نرخ رشد منفی جمعیت تهران و نیز وجود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی نشان میدهد باید نسبت به تولید واحدهای مسکونی جدید در پایتخت تجدیدنظر شود؛ مگر اینکه در اقتصاد بینالملل شاهد تحرکاتی باشیم.
مهدی روانشادنیا اظهار کرد: در تهران به دلیل سودآوری که در سالهای گذشته وجود داشته عرضه در بخش واحدهای گرانقیمت اتفاق افتاده است؛ در حالی که تقاضا در بخش واحدهای ارزان قیمت است. بیش از ۷۰ درصد ساختمانهایی که در تهران ساخته میشود بالای ۱۰۰ متر زیربنا دارند و تقریبا ۷۰ درصد خرید و فروشها در بخش واحدهای زیر ۱۰۰ متر انجام میشود که نشان میدهد روندی معکوس در این بازار در جریان است.
وی با اشاره به حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در استان تهران افزود: در حال حاضر سرمایهگذاری تناسبی با تقاضا در بخش مسکن ندارد. شاید در مقاطعی مقداری افزایش قیمت و معاملات ایجاد شود ولی این شاخص خوبی برای تصمیمگیری نیست. به اعتقاد من خلاصه کردن معادلات مسکن در فرآیند این بازار، اهداف استراتژیک کشور را تامین نمیکند و زمان آن رسیده که به سمت اهداف منطقهای و حتی ناحیهای برویم. دولت باید حرکت سرمایهگذاران را در این بخشها هدایت کند.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: نرخ رشد جمعیت در شهرهای اطراف تهران بسیار بالاست؛ در حالی که نرخ رشد جمعیت در تهران منفی شده است. مهاجرت از شهرستانها و روستاها به تهران نشان میدهد که ما نمیتوانیم به صرف میانگین قیمت، فارغ از مساله جغرافیا و تحلیلهایی که روی منطقهبندی صورت میگیرد اقدام به ساخت و ساز کنیم.
روانشادنیا با بیان اینکه به دلیل مساله کمبود آب و مشکلات اقتصادی در شهرهای کوچک، مهاجرت به سمت استان تهران کماکان وجود دارد گفت: مهاجران امکان استقرار در تهران را به لحاظ مالی ندارند. در نتیجه در شهرهای اطراف تهران ساکن میشوند و این باعث نرخ رشد جمعیت بالا در شهرهای اطراف تهران شده است. از سوی دیگر در تهران به لحاظ زیستپذیری و نیز کاهش توان مالی برخی خانوارهای متوسط طی سالهای اخیر شاهد مهاجرت معکوس هستیم. جمع اینها باعث شده که نیاز نسبت به تولید واحدهای مسکونی جدید در تهران تجدیدنظر شود.
وی درخصوص ظرفیت جمعیتپذیری تهران خاطرنشان کرد: در طرحهای جمعیتی که در سالهای گذشته برای تهران تصویب شده سقفهایی تعیین شد که هماکنون به سقف مورد نظر رسیدهایم. با این حال اگر از لحاظ سیاست خارجی به تفاهمی برسیم و برجام به نتیجه برسد قطعا تمام ساختمانهای مسکونی و تجاری که در تهران ایجاد شده و خالی مانده است پر خواهد شد. لذا باید نگاهمان را از سطح شهری بیرون ببریم.
به گفته روانشادنیا، تحرکات در اقتصاد بینالملل میتواند تقاضا برای ۵۰۰ هزار واحد مسکونی استان تهران ایجاد کند، اما نگاه صرف به اقتصاد شهری و تکیه بر مصرفکنندگان بازار مسکن نمیتواند ظرفیت چندانی برای اقتصاد بازار مسکن به وجود آورد. اگر آثار برجام به نحوی نمودار شود که سرمایهگذاران خارجی در تمامی حوزهها وارد بازار ایران شوند برای دفاتر کار و استقرارشان نیاز به ساختمان دارند و طبیعتا ساختمانهای لوکسی که در سالهای گذشته ایجاد شده به فروش خواهد رفت.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیشبینی از شش ماهه دوم بازار مسکن گفت: به نظر من در شش ماهه دوم میانگین افزایش قیمت مسکن بین تورم و سود بانکی در نوسان خواهد بود. نکتهای هم که سرمایهگذاران باید دقت کنند این است که مقداری دقیق تر و تحلیلیتر سراغ بخشهای مصرفی بازار بروند.
