واسطه‌های ملکی در شهر تهران، با خوش‌بینی نسبت به روند خروج کامل معاملات مسکن از رکود طی نیمه دوم امسال، اوضاع «بازار در پسا انتخابات» را تصویر کردند. «دنیای اقتصاد» با نظرسنجی از 50 واسطه در بازار مسکن، برداشت «حلقه میانی» معاملات، نسبت به سه سطح پرسش را مورد بررسی قرار داده است. «شکل و میزان تغییرات رخ داده در برخی پارامترهای بازار ملک طی هفته‌‌های گذشته از سال 96»، «چشم‌انداز بازارهای معاملات و ساخت و ساز تا پایان سال» و همچنین «سمت و سوی بازار مسکن در بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری»، محورهای کلیدی 10 پرسش مطرح در این نظرسنجی بوده است که نتایج آن، ضمن آنکه همسو با انتظارات صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، از «عزم خریداران» برای خرید آپارتمان و شانس بالای بروز رونق در سال جاری حکایت دارد، «بازار پسا انتخابات» را در دو سناریو، پیش‌بینی می‌کند.
واسطه‌های ملکی از آنجا که اطلاعات لحظه‌ای از سطح «توقع» خریدار و فروشنده دارند و در عین حال، قادر به تشخیص «تغییر رفتار» این دو سمت بازار معاملات، در کمترین زمان ممکن هستند، درباره واکنش‌های احتمالی فعالان بخش مسکن به نتیجه انتخابات ریاست جمهوری معتقدند: متناسب با نتیجه انتخابات که ممکن است به ادامه دولت فعلی (انتخاب روحانی) یا شکل‌گیری دولت جدید (انتخاب سایر کاندیداها) منجر شود، عکس‌العمل‌های متفاوت از بازار مسکن بروز خواهد کرد.
واسطه‌های ملکی در سناریوی اول، با توجه به اوضاع فعلی بازار ملک که در فاز پیش رونق معاملات قرار دارد، پیش‌بینی می‌کنند، در صورت تغییر نکردن راس قوه مجریه، به‌دلیل تداوم سیاست‌های 4 سال اخیر در بازار مسکن که عمدتا به شکل تقویت قدرت خرید مسکن بوده است، بازار در مسیر رو به جلو، به حرکت خود ادامه خواهد داد و متغیرهای مسکن با شوک مثبت یا منفی مواجه نمی‌شود. در سناریوی دوم، چنانچه نامزد دیگری، برنده انتخابات شود، فعالان بازار مسکن برای مدتی شاید حدود یک فصل، از انجام معامله انصراف می‌دهند تا متناسب با برنامه دولت جدید، تصمیم به «اقدام بعدی» بگیرند که در این صورت، بروز رونق در نیمه اول 96 به تاخیر می‌افتد. نیمی از دلالان مسکن برای ماه‌های آتی، انتظار تغییر چندانی در قیمت‌ها ندارند.
نظرسنجی از 50 مشاور املاک در مناطق مختلف تهران حاکی است عزم متقاضیان خرید مسکن جدی است و کسانی که اکنون در بازار حضور دارند، تلاش می‌کنند به هر قیمت ممکن صاحب آپارتمان شوند. این موضوع سبب شده آنها از تنظیم شرایط سن بنا برای انتخاب ملک عبور کنند و در هنگام مراجعه به مشاوران املاک، به دنبال فایل هایی متناسب با بودجه خود، فارغ از نوساز، میانسال یا کهنسال بودن آپارتمان باشند. به عبارت دیگر، انتخاب اول خریداران در بازار کنونی، آپارتمانهای نوساز نیست بلکه آپارتمانهای متناسب با بودجه آنها است.
این رفتار متقاضیان خرید مسکن از دو منظر قابل تحلیل است؛ نخست اینکه بسیاری از خریداران ملک به‌دلیل مشکل تامین مالی، دچار نوعی ناگزیری هستند و به رغم اینکه انتظار این است به دنبال انتخاب واحدهای نوساز باشند، ترجیح می‌دهند با بودجه موجود به هر شکل ممکن صاحب خانه شوند. در واقع آنها تمام توان خود را برای اینکه بتوانند در بازار کنونی خرید کنند، گردآوردهاند اما باز هم واحدهای مطلوب با متراژ قابل قبول و سن بنای پایینتر متناسب با بودجه آنها وجود ندارد. به‌ویژه اینکه فروشندگان نیز قیمتهای پیشنهادی خود را نسبت به نرخ قطعی معاملات زمستان قدری افزایش دادهاند.
