نرخ رشد هاي قبلي در تحولات جمعيتي کشور اساسا وجود ندارد؛ از سوي ديگر هم اکنون 2 ميليون و600 هزار واحد مسکوني خالي، بيش از دو ميليون سکونتگاه دوم و بيش از 2 ميليون واحد مسکن مهر ناشي از مداخلات مستقيم،گسترده و غير کارشناسي دولت در دوره هاي قبل منجر به ايجاد پديده مازاد عرضه در بازار مسکن شده است؛ مازاد عرضه اي که به هيچ وجه با جنس تقاضاي واقعي و مصرفي در کشور هماهنگ و منطبق نيست.چرا که هم اکنون دست کم 19 ميليون نفر از مردم کشور در شرايط بد مسکني و در بافت هاي فرسوده و سکونتگاه هاي غير رسمي ساکن هستند و هر سال حجم بالايي از نياز به تامين مسکن مصرفي براي جوانان خانه اولي و خانوارهاي جديد وجود دارد.وي افزود: به اين ترتيب در بحث تامين مالي مسکن با يک بازار ويژه مواجه ايم؛ از يک طرف مازاد عرضه و از سوي ديگر کمبود تقاضا در بخش ديگري از بازار که اتفاقا مربوط به تقاضاي واقعي و مصرفي مسکن در کشور است.در واقع هم اکنون کانون تقاضاي مسکن در سه بخش بافت هاي فرسوده، سکونتگاه هاي غير رسمي و بازار تقاضاي مسکن خانه اولي ها و جوانان قرار دارد که بايد مورد توجه سياست گذاران قرار بگيرد.آخوندي با تاکيد بر ايجاد پديده «عدم تلاقي عرضه با تقاضاي مسکن» گفت: سوال اساسي در اين مقطع آن است که آيا مفهوم اقدام سريع براي خروج از رکود به يک اقدام مجدد همانند مسکن مهر و مداخله مستقيم دولت نيازمند است؟در شرايط فعلي بسيار مهم است که در حوزه سياست گذاري هاي تامين مالي مسکن به چه سمتي حرکت کنيم؛ چرا که ورود مستقيم دولت به ساخت و سازهاي انبوه روشي مناسب براي حل مشکل مسکن در کشور نخواهد بود.وزير راه و شهرسازي خاطر نشان کرد: تمام آنچه ما بر آن تاکيد داريم آن است که اگر تقاضا در حوزه حاشيه نشيني مطرح است چرا سراغ حاشيه ها نرويم و براي متقاضيان در همان جا شرايط تامين مسکن ايجاد نکنيم؟ اگر تقاضا در بافت هاي فرسوده است بايد همانجا به اين تقاضا پاسخ داده شود؛رها کردن حاشيه ها و بافت هاي فرسوده و تهي کردن بافت هاي مياني شهرها اشتباهي اساسي است.وي با بيان اينکه هيچ کدام از فرمول هاي قبلي راهکار حل مشکل مسکن در شرايط فعلي نيست،گفت: در حال حاضر به دليل تحولات جمعيتي ديگر مدل شهرهاي جديد و اسکان سر ريز جمعيت در اين شهرها پاسخگو نيست چرا که اساسا در حال حاضر نرخ رشد جمعيت به حدي نيست که شهرهاي جديدي براي اسکان سر ريز جمعيتي احداث شود.
پيام اصلي سند 1400 بانک مسکن
آخوندي با اشاره به سند چشم انداز 1400 بانک مسکن تاکيد کرد: تمام آنچه در مفهوم اين سند نهفته است آن است که ما بايد تمام منابعي را که به بخش مسکن ورود مي کند عينا به تقاضاي واقعي در اين بخش اختصاص دهيم چرا که اگر هم اکنون موضوع دارايي هاي سمي و مطالبات غير جاري به عنوان بحران جدي سيستم بانکي کشور معرفي مي شود بخش زيادي از اين دارايي ها هم اکنون در واحدهاي خالي لوکس،گران قيمت و خالي از سکنه حبس شده است.وي تاکيد کرد: بحث اصلي هدف قرار دادن سه گروه اصلي تقاضا در بازار مسکن يعني «جوانان خانه اولي»،«ساکنان بافت هاي فرسوده» و «سکونتگاه هاي غير رسمي و حاشيه اي» در کنار ساير انواع تقاضا در بازار مسکن همچون متقاضيان مصرفي تبديل به احسن کردن واحدهاي مسکوني است.آخوندي راهکار اصلي براي حل مشکل مسکن اين سه گروه را نظام فعلي تامين مالي مسکن در بانک عامل بخش مسکن عنوان کرد و گفت: هيچ چاره اي جز اتکا به راهکار نظام پس اندازي مشابه آنچه هم اکنون در صندوق پس انداز يکم مسکن در حال انجام است وجود ندارد. در اين مسير لازم است نظام پس اندازهاي خرد خانوارها با نظام کلان پس اندازي در کشور(تامين منابع به شکل کلان)در ارتباط مستقيم با يکديگر قرار بگيرد.
