تنظیم سیاست‌های بازار مسکن به دلیل بازدهی طولانی‌مدت وابستگی زیادی به آمار و اطلاعات دارد چراکه عملیات احداث یک واحد مسکونی از زمان شروع به ساخت تا مراحل عرضه و فروش ممکن است چند سال طول بکشد.
جهان صنعت: تنظیم سیاست‌های بازار مسکن به دلیل بازدهی طولانی‌مدت وابستگی زیادی به آمار و اطلاعات دارد چراکه عملیات احداث یک واحد مسکونی از زمان شروع به ساخت تا مراحل عرضه و فروش ممکن است چند سال طول بکشد. بر همین اساس سیاستگذاران بخش مسکن تنها با تکیه بر آمار و اطلاعات صحیح می‌توانند برنامه‌ریزی مناسبی برای بهبود شاخص‌ها انجام دهند.
در این شرایط وجود اختلاف در آمار ارائه شده در مورد وضعیت بازار مسکن میان نهادهای دولتی مانند بانک مرکزی و مرکز آمار و اتحادیه مشاوران املاک به دلیل تفاوت در شیوه‌های آمارگیری همواره مطرح بوده است.
در حالی که بانک مرکزی در آخرین گزارش خود از کاهش حجم معاملات مسکن در شهر تهران خبر داده بود، رییس اتحادیه مشاوران املاک در واکنشی نسبت به این آمار آن را غیرواقعی دانسته است.
حسام عقبایی نه تنها اعلام کرده این آمار را قبول ندارد بلکه حجم معاملات هشت روز ابتدایی آبان ماه نیز افزایشی گزارش شده است. براساس گزارش بانک مرکزی حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مهرماه به ترتیب معادل یک هزار واحد مسکونی و 4/44 میلیون ریال و بیشترین معاملات در دامنه قیمتی هر متر سه تا 5/3 میلیون تومانی بوده است.
براساس آخرین گزارش بانک مرکزی از «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۵» طی این مدت تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰۳۲۵ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 6/10 درصد کاهش نشان می‌دهد. در همین حال رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه آمار بانک مرکزی مبنی بر رشد پنج درصدی قیمت مسکن در مهر ماه را قبول ندارد، گفت: میزان معاملات مسکن در تهران در آبان ماه حاکی از رشد ۲۰ درصدی است.
حسام عقبایی در پاسخ به این سوال که بانک مرکزی هفته گذشته گزارشی منتشر کرد که براساس آن قیمت مسکن در تهران در مهر ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل 9/5 درصد رشد داشته است، گفت: احتمالا گزارشی که بانک مرکزی منتشر و اعلام کرده که قیمت مسکن 9/5 درصد در مهر ماه رشد داشته است، از بررسی‌های منطقه‌ای به دست آمده و متوسط رشد قیمت مسکن در این ماه به آن شکل محسوس نبوده و در حد دو تا سه درصد بوده است.
وی در گفت و گو با فارس اظهار کرد: ظرفیت افزایش قیمت مسکن در بازار با توجه به رشد نقدینگی و افزایش تقاضا به وجود می‌آید پس وقتی این دو مورد به آن شکل قابل توجه در بازار وجود ندارد قاعدتا ظرفیت افزایش قیمت مسکن تا پایان سال هم به آن شکل محسوس وجود ندارد.
حذف بخشی از طرف تقاضا
برخی از منتقدان دولت معتقدند بانک مرکزی با انتشار این آمار به دنبال ایجاد انگیزه در طرف تقاضا و هدایت نقدینگی به سمت مسکن است. با این وجود برخی از فعالان اقتصاد مسکن معتقدند آمار ارائه شده توسط بانک مرکزی با واقعیت‌های اقتصادی هماهنگ است.
به اعتقاد این دسته، در حال حاضر بخش عمده‌ای از طرف تقاضا به دلیل توان مالی اندک یا داشتن اولویت‌های دیگر وارد بازار نشده‌اند و همین موضوع باعث کاهش معاملات شده است.
کارشناسان معتقدند بخشی از طرف تقاضا که عمدتا متقاضیانی هستند که در دو ماه آخر سال تعدادشان افزایش پیدا می‌کند در حال حاضر از بازار مسکن خارج شده‌اند.
این بخش از بازار مسکن را غالبا قشر متوسط جامعه تشکیل می‌دهند که سرمایه‌گذاران عمده‌ای به لحاظ حجم معاملات نیستند اما از لحاظ تعداد زیاد هستند و وقتی وارد بازار نشوند آمار معاملات افت می‌کند.
فروشندگان به دنبال افزایش حاشیه سود
از سوی دیگر کارشناسان معتقدند روند رو به رشد مسکن طی ماه‌های گذشته باعث شده عرضه‌کنندگان، قیمت واحدهای مسکونی خود را افزایش دهند اما به دلیل عدم کشش طرف تقاضا برای تحمل بار مالی مضاعف از میزان معاملات کاسته شده است.
به اعتقاد این دسته از کارشناسان واکنش زودهنگام فروشندگان مسکن به افزایش ناچیز معاملات در ماه‌های اخیر و انتظار دریافت سود از یک بخش نیمه راکد علت افت مجدد این بازار است.
به گفته محمد وطن‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن، در شش ماه اخیر و در شرایطی که معاملات مسکن مقداری افزایش یافته بود، قیمت‌ها روند صعودی نسبی را در پیش گرفت که این افزایش منجر به از دست رفتن تعداد اندک مشتریان شد و دیدیم که در مهرماه تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه قبل ۳۸ درصد افت کرد.
وی افزود: بخش عرضه مسکن دچار توهم جهش قیمت در سال آینده شده و با این پیش‌فرض، مشتریان فعلی را از دست می‌دهد. فروشندگان فکر می‌کنند امکان دارد با توجه به بحث برجام تغییرات مثبتی در قیمت دلار اتفاق بیفتد و به همین دلیل روی رقم فروش یا نحوه پرداخت سختگیری بیشتری از خود نشان می‌دهند.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه به نظر می‌رسد رفتار اخیر عرضه متاثر از افزایش تقاضای وام مسکن باشد، تصریح کرد: گفته می‌شود در ماه‌های اخیر تعداد ثبت‌نام برای دریافت وام خانه‌اولی‌ها به حدود هزار نفر در ماه رسیده است. این سیگنال باعث شده طرف عرضه فکر کند سال آینده بازار مسکن با انباشت تقاضا مواجه می‌شود در حالی که ملاک قرار دادن یک آیتم برای چنین نتیجه‌گیری‌ای منطقی نیست.
برای مشاهده همه باغ ویلا ها ، کلیک کنید