اما مشاوران املاک از وجود یک رخداد قابل تامل دیگر در بازار واحدهای مسکونی خبر می‌دهند که میتواند علت عبور خریداران از شرط سنی را نیز تحلیل کند. به گفته واسطه های ملکی، بازار مسکن دچار نوعی سردرگمی در نحوه و میزان قیمتهای پیشنهادی شده است به این معنا که اختلاف قیمت میان آپارتمانهای نوساز و کلید نخورده در برخی مناطق به بیش از سه میلیون تومان رسیده است طوری که قیمت یک آپارتمان نوساز در این مناطق از 6 میلیون تومان آغاز میشود و بعضا به بیش از 9 میلیون تومان هم در همین منطقه میرسد. یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه پنج با اشاره به اینکه قیمت نوسازها از کنترل بازار خارج شده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر قیمت واحدهای نوساز در محله های پر متقاضی نظیر خیابان سازمان برنامه و جنتآباد جنوبی، از هیچ قاعده مشخصی پیروی نمی کند و سازنده ها در قیمت گذاری این واحدها کاملا سلیقه ای برخورد می‌کنند. در واقع با توجه به اینکه واحد نوساز تا چند ماه پیش از مطلوبیت زیادی در بین خریداران برخوردار بوده، مالکان این واحدها در صورتی که پوللازم نباشند و عجله ای برای فروش نداشته باشند، ملاحظات شرایط کنونی بازار و بضاعت خریداران را در قیمت گذاری لحاظ نمیکنند. آنها هر قیمتی که اراده کنند را بدون لحاظ شرایط بازار اعمال می‌کنند و همین مساله موجب شده خریداران روی نوساز بودن پافشاری نکنند. طبعا قیمت آپارتمان های میانسال با سن بنای 4 تا 7 سال در بازار مشخص است و مشاوران املاک نیز از این گروه آپارتمان ها با عنوان «به قیمت رسیده» یاد می‌کنند. به این ترتیب خریداران در صورت معامله این واحدها دچار حس مغبون شدن و ضرر و زیان نمیشوند. در مناطق مصرفی به‌ویژه در شرق تهران شامل مناطق چهار و هشت، خریداران دو دسته شده اند: گروهی در برابر انتخابات پیشرو حالت دفاعی به خود گرفته اند و موقتا از خرید منصرف شده اند. در مقابل گروه دیگر در خرید تعجیل می‌کنند و معتقدند باید قبل از انتخابات هر طور هست آپارتمان مطلوب خود را معامله کنند. البته هیچ یک از این دو گروه نسبت به یکدیگر پیشی نگرفته اند و تعداد آنها تقریبا 50-50 است. از اینرو تعادل بازار معاملات چندان بر هم نخورده است. هر چند به صورت سنتی و حتی در صورتی که خبری از انتخابات نباشد هم، افزایش دمای معاملات در بازار ملک بعد از تعطیلات نوروز قدری زمانبر است.
برخی از مشاوران املاک اعتقاد دارند بازار اردیبهشت امسال مختصات متفاوتی دارد که در سالهای گذشته تجربه نشده است. در کنار حرکت کند بازار بعد از تعطیلات آغاز سال، از یکسو مساله برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری در اواخر این ماه و از طرفی هم آغاز ماه رمضان بلافاصله بعد از اتمام اردیبهشت ماه سبب شده دو نیروی متفاوت بازار معاملات ماه میانی بهار را کنترل کنند به این معنا که عدهای همانطور که اشاره شد به‌دلیل تحولات سیاسی پیشرو موقتا دست از خرید می کشند و در عین حال عده ای با توجه به اینکه در آستانه ماه رمضان و سردتر شدن بازار ملک قرار دارند، ترجیح می‌دهند هر چه زودتر خرید کنند. گروهی از متقاضیان خرید در اردیبهشت ماه نیز کسانی هستند که به‌دلیل قرار گرفتن در آستانه فصل ثبتنام مدارس، بنا دارند جابهجایی خود را زودتر قطعی کنند. به این ترتیب نمیتوان پیش‌بینی کرد کدام گروه از متقاضیان خرید مسکن نسبت به دیگری پیشی خواهد گرفت و سرنوشت بازار اردیبهشت را رقم میزند. هر چند مشاوران املاک معتقدند این دو نیروی متقابل احتمالا سبب میشود تعادل در بازار حفظ شود و حجم معاملات تغییر محسوسی نسبت به میانگین ماه های قبل نداشته باشد.
