کاربری همه املاک موجود در تهران، از طریق سامانه استعلام طرح تفصیلی یا سامانه شفافیت، اعلام عمومی میشود. شورای شهر تهران با تصویب کلیات یک طرح، با «تکلیف شهرداری به مرئیسازی کاربری و تراکم مجاز تعریفشده برای پلاکهای ساختمانی» موافقت کرد. در صورت تصویب نهایی طرح، شهروندان به «سقف امتیاز و مجوز ساخت» قابل ارائه در پروانههای ساختمانی در هر نقطه شهر دسترسی پیدا میکنند و بهصورت مستقیم از محتوای جوازهای ساختمانی که در هر منطقه صادر میشود، مطلع میشوند. این کار ریسک شهرفروشی را تا حد بازدارندگی بالا میبرد.
پخش مستقیم مجوزهای شهرداری
ایراد اساسی سامانه استعلام طرح تفصیلی در صورت تصویب کامل یک طرح پس از پنج سال برطرف میشود. مدل جدید مصوب در پارلمان محلی پایتخت، انتشار اطلاعات هر نوع مجوز همراستا یا مغایر با ضوابط طرح تفصیلی را در یک اتاق شیشهای قرار میدهد و افراد تصمیمساز را در این زمینه مسوول میداند تا بهصورت خودکار باعث بازدارندگی در شهرفروشی به معنی فروش خطوط قرمز ضوابط طرح تفصیلی شود. همزمان با رونمایی و ابلاغ طرح تفصیلی جدید تهران در اردیبهشتماه سال 91، سامانهای تحت عنوان «سامانه استعلام طرح تفصیلی» در دسترس عموم شهروندان قرار گرفت تا هر یک از شهروندان از طریق وارد کردن کد ثبتی ملک خود در سامانه، نوع کاربری و تراکم ملک را براساس اطلاعات ثبت شده در نقشههای فرادست توسعه شهری و از پیش تصویب شده برای شهرداری تهران مشاهده کنند. اگرچه تصویب طرح تفصیلی و ارائه اطلاعات املاک به این شکل یک گام روبه جلو در راستای ایجاد شفافیت در مسیر صدور مجوزهای ساختمانی براساس اسناد فرادست محسوب میشد، اما همان زمان برخی کارشناسان نسبت به نحوه و دامنه محدود انتشار اطلاعات شهرسازی به مدیران شهری هشدار دادند. به گفته آنها مسیر تعیین شده برای ارائه اطلاعات شهرسازی املاک نمیتوانست بهطور کامل روزنههای فساد در صدور مجوزهای ساختمانی در پایتخت را مسدود کند. از دیدگاه کارشناسان شهری فقط اضافه شدن امکان انتشار عمومی اطلاعات شهرسازی تمامی املاک برای همه شهروندان در این سامانه میتوانست بستری برای پایان دادن به صدور امضاهای طلایی و شهرفروشی فراهم کند.
این مطالبه عمومی ابتدا در سطوح کارشناسی در سالهای ابتدایی اجرای طرح تفصیلی و سپس در میان عموم شهروندان طی سالهای اخیر گسترش پیدا کرد. کارشناسان و ساکنان محلات مختلف شهر تهران معتقد بودند از طریق انتشار عمومی اطلاعات شهرسازی تمامی املاک در این سامانه، در صورتی که در مجاورت ملک آنها یا در هر نقطهای از شهر یک گودبرداری عمیق انجام شود و تردید نسبت به چگونگی صدور جواز با مقایسه آن با شرایط کالبدی محله، میتوانند با ورود به سامانه میزان انطباق جواز صادر شده با اسناد فرادستی را بسنجند. از این رو این مطالبه عمومی برای در معرض دید عموم قرار گرفتن کاربری تک تک املاک شهر شکل گرفت تا همه شهروندان از چارچوب تعیین شده از سوی نهادهای مرجع برای شهرداری در حوزه صدور مجوز مطلع باشند.
با چنین نگاهی روز گذشته کلیات طرح «الزام شهرداری تهران به انتشار عمومی اطلاعات شهرسازی» با اجماع کامل اعضای حاضر در صحن علنی شورای شهر تهران به تصویب رسید. با تصویب این طرح علاوه بر آنکه امکان در دسترس قرار گرفتن تمامی اطلاعات شهرسازی برای تمامی شهروندان فراهم میشود، هزینه صدور مجوزهای مغایر و متفاوت از اسناد فرادست (طرح جامع و طرح تفصیلی) برای تصمیمسازان شهری نیز افزایش پیدا میکند. این طرح سه مادهای که بهعنوان سومین گام ایجاد شفافیت در مجموعه شهرداری تهران طی دوره پنجم شورای شهر تدوین شده دارای سه ماده اصلی است. پیش از این طرح «الزام شهرداری تهران به انجام الکترونیکی و اعلان عمومی اطلاعات معاملات شهرداری» و «مدیریت تعارض منافع در شهرداری تهران» بهعنوان دو گام در راستای ایجاد شفافیت در مجموعه شهرداری تهران برداشته شد. از دیدگاه اعضای شورای شهر تهران تصویب این طرح، اولین گام در مسیر تحقق محور سوم طرح شهرداری تمامشیشهای است.
