بررسی جزئیات کارنامه یک سال ۹۷ ساختوساز در پایتخت نشان میدهد: عرضه مسکن نوساز در مناطق مختلف شهر تهران با تقاضای حداقلی موجود در بازار تناسب ندارد. بهطوری که فاصله زیاد میان عرضه جدید مسکن با کف نیاز پایتخت سبب شده تا ساختوساز در وضعیت قرمز قرار گیرد. این وضعیت حاوی یک هشدار به متولی بخش مسکن و یک پیام به سرمایهگذاران ساختمانی است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، برآورد انجام شده از فاصله عرضه جدید مسکن با کف نیاز پایتخت بر مبنای اطلاعات ساخت و سازهای یکسال اخیر حاکی از آن است: در یک سال اخیر به دلیل حاکم شدن رکود قابل توجه در بخش معاملات املاک ناشی از شوک قیمتی وارد شده به بخش مسکن، بهطور متوسط ماهانه ۱۰ هزار واحد مسکونی در بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران خرید و فروش شد. با توجه به اینکه سهم واحدهای نوساز حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهراناست؛ میتوان اینطور نتیجه گرفت که صرفنظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه ۵ هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد. اگر این آمار معاملات مبنا قرار گیرد مشخص میشود حجم نیاز ماهانه در پایتخت به واحدهای نوساز حداقل ۵ هزار واحد مسکونی است به این معنا که دستکم ماهانه ۵ هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این نیاز باید ساخته و به بازار عرضه شود.
از آنجاکه از هر ۵ واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته میشود، ۲ واحد آن به مالکان اولیه (مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بنابراین اگر ماهانه به ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز وجود داشته باشد حجم ساختوسازهای ماهانه باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد که با کسر ۳ هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، ۵ هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خرید و فروشاملاک نوساز میرسد.
به این ترتیب حجم ساختوسازهای موردنیاز تقاضا در بازار مسکن پایتخت حداقل ۹۶ هزار واحد مسکونی طی یک سال است.
این در حالی است که آمار منتشر شده از کارنامه یک سال گذشته ساختوساز در پایتخت نشان میدهد: در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران طی ۱۲ ماه سال گذشته معادل ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی ساخته شده است. بنابراین عرضه جدید مسکن در پایتخت ۲۰ درصد کمتر از کف نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی جدید است. کارشناسان اقتصادی نیاز ماهانه به عرضه ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار را «کف بحرانی ساختوساز» مینامند. به این معناکه حجم ساختوسازهای ماهانه نباید پایینتر از این سطح باشد. از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن ساخت و تکمیل ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در پایتخت طی یک سال ۹۷ اگر در ظاهر نشاندهنده رشد ۸ درصدی ساختوساز مسکونی نسبت به سال ۹۶ است اما واقعیت و باطن این آمار حاکی از عدم وجود تناسب میان تقاضای موجود در بازار و عرضه مسکن جدید است.
به گفته آنها وضعیت قرمز ساختوساز به دلیل نبود تناسب میان نیاز موجود در بازار با عرضه جدید مسکن حاوی یک هشدار جدی به متولی بخش مسکن و همینطور مدیریت شهری پایتخت است.
بررسیها نشان میدهد اگرچه شرایط برای افزایش حجم ساختوسازهای موردنیاز تقاضا در بازار پایتخت وجود دارد اما موانع موجود در بخش ساختوساز اجازه ورود حجم بیشتری از سرمایهگذاران را نمیدهد. به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، تبعات تیراژ ساختوساز پایینتر از تقاضای موجود در بازار میتواند طی سالهای آینده به شکلهای مختلف همچون شوک قیمتی و کمبود شدید واحدهای نوساز در بازار خود را نشان دهد. از این رو نیاز است تا سیاستگذار بخش مسکن از طریق اعمال تسهیلات و بستههای تشویقی مختلف شرایط را برای حضور سرمایهگذاران ساختمانی آسانتر کند.
کمبود عرضه جدید مسکن نسبت به تقاضای موجود در بازار همچنین حاوی یک پیام به سرمایهگذاران بخش ساختوساز نیز هست. به این معناکه صرفنظر از قیمت، سرمایهگذاران ساختمان در شرایطی که همچنان ظرفیت برای افزایش حجم ساختوساز وجود دارد میتوانند با ورود به این بخش اطمینان بیشتری از فروش واحدهای مسکونی نوساز خود در بازار داشته باشند. چراکه تقاضای بالقوه برای خرید واحدهای مسکونی نوساز از بازار وجود دارد. آمارها نشان میدهد در حال حاضر حجم ساختوسازهای انجام شده در یک سال گذشته ۲۰ درصد کمتر از نیاز واقعی موجود در بازار بوده است.
از دیدگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، افزایش حجم عرضه مسکن جدید علاوه بر آنکه کسری بازار از واحدهای نوساز را جبران میکند؛ میتواند شوک قیمتی ناشی از کمبود عرضه مسکن جدید را جبران کند. به این ترتیب یک بازی برد-برد برای دو طرف سمت عرضه و تقاضا در بازار املاک پایتخت شکل میگیرد. از یکسو به دلیل افزایش عرضه، قیمت املاک مسکونی با شوک مواجه نمیشود و به این ترتیب شرایط برای حضور تعداد بیشتری از متقاضیان در بازار فراهم میشود. از سوی دیگر نیز سازندهها از فروش واحدهای مسکونی خود اطمینان کسب میکنند و به راحتی با گردش سرمایه خود میتوانند پروژههای ساختمانی بیشتری را کلید بزنند.
البته در این میان برخی از فعالان بازار مسکن یک تحلیل اشتباه از افزایش تیراژ ساختوسازهای مسکونی در پایتخت ارائه میدهند. از نگاه آنها تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران باید به وضعیت سالهای ۹۰ تا ۹۲ باز گردد. طی آن دوره حجم ساختوساز مسکونی در تهران به حدود ۲۰۰ هزار واحد طی یک سال رسیده بود. وضعیتی که از آن بهعنوان «سونامی ساخت مسکن» یاد میکنند و منجر به حبس سرمایههای زیادی در بخش مسکن شد. این در حالی است که مطابق با برآوردهای انجام شده در وضعیت کنونی، نیاز و تقاضای موجود در بازار مسکن متفاوت از ابتدای دهه ۹۰ است و حجم عرضه مورد نیاز در زمان حاضر حدود ۹۶ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در یک سال برآورد میشود.
وضعیت ساختوساز در منطقه پرکشش تهران
اگرچه کارنامه ساختوساز در پایتخت طی یک سال ۹۷ وضعیت مناسبی نداشته است اما یک جبهه دارای شرایط ویژه برای سازندههای بخش مسکن در محدوده فرسوده شهر تهران وجود دارد که میتواند بهعنوان هسته اصلی ساختوسازها در پایتخت باشد. بررسیها نشان میدهد به دو علت تقاضای بالقوه برای خرید مسکن در این محدوده از شهر تهران نسبت به برخی از مناطق پایتخت بالاتر است. دلیل اول آنکه آمارها حکایت از آن دارد که در ماههای اخیر حجم معاملات مسکن در بافت فرسوده مناسبتر از سایر نقاط شهر تهران بوده است. به این معناکه اگرچه افت معاملات در تمامی مناطق شهر تهران رخ داده است اما میزان افت معاملات خرید و فروش در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهر تهران کمتر بوده است.چراکه بخش زیادی از تقاضای موجود در بازار هم مصرفی و هم سرمایهای، پس از شوک قیمتی مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید به سمت مناطق جنوبی و فرسوده شهر شیفت کردند و همین امر سبب شد تا میزان افت معاملات در این مناطق نسبت به سایر مناطق شهری کمتر باشد.
دلیل دوم آنکه تسهیلات حمایتی تدارک دیده شده از سوی سیاستگذار بخش مسکن در این محدوده از شهر متمرکز شده است. از جمله آنکه شرط خانه اولی برای متقاضیان خرید در محدوده بافت فرسوده در پرداخت وام صندوق یکم حذف شده است. علاوه بر این وام این صندوق برای متقاضیان خرید در این محدوده با شرایط بازپرداخت ۱۵ ساله(۳ سال بیش از سایر مناطق شهری) و با نرخ سود ۶ درصد(۲درصد کمتر از سایر مناطق شهری) قابل دسترسی است. این دو دلیل اگرچه سبب میشود تقاضای بالقوه خرید کشش بیشتری برای حضور در این منطقه از شهر نسبت به سایر مناطق شهری داشته باشد اما بررسیها نشان میدهد به چهار علت سازندگان حضور کمرنگتری در این محدوده دارند. مطابق با آمار منتشر شده از سوی شهرداری تهران طی یک سال ۹۷، ۱۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی جدید در محدوده ۳ هزار و ۲۶۰ هکتاری بافت فرسوده پایتخت ساخته شده است که نسبت به سال ۹۶ رشد ۵/ ۹ درصد را نشان میدهد اما به گفته کارشناسان این محدوده کشش ساخت بیش از ۲۰ هزار واحد مسکونی طی یک سال را دارد.