آغاز گذار قیمتی بازار مسکن
نیمی از شرکت کنندگان در این نظرسنجی اعلام کرده اند که قیمت مسکن در روزهای سپری شده از فصل بهار نسبت به قیمتهای زمستان با اندکی نوسان روبه‌رو شده است. به گفته آنها، تغییرات قیمتی در معاملات قطعی زیر 10 درصد و در بسیاری از موارد زیر 5 درصد بوده اما به هر حال نوسان مثبت قیمت‌ها در بخشی از بازار کنونی غیرقابل انکار است. اما در مقابل 50 درصد از شرکتکنندگان در نظرسنجی نیز اعلام کردهاند که قیمتهای بهاری تاکنون نسبت به زمستان بدون تغییر بوده است. به این ترتیب میتوان اینطور تحلیل کرد که بازار در حال گذار از قیمت سال گذشته به قیمتهای جدید آپارتمان متناسب با نرخ تورم عمومی است و این حرکت به شکل ملایم آغاز شده است.
اما به همان اندازه که پیش‌بینی وضعیت بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات دشوار است، پیش‌بینی بازار مسکن تابستانی نیز آسان به نظر نمیرسد، چراکه هرگونه پیش‌بینی آتی بازار ملک به نتیجه انتخابات بستگی دارد. اغلب شرکت کنندگان در نظرسنجی بهاری اعتقاد دارند در صورت انتخاب دوباره حسن روحانی به‌عنوان رئیس جمهوری، طبعا سیاست دولت کنونی در حوزه مسکن ادامه خواهد یافت؛ سیاست مبتنی بر خروج غیرتورمی از رکود که طی بیش از سه سال اخیر تلاش کرد در عین جلوگیری از ایجاد دوباره حباب قیمتی، چرخ معاملات مصرفی مسکن را که در رونق صنایع متعددی اثرگذار است، به حرکت درآورد. در صورت استمرار این سیاست تغییر محسوسی در حرکت ملایم بازار از پیش رونق به رونق مشاهده نخواهد شد و ورود به فاز رونق در فصل طلایی معاملات یعنی تابستان قابل انتظار است. البته 38 درصد از نظرات مشاوران املاک ناظر بر آغاز دوره رونق و 25 درصد ناظر بر استمرار پیشرونق در تابستان بود که در هر دو صورت حرکت بازار مسکن به سمت مقصد که همان «خروج از رکود» است، ادامه خواهد یافت. در مقابل 37 درصد از شرکت کنندگان اعلام کردند که با توجه به شرایط سیاسی در آستانه تغییرات احتمالی، از پیش بینی بازار آتی ناتوانند. البته برخی احتمال می‌دهند در صورت تغییر دولت، طبعا تا زمان استقرار دولت بعدی، مشخص شدن ترکیب کابینه و اعلام برنامه های حوزه مسکن، دو طرف بازار یعنی هم خریدار و هم فروشنده در لاک دفاعی فرو میروند و موقتا از معامله منصرف میشوند. اما در عین حال این پیش بینی را نیز قطعی و قابل تکیه نمیدانند. پاسخگویان همچنین پاسخ های مشابهی درباره بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات عنوان کردند.
تسهیلات مسکن ابتر است
یکی از پرسشهای این نظرسنجی از مشاوران املاک شرکتکننده، ناظر بر تاثیر منطقهای تسهیلات مسکن بر میزان معاملات در طول سال گذشته، بر اساس متراژ آپارتمانها و سن بنا بود. «دنیای اقتصاد» با آنالیز پاسخ واسطه های ملکی دریافت که تسهیلات خرید مسکن صرفا توانسته بازار آپارتمانهای کوچکمتراژ و میانمتراژ را تکان دهد. به بیان دیگر، عمده استفادهکنندگان از تسهیلات خرید مسکن در سال گذشته، متقاضیان آپارتمانهای تا 70 مترمربع بودهاند که توانستهاند بخشی از تامین مالی خود را با استفاده از وام اوراق یا تسهیلات صندوق یکم تامین کنند. از طرفی این تسهیلات صرفا برای آپارتمانهای حداکثر 300 تا 350 میلیون تومانی گرهگشا است. بنابراین در برخی از مناطق مصرفی نظیر 2 و 8 که قیمت‌ها نسبت به دیگر مناطق مصرفی قدری بالاتر است و میانگین قیمت آپارتمان در آنها بین 400 تا 600 میلیون تومان است، وام مسکن حتی با سقفهای افزایش‌یافته سال 95 عملا کاربردی ندارد.