یکی از مهمترین مفاد این طرح، تکلیف شهرداری تهران پس از ابلاغ این مصوبه قراردادن نقشههای طرح تفصیلی شهر تهران با لایههای پهنه و کاربری بهصورت برخط در دسترس عموم شهروندان است. در متن ماده سه این طرح آمده است: «شهرداری تهران مکلف است حداکثر ظرف مدت پنج ماه از ابلاغ این مصوبه، نسبت به برقراری دسترسی عمومی و برخط(آنلاین) اقلام اطلاعاتی در دو محور اصلی روی نقشه اطلاعات مکانی شهر تهران اقدام کند. به این معنی که هر شهروند با ورود به سادهترین مسیر(وارد کردن کدپستی) میتواند نوع کاربری، سطح اشغال و تراکم ملک موجود در مجاورت ملکش یا در هر نقطه از شهر را متوجه شود.
شهرداری تهران برای ایجاد چنین امکانی در سامانه طرح تفصیلی تهران موظف است دو محور اطلاعاتی اصلی را در اختیار شهروندان قرار دهد. براین اساس، از یکسو گزینه نمایش لایههای طرح تفصیلی و نمایش آن روی نقشه وضع موجود در نقشههای اطلاعات مکانی شهر تهران ایجاد میشود و از سوی دیگر اطلاعات دقیق شهرسازی به تفکیک برای تمامی پلاکهای ثبتی شامل حداکثر تراکم مجاز ساختمانی برای هر پلاک، کاربرد موجود و کاربرد مجاز برای هر پلاک، محاسبه و انطباق میزان عقبنشینی برای هر پلاک و نمایش روی نقشه وضع موجود و قابلیت محاسبه مساحت هر پلاک ایجاد میشود. همچنین قابلیت شناسایی پلاکها براساس کدپستی، نمایش اطلاعات وضع موجود پلاکها شامل تعدادطبقات، درصد تراکم، کاربرد، درصد سطح اشغال و تعداد واحدهای مسکونی یا تجاری برای شهروندان فراهم میشود. نکته مهمتر آنکه گزینه «طرحهای شهرداری تهران» در نقشه اطلاعات مکانی شهر تهران نیز ایجاد میشود. به این معنی که با فعالسازی این گزینه تمامی طرحها و پروژههای شهرداری تهران روی نقشه شهر تهران نمایش داده میشود و صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی و ریالی پروژهها و طرحهای شهرداری تهران روی نقشه نمایش داده و هر روز بهروزرسانی میشود.
به گفته کارشناسان شهری انتشار این اطلاعات بهصورت عمومی برای تمامی شهروندان این امکان را به وجود میآورد که انطباق میان وضع موجود املاک با وضع مجاز آنها در اسناد فرادست قابلیت شناسایی داشته باشد. کارشناسان شهری معتقدند صدور پروانه ساختمانی یکی از مهمترین فعالیتهای شهرداری تهران است که اگر در مسیر صحیح و منطبق با قانون نباشد زمینه بروز فسادهای گسترده و همچنین ادامه روند شهرفروشی را میتواند به وجود آورد. به این ترتیب اگر همه شهروندان با تکمیل سامانه طرح تفصیلی به واسطه تصویب این طرح، به ناظران 24 ساعته تصمیمات شهرداری در حوزه صدور جوازهای ساختمانی تبدیل شوند به شکل خودکار ریسک امضاهای طلایی و صدور مجوزهای مغایر با اسناد فرادست شهری به بالاترین سطح خود میرسد. بنابراین در صورتی که این طرح به شکل صحیح از سوی شورای شهر تهران تصویب و از سوی شهرداری تهران اجرایی شود میتواند به اصلیترین بازدارنده شهرفروشی تبدیل شود. چراکه تمامی تصمیمات شهرداری در حوزه صدور مجوزها به شکل آنلاین در معرض دید عموم شهروندان قرار میگیرد و شهروندان با مقایسه وضع موجود و وضع مجاز در نقشههای طرح تفصیلی میتوانند مسیر حرکتی تصمیمسازان این حوزه را دنبال کنند.