دلیل نخست برای حضور کمرنگ سازندهها در محدوده بافت فرسوده طی یک سال ۹۷، به روند کلی بازار مسکن باز میگردد. از دیدگاه کارشناسان اگرچه بافت فرسوده یک محدوده پرکشش برای ساختوساز است اما به دلیل تبعیت این محدوده از وضعیت کلی بازار مسکن، بهطور طبیعی در صورتی که بازار مسکن در یک روند رکودی قرار بگیرد، ساختوسازها در بافت فرسوده نیز از این روند تبعیت میکند. بنابراین از آنجاکه روند ساختوسازها در سایر مناطق شهری طی سال گذشته با رشد چندانی مواجه نبوده تیراژ ساختوساز در بافت فرسوده نیز چندان با افزایش مواجه نشده است. دلیل دوم تورم هزینههای ساختوساز طی یک سال گذشته است. کارشناسان عنوان میکنند با توجه به آنکه بخش زیادی از سازندههای پروژههای مسکونی در بافت فرسوده سازندههای غیرحرفهای و سنتی هستند از این رو تورم هزینههای ساختوساز نقش بیشتری در پیشبرد یا توقف پروژههای ساختمانی در این محدوده دارد.
علاوه بر این، عدم تحقق وعدههای مسوولان در ارائه بستههای تشویقی و تسهیلات حمایتی دلیل دیگر عدم تمایل سازندهها برای ورود به این بخش است. طی یک سال گذشته اگرچه وعدههای زیادی برای پرداخت تسهیلات و بستههای تشویقی به سازندههای فعال در محدوده بافت فرسوده ارائه شد اما بررسیها نشان میدهد بخش زیادی از این وعدهها محقق نشده است.
سال ۹۶ در مسیر سرعتبخشی به جریان نوسازی و تشویق سرمایهگذاران بخش خصوصی به هسته قدیمی پایتخت، یک بسته تشویقی حاوی چهار فاکتور اصلی تدوین و مصوب شد. محور نخست در این بسته پرداخت «وام تکنرخی» به سازندگان بود. برمبنای این مشوق بنا بود وام ۴ درصدی بدون سپرده ساخت با قابلیت انتقال به خریدار در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار گیرد و یارانه نرخ سود آن از سوی دولت و شهرداری مشترکا پرداخت شود. «رایگان شدن هزینه انشعابات آب، برق و گاز» دومین محور شاخص این بسته بود که بر مبنای آن تمامی دستگاهها موظف شدند موارد پیشبینی شده در بسته تشویقی را در منابع مالیو بودجه خود لحاظ و آن را اجرا کنند. به این ترتیب مطابق با پیشبینیها، هزینه نصب انشعابات که معادل ۵ درصد از هزینه ساخت را شامل میشود و برای هر واحد مسکونی در بافت فرسوده بهطور میانگین حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه دارد مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی شد.
فاکتور سوم این بسته، طراحی رایگان نما و تخفیف در اجرای طرح نما بود. در قالب مفاد این بسته کمک به اجرای نما و معماریساختمان از ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان (با توجه به مساحت و نوع مصالح)، پیشبینی شد. در عین حال یکی از تصمیمات مهم برای جذب سرمایهگذاران بخشخصوصی پیشبینی تمهیدات ویژه برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده بود. بررسیها نشان میدهد بخش زیادی از این وعدهها تاکنون محقق نشده است. دلیل چهارم، دشواری سرمایهگذاران برای ایجاد رضایت میان مالکان مختلف واحدهای مسکونی کلنگی و عمدتا ریزمتراژ است. سرمایهگذاران ساختمانی ترجیح میدهند به جای آنکه وقت زیادی برای جلب رضایت تعداد زیادی از مالکان کلنگی برای تخریب و نوسازی واحدها صرف کنند با یک یا دو مالک در سایر نقاط شهری مواجه شوند که در بسیاری از مواقع امکان کسب سود در پروژههای ساختمانی این مناطق وجود دارد.
به عبارت دیگر، سازندهها رغبتی به فعالیت در بافت فرسوده ندارند و ترجیح میدهند در نقاطی از شهر که نرخ بازدهی ساختوساز در آنجا بالاتر و ریسکسرمایهگذاری کمتر است، وارد شوند. این در حالی است که مطابق با آخرین آمار در حالحاضر حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران بهعنوان بافت فرسوده شناخته شدهاند که ۴ هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل ۳/ ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را دارد بهعنوان پرخطرترین منطقه شهری در پایتخت شناخته میشود.
