بازار کشوری معاملات مسکن با تغییرات پلهای معناداری در سه گروه از مناطق شهری مواجه شده است. در این بازار، طی امسال سه نبض متفاوت مشاهده میشود که با دستهبندی جمعیتی شهرها ارتباط معناداری دارد. معاملات خرید خانه در «تهران»، «مراکز استانها» و «سایر مناطق شهری» اگر چه در حال حاضر به لحاظ موقعیت کلی، در یک مسیر –دور شدن از رونق ماههای قبل- قرار دارند اما نبض ماهانه معاملات ملک در این سه گروه شهری به شکل پلکانی رو به کاهش گذاشته بهطوری که، «بدترین وضعیت» برای شهر تهران و «اوضاع نسبی بهتر» برای شهرهای کوچک و متوسط به ثبت رسیده است. در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان آبان ماه – ۸ ماهه اول سال ۹۷- بیشترین کاهش معاملاتی در بازار کشوری مسکن، متوجه پایتخت بوده و کمترین آن نیز در شهرهای کوچک و متوسط رخ داده است. در شهر تهران، حجم معاملات خرید آپارتمان در میانه پاییز امسال ۶۵ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد و به نوعی، بازار ملک در این فاصله زمانی با سقوط معاملاتی مواجه شد که مهمترین علت آن، زمینگیر شدن خریداران مصرفی تحت تاثیر جهش قیمت مسکن بوده است.
در بازار مسکن کشوری، مراکز استانها در دومین پله کاهش حجم معاملات خرید قرار دارند. تعداد خانههای خرید و فروش شده در مراکز استانها (بدون احتساب تهران) در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان آبان، ۵۵ درصد افت کرده است. در مراکز استانهای کشور، اگر چه خرید آپارتمان و ملک مسکونی طی ماههای اخیر، کاهشی بوده اما میزان کاهش، کمتر از سقوط معاملاتی بازار مسکن تهران بوده است. این اتفاق کاملا به شکل تغییرات افزایشی قیمت مسکن در مراکز استانها و تفاوت آن با تهران مربوط میشود. شیب رشد قیمت مسکن در مجموع مراکز استانها به مراتب کمتر از تهران بوده است. متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آبان امسال بیش از ۹۰ درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرد. با این حال، متوسط قیمت مسکن در سایر مراکز استانها بر اساس اطلاعات دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن، در فاصله این دو مقطع زمانی (آبان امسال نسبت به آبان پارسال) ۳۹ درصد رشد کرد. میزان افزایش قیمت مسکن در تهران در فاصله ۸ ماه گذشته نیز به مراتب بیشتر از سایر مراکز استانها بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فاصله فروردین تا آبان امسال، ۶۴ درصد افزایش پیدا کرد در حالی که در مجموع مراکز استانها بدون احتساب تهران، سطح میانگین قیمت آپارتمان ۲۷ درصد رشد کرده و از حدود ۲ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان به ۲ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان رسیده است.
رشد کمتر قیمت مسکن در مراکز استانها باعث شده روند کاهشی قدرت خرید و اثرگذاری وام بانکی نیز با شیبی کمتر از آنچه در پایتخت رقم خورده، اتفاق بیفتد و در نتیجه، در بازار مسکن شهرهایی که مراکز استان به حساب میآیند، خرید و فروش واحد مسکونی در جریان است.
سومین پله کاهشی در بازار کشوری معاملات مسکن که بالاتر از دو پله دیگر قرار دارد، شهرهای کوچک و متوسط (مناطق جمعیتی با جمعیت کمتر از مراکز استان) را در خود جا داده است. اگر چه نبض معاملات ملک مسکونی در این گروه از شهرها نیز نسبت به ماههای قبل کاهش پیدا کرده اما اوضاع در این گروه، تا حدودی بهتر از شهرهای بزرگ و مراکز استان است. حجم معاملات خرید خانه در شهرهای کوچک و متوسط در آبان امسال، تنها ۳۶ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرده است. بنابراین شیب کاهش حجم معاملات مسکن در این شهرها به مراتب، کمتر از مراکز استانها و تهران بوده است. آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن در شهرهای متوسط و کوچک تهیه نشده است اما تحقیقات میدانی اولیه از شهرهای کوچک در استانهای پرجمعیت و دارای کلانشهر در کشور نشان میدهد تغییرات نقطهای قیمت مسکن در سال جاری در این شهرها، با فاصله قابل توجهی، کمتر از تغییرات نقطهای قیمت در مراکز آن استان است.
وضعیت کلی بازار مسکن در سطح کشور نشان میدهد: صرفنظر از شرایط خاص شهر تهران، در دیگر شهرها (مجموع معاملات مراکز استانها و مناطق شهری همه استانها)، حجم معاملات خرید مسکن، بیشتر از سال گذشته است و بازار کشوری ملک از این بابت، هنوز به رکود یا کما شبیه آنچه در تهران شکل گرفته، فرو نرفته است.
حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور به جز تهران در تابستان امسال ۴۴ درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرد. این حجم در بهار امسال نیز ۵۲ درصد نسبت به بهار ۹۶ رشد کرده بود. بازار کشوری معاملات مسکن حدود یک تا دو فصل بعد از تهران، با افزایش در حجم معاملات خرید مواجه شد. حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور به جز تهران در مهر ماه امسال ۳۹ درصد نسبت به مهر سال گذشته افزایش پیدا کرد. با این حال، این حجم در آبان امسال تنها رشد ۳ درصدی نسبت به آبان ۹۶ پیدا کرد. این وضعیت مشخص میکند: برخلاف شهر تهران که معاملات مسکن در آن در پاییز امسال بیش از ۴۰ درصد نسبت به پاییز سال گذشته کاهش پیدا کرده، در سایر شهرهای کشور تغییر نقطهای حجم معاملات، همچنان مثبت است. اما در میانه پاییز، تغییرات نقطهای حجم خرید و فروش واحد مسکونی با شیب قابل ملاحظهای کاهش یافت و از ۳۹ درصد در مهر به ۳ درصد در آبان تنزل کرد. واسطههای ملکی در شهرهای مختلف کشور میگویند تورم عمومی بالا و افزایش هزینههای ضروری خانوارها در ماههای اخیر، خرید خانه را از اولویت گروهی از متقاضیان خارج کرده است. نتیجه این اتفاق به شکل کند شدن شتاب معاملات خرید مسکن در شهرهای مختلف قابل ردیابی است.
آبان امسال در کل کشور حدود ۲۰ هزار فقره قرارداد فروش خانه در سامانه رهگیری معاملات ملک به ثبت رسیده که حدود ۶ هزار فقره از آن مربوط به شهر تهران، حدود ۷ هزار و ۵۰۰ فقره قرارداد برای سایر مراکز استانها و مابقی نیز مربوط به بقیه شهرهای کشور بوده است. در آبان ماه، حجم معاملات خرید مسکن در تهران کاهش ۲۷ درصدی را نسبت به مهر تجربه کرد و در مراکز استانها نیز ۳۰ درصد کاهش یافت. در شهرهای کوچک و متوسط نیز تعداد واحدهای مسکونی خریداری شده در آبان نسبت به مهر ۲۴درصد کاهش یافت.
متوسط قیمت مسکن در مراکز استانهای کشور بدون احتساب پایتخت (مرکز استان تهران) در آبان ماه رقمی معادل ۲ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان از سوی دفتر اقتصاد مسکن گزارش شده که البته این سطح قیمتی بر اساس قراردادهای به ثبت رسیده در سامانه رهگیری، استخراج و محاسبه شده است. گفته میشود در برخی استانهای کشور، تعداد قراردادهای ملکی ثبت شده در سامانه، کمتر از تعداد معاملات ملک انجام شده در بازار است. متوسط قیمت مسکن در مراکز استانها بدون احتساب تهران، در آبان ماه ۴ درصد نسبت به مهر افزایش پیدا کرد. این شیب رشد ماهانه ۲ واحد درصد کمتر از تورم ماهانه ملکی در شهر تهران طی همین فاصله زمانی بوده است. در شهرهای کوچک و سپس متوسط، آنچه باعث شده نبض معاملات ملک مسکونی بهتر از تهران و شهرهای بزرگ عمل کند، به سه پارامتر مربوط میشود. اولین پارامتر «شیب کمتر رشد قیمت مسکن» در این شهرها است که این موضوع خود ناشی از پارامتر «مصرفی بودن» بازار مسکن در شهرهای کمجمعیت و همچنین هیجان کمتر تقاضای مصرفی برای خرید در این مناطق شهری است. سومین پارامتر نیز به «اثرگذاری وام خرید» در شهرهای کوچک آن هم در این دوره که قیمتها در همه شهرها افزایش پیدا کرده است، مربوط میشود. کاربرد وام خرید مسکن اگر چه در تهران و به نسبت، در کلانشهرهای دیگر، تقریبا از بین رفته است و بازار معاملات خرید آپارتمان با وام بانکی، به قفل «قدرت صفر تسهیلات» برخورد کرده است اما در شهرهای کوچک، همچنان جریان خرید خانه با وام بانکی مشاهده میشود.
ماه گذشته، بیشترین تورم نقطهای در بازار مسکن مراکز استانها، برای تهران با نرخ ۹۱درصد به ثبت رسید و دومین مرکز استان در این ردهبندی، قم شناخته شد. متوسط قیمت مسکن در مرکز استان قم در آبان امسال ۸۴ درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرد. متوسط قیمت واحد مسکونی در قزوین نیز طی این مدت رشد ۴۵ درصدی داشته و در اردبیل، تبریز و اصفهان نیز به ترتیب ۴۳ درصد، ۳۸ درصد و ۲۴درصد افزایش یافت. تورم نقطهای ملک در کرج، ایلام، بوشهر و اراک بیش از ۳۰ درصد و در مشهد، اهواز و شیراز بیش از ۴۰ درصد و در کرمانشاه بیش از ۵۰ درصد بوده است.
تغییرات نقطهای میانگین قیمت مسکن در آبان همچنین در رشت ۱۰ درصد و در ساری ۲۵ درصد و در بندرعباس ۳۱ درصد اعلام شده است.