ماده یک این طرح نیز شهرداری تهران را مکلف میکند حداکثر ظرف دو ماه از ابلاغ این مصوبه، نسبت به برقراری دسترسی عمومی و برخط 10 محور اطلاعاتی روی نقشههای اطلاعات مکانی شهر تهران برای پلاکهای ثبتی از ابتدای فروردین ماه سال 97 نسبت به تشکیل پرونده و اخذ پروانه اقدام کنند. این اطلاعات شامل مشخصات طرح تفصیلی(پهنه، کاربری، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز)، بر و کف شامل ابعاد باقیمانده اصلاحی، عرض گذر مصوب ملاک عمل، کد ارتفاعی ملک، کروکیهای معماری، فضای سبز، تمامی گزارشها و اخطاریههای ناظران، مصوبات و آرای کمیسیونهای ماده 5 و 100، موارد اصلاح و اجرای رای و نام مهندسان مرتبط شامل مجری ذیصلاح و ناظر میشود. در عین حال شهرداری تهران در قالب ماده 2 این طرح مکلف میشود حداکثر ظرف مدت دو ماه از ابلاغ این مصوبه، اطلاعات تغییر یا تثبیت کاربرد هر یک از پروندههایی را که از ابتدای سال 97 به بعد عوارض پرداخت کردهاند، بهصورت برخط در دسترس عموم شهروندان قرار دهد.
از دیدگاه کارشناسان و طراحان این طرح 10 ویژگی برای پایاندادن به «شهرفروشی» دارد. اول آنکه عملکرد معاونتهای معماری وشهرسازی مناطق 22گانه در صدور پروانههای ساختمانی را پایش میکند به این صورت که امکان ردیابی امضاهای مدیران مسوول در صدور مجوزهای ساختمانی به راحتی فراهم خواهد شد. همچنین با توجه به مکلف بودن شهرداری تهران در انتشار اطلاعات مربوط به فضای سبز، از قطع غیرمجاز درختان و از بین رفتن فضای سبز خلاف دستورالعمل شورا و شهرداری جلوگیری میکند. خاصیت دیگر این طرح، فراهم شدن امکان استفاده از ظرفیت همگانی و شهروندان در جهت جلوگیری از وقوع تخلفات ساختمانی است.
در عین حال، این طرح از فروش اضافه تراکم غیرمجاز ساختمانی ناشی از ساخت وساز غیرمجاز پیشگیری میکند. اجرای دقیق ضوابط و مقررات طرح جامع و تفصیلی شهر تهران، ایجاد انگیزه در سازندگان برای پایبندی به ساخت وساز در چارچوب پروانه صادره و جلب مشارکت عموم شهروندان برای جلوگیری از ساخت و سازهای خلاف طرح تفصیلی از دیگر ویژگیهای مثبت تصویب و اجرای این طرح خواهد بود. در عین حال کارشناسان معتقدند از طریق اجرای این طرح، امکان کنترل بهتر کیفیت نمای شهری و همچنین شفافیت در واگذاریها و تهاترهای انجام شده بین شهرداری، پیمانکاران و سازندگان فراهم میشود و نهایتا آنکه بازدارنگی حداکثری نسبت به «انحراف مدیران شهری با امضاهای طلایی» ایجاد میشود.
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با اشاره به تصویب کلیات طرح «الزام شهرداری تهران به انتشار عمومی اطلاعات شهرسازی»در صحن شورا اظهار کرد: سازوکارهای موجود در حوزه شهرسازی و معماری اعم از نهادهای نظارتی درون شهرداری، نظارت کمیسیونهای ناظر، سازمان بازرسی کشور، کمیتههای رسیدگی به تخلفات کارکنان شهرداری و شوراهای انتظامی در سازمانهای نظام مهندسی برای رسیدگی به تخلفات ناظران متخلف، کمیسیونهای ماده 100 و... برای مبارزه با تخلفات ساخت و ساز جوابگو نبوده است و هر روز ما شاهد وقوع تخلفات بیشتری در شهر تهران هستیم.
او ادامه داد: تنها رویکردی که اکنون میتواند در مبارزه با تخلفات پاسخگو باشد، نظارت همگانی است اما ما بهعنوان تصمیمساز باید بستر آن را فراهم کنیم.