وي با بيان اينکه در اوايل دهه 80 تعداد پس انداز کنندگان در حوزه تامين مالي مسکن به بيش از 3 ميليون نفر رسيده بود، افزود: اين پديده به معناي شکل گيري نظم منطقي در حوزه عرضه و تقاضاي مسکن و حرکت به سمت تعادل بخشي اين دو حوزه است؛ هم اکنون نيز مشاهده مي شود اين جريان به تدريج و با هدايت خانوارها به سمت نظام پس اندازي مسکن در حال شکل گيري و پيشرفت است.آخوندي تاکيد کرد: البته اين راهکار زماني پاسخگو خواهد بود که مردم و متقاضيان مسکن احساس کنند سيستم پس اندازي به درستي عمل مي کند و حتما در صورت پس انداز کردن به تسهيلات مورد نظر خود دست پيدا خواهند کرد.وي با بيان اينکه در حال حاضر اين سيستم در کشور با همت بانک مسکن شکل گرفته است گفت: در حال حاضر سياست گذاران پولي و مجريان تامين مالي مسکن در چنين نظامي مي توانند برنامه هاي خود را حول محور دو فاکتور مهم انجام شوند؛ در واقع هم اکنون دو پارامتر براي سياست گذاري در اختيار سياست گذار قرار دارد که اولي «طول دوره باز پرداخت» است و ديگري «طول دوره پس انداز» براي بهره مندي از تسهيلات؛ سياست گذار مي توانند با افزايش طول دوره بازپرداخت و کاهش طول دوره انتظار، شرايط بهتري را براي تامين مالي در حوزه تقاضاي مصرفي مسکن فراهم کند.
قول وزير براي افزايش مجدد سرمايه بانک مسکن
آخوندي ادامه داد: براي آنکه بانک در انجام اين ماموريت ها با مشکل کمبود و کسري منابع مواجه نشود سرمايه بانک مسکن اواخر سال گذشته از 3 هزار و 300 ميليارد تومان به 8 هزار و 300 ميليارد تومان افزايش يافت و در تلاشيم با افزايش 5 هزار ميليارد تومان ديگر، سرمايه بانک را به بيش از 13 هزار و 300 ميليارد تومان برسانيم که قطعا در آينده نزديک اين اتفاق رخ خواهد داد و بانک مسکن به بزرگترين و توانمندترين بانک در حوزه تسهيلات مسکن و همچنين برخوردار از بيشترين کفايت سرمايه در ميان ساير بانک هاي کشور تبديل مي شود.وي با بيان اينکه با افزايش سرمايه بانک مسکن اين بانک به سالمترين و کم ريسک ترين بانک کشور تبديل شده است، تاکيد کرد: ايده جديد وزارت راه وشهرسازي براي بخش مسکن، آن است که علاوه بر پاسخگويي به تقاضاي واقعي در حوزه مسکن بايد سياست گذاري هاي مالي در حوزه مسکن از طريق بانک مسکن انجام شود و اين بانک تبديل به يک بانک توسعه اي شود. به طور قطع بانک مسکن يکي از بانک هايي است که مي تواند در اصلاح ساختار کلي نظام بانکي کشور و برون رفت از بحران هاي نظام بانکي نقش موثري ايفا کند.آخوندي همچنين تاکيد کرد: بانک مسکن بايد به سمتي حرکت کند که در هر شعبه در هر نقطه از کشور افرادي وجود داشته باشند که به متقاضيان مسکن مشاوره مالي بدهند؛ آمارهاي صدور پروانه ساختماني نشان مي دهد برگشت به مرکز شهرها و هسته دروني شهر در حال رخداد است؛ علاوه بر آن بانک مسکن به عنوان بانک عامل بخش مسکن نه تنها براي مسکن شهري بلکه در حوزه مسکن روستايي نيز بايد اولويت هايي داشته باشد که بر اساس اين اولويت ها در حوزه تامين مالي مسکن گام بردارد.