مهمترین عامل در کاهش وزن معاملاتی آپارتمانهای پیشرو، به محاسبات غلط این گروه از فروشندهها برمیگردد که باعث افزایش نامتعارف «قیمت پیشنهادی» و واکنش منفی خریداران شده است.
شیفت تقاضا به واحدهای قدیمیساز یک «علامت شکست» در حرکت فروشندههای نوساز محسوب میشود.
آمارهای رسمی معاملات خرید و فروش مسکن از شکلگیری یک حرکت «انحرافی» در بازار فروش آپارتمانهای «نوساز» خبر میدهد.
شکلگیری این روند انحرافی که باعث افت ۶ واحد درصدی حجم فروش نوسازها در مقایسه با سایر آپارتمانها طی یک سال و نیم گذشته شده است به همین میزان منجر به انتقال سهم آپارتمانهای «پیشتاز» در معاملات فروش مسکن به واحدهای مسکونی «سالخورده» (افزایش وزن قدیمیها در معاملات) شده است. طی هفتههای اخیر برخی مالکان واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران اقدام به افزایش محسوس قیمت پیشنهادی برای فروش این نوع واحدها کردند؛ نتایج بررسیهای انجام شده درخصوص جزئیات مربوط به این جریان انحرافی نشان میدهد با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن و سطح قدرت خرید سمت تقاضا برای خرید آپارتمانهای مسکونی، استمرار این جریان انحرافی در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز منجر به ایجاد و تثبیت شرایط «زیان دو طرفه» برای هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن خواهد شد.
جزئیات روند معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی «نوساز» بهعنوان آپارتمانهای «پیشتاز» در معاملات مسکن نشان میدهد سهم فروش این گروه از واحدها(آپارتمانهای تا ۵ سال ساخت)، طی یک سال و نیم گذشته در بازار معاملات مسکن از ۵۳ درصد در فروردین ۹۵ به ۴۷ درصد در آبان ماه امسال رسیده است؛ در ازای افت ۶ واحد درصدی حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نوساز به همین میزان سهم آپارتمانهای قدیمیساز یا سالخورده (۱۶ تا ۲۰ سال) از کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافته است.
روند یک سال و نیم اخیر معاملات مسکن شهر تهران نشان میدهد، سهم فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت آبان امسال به ۱۳ درصد افزایش یافت؛ این وزن در ابتدای سال گذشته، ۷ درصد بوده است.
هر چند آپارتمانهای نوساز با عمر بنای حداکثر ۵ سال، هنوز هم با سهم ۴۷ درصدی از کل معاملات فروش مسکن شهر تهران «آپارتمانهای پیشتاز» در معاملات خرید و فروش محسوب میشوند اما این واحدها هماکنون مشابه دوره زمانی ابتدای سال گذشته، سهم «نصف به علاوه ۲ درصد» کل معاملات مسکن شهر تهران را ندارند. آبان امسال، سهم آپارتمانهای نوساز (حداکثر تا ۵ سال ساخت)، از کل معاملات فروش مسکن شهر تهران به ۴۷ درصد رسید؛ آپارتمانهای با عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال ۱۶ درصد از حجم کل معاملات مسکن، ۱۱ تا ۱۵ سال ۱۵ درصد و ۱۶ تا ۲۰ سال ۱۳ درصد از حجم کل معاملات فروش آپارتمان را به خود اختصاص داده است.
همچنین کمتر از ۱۰ درصد از معاملات فروش مسکن شهر تهران مربوط به واحدهای با عمر بنای بیش از ۲۰ سال است که در واقع واحدهای مسکونی قدیمیساز یا کلنگی محسوب میشوند.
کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی، تداوم، استمرار و تشدید این حرکت انحرافی نه تنها به دلیل افزایش غیرمنطقی سطح قیمتهای پیشنهادی واحدهای مسکونی نوساز منجر به خروج این گروه از آپارتمانها از دایره انتخاب بخش عمدهای از متقاضیان مصرفی خرید واحدهای نوساز(به دلیل ناکافی بودن قدرت خرید آنها برای تامین نقدینگی مورد نیاز برای خرید این واحدها)خواهد شد بلکه با توجه به روند رو به رشد هزینههای ساختوساز، تاخیر در فروش واحدهای مسکونی نوساز منجر به زیان مضاعف برای سمت عرضه از بابت تحمیل هزینههای بیشتر ناشی از افزایش سطح قیمت مصالح، دستمزد کارگران و. . . با گذشت زمان خواهد شد.
