بازار مسکن حدود 4 سال است که در رکود عمیق به سر می‌برد و طرح‌هایی هم که برای بازگرداندن رونق به‌این بازار اجرا شده کارساز نبوده، کارشناسان بازار مسکن دلیل موفق نبودن این طرح‌ها را تکیه بر ارایه تسهیلات مالی بدون ساخت مسکن می‌دانند چرا که در بازار مسکن علاوه بر کاهش قدرت خرید متقاضیان با کاهش عرضه و انباشت تقاضا هم مواجه هستیم. از سوی دیگر آماری در مورد خانه‌های خالی منتشر می‌شود که شاید این شائبه را ایجاد کند در بازار مسکن کمبود تقاضا وجود دارد. اما مسئله این است که این خانه‌های خالی متناسب با نیاز متقاضیان نیست. متقاضی اصلی بازار مسکن در حال حاضر اقشار متوسط هستند که خانه‌های لوکس آنچنانی هر چقدر هم که ساخته شده باشد به دردشان نمی‌خورد.
در مورد اینکه قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن باید از طریق ارایه تسهیلات بانکی تقویت شود، شکی وجود ندارد اما به دلیل پیچیده بودن مسائل بازار مسکن، این تسهیلات باید هفدمند باشد. در سال‌های اخیر شاهد طرح‌های مالی فراوانی برای ارایه تسهیلات خرید مسکن بوده‌ایم، اما استقبال چندانی از آنها خصوصا در شهرهای بزرگ انجام نشده است. دلیل آن هم روشن است، این تسهیلات نسبت به قیمت خانه در حدی نیست که بتواند متقاضیان را برای خرید توانمند کند و همچنین دریافت آنها یا نیازمند سپرده‌گذاری بلند مدت است یا اینکه پول هنگفتی باید از سوی متقاضی برای خرید اوراق حق تقدم صرف شود. از آن سو به دلیل طولانی مدت بودن زمان بازپرداخت وام‌های مسکن، بانک‌های تجاری علاقه چندانی برای مشارکت در این زمینه ندارند و بار اصلی ارایه وام بر دوش بانک مسکن افتاده و قاعدتا توان این بانک هم برای ارایه تسهیلات محدود است. در چنین شرایطی است که به باور کارشناسان گره کور مسکن تنها با ارایه تسهیلات بانکی باز نمی‌شود و نیامند یک برنامه‌ریزی دراز مدت است.
کاهش انگیزه متقاضیان برای دریافت وام مسکن
استقبال نکردن بانک‌های تجاری از پرداخت وام مسکن در حالی است که همین چند روز قبل شورای پول و اعتبار میزان این وام را افزایش داد. اما به اعتقاد کارشناسان با افزایش مبلغ وام مشکن حل نمی‌شود چرا که اساسا انگیزه مردم برای خانه‌دار با مشاهده شرایط موجود کاهش یافته است. سید هادی بهادری، عضو هیات رییسه کمیسیون عمران مجلس در این باره با بیان اینکه در حال حاضر تسهیلات اعطای در بخش مسکن یا با نرخ سود بالا یا ودیعه‌گذاری و خرید اوراق گران در جریان است که این انگیزه متقاضیان برای اخذ تسهیلات را کاهش داده است، به خانه ملت گفت: «هر چه حمایت از ساخت و ساز بیشتر باشد ایجاد مشاغل بیشتر و در نتیجه ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن رخ خواهد داد. رقم بالایی از تسهیلات 120 میلیونی زوجین صرف خرید اوراق می‌شود که این خود بی انگیزه‌گی برای اخذ تسهیلات را رقم می‌زند.»