آخوندي با بيان اينکه در حال حاضر در نيمه دوم دهه 90 قرار داريم و شرايط جمعيتي در کشور ما به گونه اي متفاوت از آنچه در دوره هاي قبل تجربه شد، رقم مي خورد،گفت: متاسفانه در حوزه سياست گذاري هاي مسکن هنوز تلقي برخي از شرايط موجود، همچنان تحت تاثير وضعيت دهه 70 است و اتفاقاتي که در دهه هاي بعدي رخ داد کمتر مورد توجه قرارمي گيرد.وزير راه و شهرسازي ادامه داد: به اين ترتيب سياست گذاران حوزه مسکن به خصوص سياست گذاران حوزه تامين مالي بايد به اين نکته توجه داشته باشند که ديگر نرخ رشد هاي قبلي در تحولات جمعيتي کشور اساسا وجود ندارد؛ از سوي ديگر هم اکنون 2 ميليون و600 هزار واحد مسکوني خالي، بيش از دو ميليون سکونتگاه دوم و بيش از 2 ميليون واحد مسکن مهر ناشي از مداخلات مستقيم،گسترده و غير کارشناسي دولت در دوره هاي قبل منجر به ايجاد پديده مازاد عرضه در بازار مسکن شده است؛ مازاد عرضه اي که به هيچ وجه با جنس تقاضاي واقعي و مصرفي در کشور هماهنگ و منطبق نيست.چرا که هم اکنون دست کم 19 ميليون نفر از مردم کشور در شرايط بد مسکني و در بافت هاي فرسوده و سکونتگاه هاي غير رسمي ساکن هستند و هر سال حجم بالايي از نياز به تامين مسکن مصرفي براي جوانان خانه اولي و خانوارهاي جديد وجود دارد.وي افزود: به اين ترتيب در بحث تامين مالي مسکن با يک بازار ويژه مواجه ايم؛ از يک طرف مازاد عرضه و از سوي ديگر کمبود تقاضا در بخش ديگري از بازار که اتفاقا مربوط به تقاضاي واقعي و مصرفي مسکن در کشور است.در واقع هم اکنون کانون تقاضاي مسکن در سه بخش بافت هاي فرسوده، سکونتگاه هاي غير رسمي و بازار تقاضاي مسکن خانه اولي ها و جوانان قرار دارد که بايد مورد توجه سياست گذاران قرار بگيرد.آخوندي با تاکيد بر ايجاد پديده «عدم تلاقي عرضه با تقاضاي مسکن» گفت:سوال اساسي در اين مقطع آن است که آيا مفهوم اقدام سريع براي خروج از رکود به يک اقدام مجدد همانند مسکن مهر و مداخله مستقيم دولت نيازمند است؟درشرايط فعلي بسيار مهم است که درحوزه سياست گذاري هاي تامين مالي مسکن به چه سمتي حرکت کنيم؛ چرا که ورود مستقيم دولت به ساخت و سازهاي انبوه روشي مناسب براي حل مشکل مسکن درکشور نخواهد بود.وزير راه و شهرسازي افزود:تمام آنچه ما برآن تاکيد داريم آن است که اگر تقاضا درحوزه حاشيه نشيني مطرح است چرا سراغ حاشيه ها نرويم و براي متقاضيان درهمان جا شرايط تامين مسکن ايجاد نکنيم؟اگر تقاضا دربافت هاي فرسوده است بايد همانجا به اين تقاضا پاسخ داده شود؛رها کردن حاشيه ها وبافت هاي فرسوده و تهي کردن بافت هاي مياني شهرها اشتباهي اساسي است.وي با بيان اينکه هيچ کدام از فرمول هاي قبلي راهکار حل مشکل مسکن درشرايط فعلي نيست،گفت:درحال حاضر به دليل تحولات جمعيتي ديگر مدل شهرهاي جديد و اسکان سر ريز جمعيت دراين شهرها پاسخگو نيست چرا که اساسا درحال حاضر نرخ رشد جمعيت به حدي نيست که شهرهاي جديدي براي اسکان سرريز جمعيتي احداث شود.