سالاری تصریح کرد: این طرح میگوید اطلاعات پروندههای ساخت و ساز از جمله وضعیت مکانی، طرح تفصیلی، نوع کاربری و اینکه چند طبقه میتوانند بسازند، سطح اشغال چقدر است، تصمیمات شورای معماری و پرونده باغات آن در معرض نظارت عموم قرار گیرد، نه اطلاعات اشخاص؛ البته اسامی مهندسان ناظر متخلف نیز باید مشخص باشد. او افزود: یکی از مهمترین مشکلات در فرآیند تصمیمگیریهای کشور این است که تصمیمگیران و تصمیمسازان متخلف مواخذه نمیشوند و شخص مجازات میشود، در صورتی که اگر کمیسیون ماده 5 به یک شخص، سه طبقه اضافه داده است، کمترین تقصیر متوجه شخص بوده و مقصر اصلی تصمیمساز است. اکنون با اجرای این طرح، شخص تصمیمساز کاملا مشخص بوده و امضای او قابل رویت است و این روند موجب میشود در امضاها دقت بیشتری شود. علی اعطا، سخنگوی شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه شورای شهر پنجم شفافسازی را مبنای عملکرد خود قرار داده است، اظهار کرد: یکی از این مبناهای شفافیت میتواند در زمینه شهرسازی باشد.
او ادامه داد: بخش قابل توجهی از فعالیتها در شهر تهران مربوط به مسائل حوزه شهرسازی است و پیشنهاد شده مجموعهای از اطلاعات نیز در یک بازه زمانی دو ماهه در دسترس عموم قرار بگیرد. سخنگوی شورای اسلامی شهر تهران تصریح کرد: شهروندان میتوانند اطلاعاتی مبنی بر اینکه امکان ساخت چند طبقه ساختمانی وجود دارد یا در کوچه و خیابانشان کدام ساختمان پروانه ساخت گرفته است را مشاهده کنند. همچنین اطلاعات تمامی طرحهای شهری که مصوبه اجرا دارند، از این پس قابلیت بازدید برای عموم را خواهد داشت. اعطا با بیان اینکه این اقدام به منظور نظارت همگانی و تقویت شفافیت در بحث شهرسازی اتفاق میافتد، گفت: کلیات این طرح امروز به تصویب رسید و ما وارد جزئیات آن شدیم و بهطور حتم در جلسه آینده جزئیات این طرح را مورد بررسی قرار خواهیم داد. او با تاکید بر این موضوع که انتشار این اطلاعات دخالتی در امور دفاتر الکترونیکی است، تصریح کرد: دفاتر الکترونیک کارهای خدماتی انجام میدهند. ما قصد داریم مجموعهای از اطلاعاتی را که تا امروز در دسترس شهروندان نبوده است در اختیار آنها قرار دهیم. از زمان لازمالاجرا شدن مصوبه شورای شهر باید ترتیبی اتخاذ شود که مجموعه اطلاعات در دسترس عموم قرار گیرد.
اما و اگرهای انتشار اطلاعات شهرسازی
دنیای اقتصاد: تصویب کلیات طرح الزام شهرداری تهران به انتشار عمومی اطلاعات شهرسازی در جلسه روز گذشته شورای شهر تهران اگرچه در راستای هموار کردن مسیر شفافسازی در مدیریت شهری صورت گرفت، اما پس از تصویب جزئیات و ابلاغ، ممکن است در مسیر اجرا با حاشیههایی همراه باشد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، اصل این طرح در راستای اجرای قانون شفافسازی اطلاعات مصوب سال 1384 تدوین شده و مدیران ارشد شهرداری نیز با آن موافقند، اما درباره کیفیت اجرای این قانون و چگونگی پیمودن مسیری که به سمت شفافیت در دست طراحی است، اما و اگرهایی وجود دارد. انتشار اطلاعات پروانههای صادر شده از سوی شهرداری ممکن است مدیریت شهری را با تناقض مواجه کند. مدیران دوره جدید مدیریت شهری با انتقاد از رواج تراکمفروشی برای کسب درآمد در دوره گذشته شهرداری تهران، از انتشار اطلاعات شهرسازی و در دسترس قراردادن آن برای عموم شهروندان دفاع میکنند. اما در عین حال این واقعیت را نمیتوان نادیده گرفت که اگر جزئیات تمام پروانههای صادر شده از ابتدای سال جاری در تمام املاک شهر منتشر شود، در مورد پروانههایی که با ضوابط طرح تفصیلی مغایرت دارند و با تکیه بر اختیارات مدیریتی یا انعطافهای طرح تفصیلی صادر شده – که قابل دفاع نیستند - مطالبه عمومی لغو پروانه شکل خواهد گرفت. این در حالی است که با توجه به حقوق مکتسبهای که بر اساس صدور پروانه برای صاحب ملک ایجاد شده، حل و فصل موضوع ساده نخواهد بود. از طرفی در شرایطی که بیش از نیمی از بودجه سالانه شهرداری تهران بر درآمد حاصل از تغییر کاربری و صدور پروانه استوار است، بازگرداندن مسیر شهرسازی به ریل درست قدری دشوار است. از این رو کاهش این وابستگی و حرکت به سمت منابع درآمدی سالم و پایدار از مقدمات لازم برای موفقیت در انتشار عمومی اطلاعات شهرسازی به شمار میآید.