بانک‌ها علاقه‌ای به پرداخت وام ندارند
شورای پول و اعتبار در حالی هفته گذشته سقف تسهیلات بدون سپرده (به زوجین) را به ۱۲۰ میلیون تومان افزایش داد که عینا همین مصوبه را در ابتدای خرداد ماه سال گذشته تا سقف ۶۰ میلیون تومان ابلاغ کرده و هیچ بانکی حاضر به پرداخت آن نشده بود. بر این اساس امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن در سه بخش تعیین شد. به گونه‌ای که این وام به ازای هر واحد مسکونی در شهر تهران تا 60 میلیون تومان، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری تا 40 میلیون تومان اختصاص یافت. این مصوبه در آن تاریخ شرایط متفاوتی نسبت به وام‌های قبلی داشت یعنی علاوه بر اینکه نیازی به سپرده گذاری نبود و اوراق مسکن نیز لازم نداشت، برای اولین بار پس از مدت‌ها مسکوت ماندن پرداخت تسهیلات مسکن از سوی «سایر بانک‌ها» مجددا پرداخت تسهیلات مسکن از سوی تمام بانک‌های تجاری و دولتی در کنار بانک مسکن از سر گرفته می‌شد. اما با توجه به اینکه وام 60 میلیون تومانی نیازی به سپرده گذاری و خرید اوراق نداشت و ممکن بود موجب سستی بانک‌ها در ارایه این تسهیلات شود، میرمحمد صادقی مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی در آن دوره قول داد که بانک‌ها در این رابطه کوتاهی نکنند چرا که به گفته وی یکی از مطمئن‌ترین وام‌هایی که بانک‌ها می‌توانند پرداخت کنند همین وام 60 میلیون تومانی مسکن است زیرا دارای وثیقه مطمئنی مانند ملک است که در این حالت ریسک بانک‌ها را به شدت کاهش می‌دهد از آن تاریخ و ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار کمتر از دو سال می‌گذرد اما هیچ کدام از بانک‌های تجاری و بانک مسکن زیر بار این مصوبه نرفته و هیچ یک تسهیلات بدون سپرده به متقاضیان پرداخت نکرده‌اند. در این مصوبه تاکید شده افزایش سقف تسهیلات و پرداخت آن با‌رعایت تعادل منابع و مصارف بانک‌های عامل قابل اقدام است که این مسئله راه فرار را برای شانه خالی کردن بانک‌ها از زیر بار پرداخت این وام باز گذاشته و به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود بانک‌ها تا جایی که می‌توانند از پرداخت این وان طفره بروند.
ضرورت برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا
براساس تئور‌ی‌های اقتصادی تقاضا در بازار به‌دو بخش تقاضای موثر و تقاضای مطلق تقسیم می‌شود، تقاضای موثر در واقع تقاضایی است که قدرت خرید دارد و کالاهای مصرفی و غیر ضرور براساس میزان این تقاضا تولید و به بازار عرضه می‌شوند، به عنوان مثال خودروسازان در صورت افت تقاضای موثر، تولیدشان را کاهش می‌دهند، اما این تئوری در مورد کالاهای اساسی صادق نیست.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس ارشد، بازار مسکن در این باره معتقد است: «در حال حاضر بر اساس آمار ارایه شده از سوی مقامات در حدود 13 میلیون نفر حاشیه نشین داریم و سالانه هم به حدود یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی نیاز داریم، بنابراین نیاز مطلق در بازار به وفور وجود دارد و نمی‌شود در مورد یک کالای اساسی مورد نیاز مردم، به بهانه اینکه متقاضیان قدرت خرید ندارند و بازار راکد است ساخت را متوقف کنیم.» ستاریان با اشاره به اینکه توقف ساخت مسکن با توجه به میزان جذب نقدینگی در بخش مسکن و همچنین نیاز مبرم مطلق در بازار می‌تواند در آینده نزدیک تبدیل به بحران جدی شود، گفت: «آنچه در حال حاضر در حوزه مسکن باید به طور جدی دنبال شود، تولید و عرضه است. زمزمه‌هایی که در خصوص اولویت دادن بازگشت رونق به بازار بر ساخت شنیده می‌شود، خطرناک است و اگر این دیدگاه به حوزه سیاست‌گذاری‌های مسکن کشور سرایت کند، موجب انباشت بیشتر نیازها در بازار و کاهش مجدد قدرت خرید مسکن با افزایش قیمت‌ها می‌شود.»