برخی از مشاوران املاک اظهار می‌کنند که افزایش سقف تسهیلات خوب است اما از اواخر سال 94 تا به حال قیمت آپارتمان به صورت تدریجی افزایش یافته و وامهای 100 تا 160 میلیون تومانی خرید مسکن نیز در صورتی میتواند همچون سال 95، شتاب رشد معاملات را افزایش دهد که در شرایط پرداخت، تغییرات تحریککننده اتفاق بیفتد. آنها بر این باورند که میزان افزایش سقف تسهیلات با قیمتهای کنونی اگرچه نسبت به سالهای قبل از سال 93 بهبود پیدا کرده اما اگر قرار است اقبال متقاضیان مسکن به آن بیشتر شود، شرایط آن از قبیل میزان سپردهگذاری در صندوق یکم و میزان اقساط ماهانه تسهیلات اوراق نیازمند بازنگری و اصلاح است. بر اساس اظهارات واسطه های ملکی، اغلب کسانی که با بودجه 500 میلیون تومان و بیشتر برای خرید مراجعه می‌کنند، از تسهیلات مسکن استفاده نمیکنند و به‌طور کلی در مناطقی که آپارتمان مناسب بودجه قشر متوسط رو به بالا معامله میشود، تسهیلات جایگاهی ندارد.
اما گرمتر شدن بازار نقل و انتقالات ملکی علاوه‌بر عزم خریداران و پیش‌بینی تسهیلات، شرط سومی هم دارد و آن همراهی موثر فروشنده ها در تحرک بازار است. مشاوران املاک به‌عنوان حلقه واسط فروشنده ها و خریداران که به واسطه در جریان آخرین تحولات بازار مسکن قرار دارند، به فروشنده ها توصیه می‌کنند قیمتهای عادلانه تری متناسب با میانگین قیمت معاملات اخیر پیشنهاد کنند. آنها می‌گویند که قیمتهای پیشنهادی فروشنده ها به حدی بالا است که اغلب در معاملات نهایی تا 10 درصد قابلیت کاهش و تخفیف دارد. این در حالی است که رفتار آنها در قیمتگذاری ممکن است به رشد بی دلیل قیمت مسکن در ماه‌های پیشرو منجر شود. توصیه دوم واسطه های ملکی این است که فروشندههایی که سازنده نیستند و قصد دارند بعد از فروش ملک خود، آپارتمان دیگری با شرایط مناسبتر خریداری کنند، ابتدا ملک جایگزین خود را در بازار بیابند و سپس معامله فروش را نهایی کنند تا احیانا در جریان تحولات قیمتی احتمالی در ماه های پیشرو متضرر نشوند.
بخرم یا صبر کنم؟
پاسخ اکثریت قاطع 88 درصدی مشاوران املاک به این پرسش که «بخرم یا صبر کنم؟» توصیه به خرید است. اغلب مشاوران املاک افزایش خفیف قیمت ملک را بیش از سایر گزینه ها میدانند و اعتقاد دارند رکود روزهای پایانی را در بازار سپری می کند و بنابراین احتمال ثبات یا افت قیمت در جریان تغییر فاز بازار، به تدریج کاهش می یابد. مسکن حدود چهار سال است که رونق را به خود ندیده و دیگر جایی برای ادامه رکود وجود ندارد. از طرفی یکی از مطمئن ترین بازارهای سرمایه گذاری در کشور، بازار ساختوساز است، چراکه قیمت پروانه، مصالح ساختمانی، مجوز ساخت و نظایر آن همواره رو به افزایش بوده است.
از سوی دیگر 60 درصد از شرکت کنندگان در نظرسنجی پیش بینی می کنند امسال با توجه به کاهش فایل های نوساز در بازار و فرارسیدن زمان مناسب برای ساخت وساز، شاهد افزایش آمار صدور پروانه و ساخت وساز بیش از سال گذشته خواهیم بود. هرچند گروه 40 درصدی دیگری معتقدند بازار هنوز گنجایش ساخت وساز زیاد را ندارد و با توجه به تعداد آپارتمانهای خالی در تهران، بعید است سازندگان امسال نیز حضور پررنگی در بازار ساخت وساز داشته باشند.
