نتايج نظرسنجي از واسطه‌هاي بازار مسکن حاکي است تغيير دولت چون به تقويت انتظارات در بازار براي دگرگوني در سياست‌ها منجر مي‌شود، مي‌تواند براي حدود يک فصل، رکود مقطعي ايجاد کند. در سناريوي ديگر نيز احتمال داده است ثبات دولت موجب ادامه مسير کنوني شود و بازار با شوک مثبت يا منفي مواجه نشود.
واسطه‌هاي ملکي در شهر تهران، با خوش‌بيني نسبت به روند خروج کامل معاملات مسکن از رکود طي نيمه دوم امسال، اوضاع «بازار در پسا انتخابات» را تصوير کردند. «دنياي اقتصاد» با نظرسنجي از 50 واسطه در بازار مسکن، برداشت «حلقه مياني» معاملات، نسبت به سه سطح پرسش را مورد بررسي قرار داده است. «شکل و ميزان تغييرات رخ داده در برخي پارامترهاي بازار ملک طي هفته‌‌هاي گذشته از سال 96»، «چشم‌انداز بازارهاي معاملات و ساخت و ساز تا پايان سال» و همچنين «سمت و سوي بازار مسکن در بعد از انتخابات رياست‌جمهوري»، محورهاي کليدي 10 پرسش مطرح در اين نظرسنجي بوده است که نتايج آن، ضمن آنکه همسو با انتظارات صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، از «عزم خريداران» براي خريد آپارتمان و شانس بالاي بروز رونق در سال جاري حکايت دارد، «بازار پسا انتخابات» را در دو سناريو، پيش‌بيني مي‌کند.
واسطه‌هاي ملکي از آنجا که اطلاعات لحظه‌اي از سطح «توقع» خريدار و فروشنده دارند و در عين حال، قادر به تشخيص «تغيير رفتار» اين دو سمت بازار معاملات، در کمترين زمان ممکن هستند، درباره واکنش‌هاي احتمالي فعالان بخش مسکن به نتيجه انتخابات رياست جمهوري معتقدند: متناسب با نتيجه انتخابات که ممکن است به ادامه دولت فعلي (انتخاب روحاني) يا شکل‌گيري دولت جديد (انتخاب ساير کانديداها) منجر شود، عکس‌العمل‌هاي متفاوت از بازار مسکن بروز خواهد کرد.
واسطه‌هاي ملکي در سناريوي اول، با توجه به اوضاع فعلي بازار ملک که در فاز پيش رونق معاملات قرار دارد، پيش‌بيني مي‌کنند، در صورت تغيير نکردن راس قوه مجريه، به‌دليل تداوم سياست‌هاي 4 سال اخير در بازار مسکن که عمدتا به شکل تقويت قدرت خريد مسکن بوده است، بازار در مسير رو به جلو، به حرکت خود ادامه خواهد داد و متغيرهاي مسکن با شوک مثبت يا منفي مواجه نمي‌شود. در سناريوي دوم، چنانچه نامزد ديگري، برنده انتخابات شود، فعالان بازار مسکن براي مدتي شايد حدود يک فصل، از انجام معامله انصراف مي‌دهند تا متناسب با برنامه دولت جديد، تصميم به «اقدام بعدي» بگيرند که در اين صورت، بروز رونق در نيمه اول 96 به تاخير مي‌افتد. نيمي از دلالان مسکن براي ماه‌هاي آتي، انتظار تغيير چنداني در قيمت‌ها ندارند.
نظرسنجي از 50 مشاور املاک در مناطق مختلف تهران حاکي است عزم متقاضيان خريد مسکن جدي است و کساني که اکنون در بازار حضور دارند، تلاش مي‌کنند به هر قيمت ممکن صاحب آپارتمان شوند. اين موضوع سبب شده آنها از تنظيم شرايط سن بنا براي انتخاب ملک عبور کنند و در هنگام مراجعه به مشاوران املاک، به دنبال فايلهايي متناسب با بودجه خود، فارغ از نوساز، ميانسال يا کهنسال بودن آپارتمان باشند. به عبارت ديگر، انتخاب اول خريداران در بازار کنوني، آپارتمانهاي نوساز نيست بلکه آپارتمانهاي متناسب با بودجه آنها است.
اين رفتار متقاضيان خريد مسکن از دو منظر قابل تحليل است؛ نخست اينکه بسياري از خريداران ملک به‌دليل مشکل تامين مالي، دچار نوعي ناگزيري هستند و بهرغم اينکه انتظار اين است به دنبال انتخاب واحدهاي نوساز باشند، ترجيح مي‌دهند با بودجه موجود به هر شکل ممکن صاحب خانه شوند. در واقع آنها تمام توان خود را براي اينکه بتوانند در بازار کنوني خريد کنند، گردآوردهاند اما باز هم واحدهاي مطلوب با متراژ قابل قبول و سن بناي پايينتر متناسب با بودجه آنها وجود ندارد. به‌ويژه اينکه فروشندگان نيز قيمتهاي پيشنهادي خود را نسبت به نرخ قطعي معاملات زمستان قدري افزايش دادهاند.
اما مشاوران املاک از وجود يک رخداد قابل تامل ديگر در بازار واحدهاي مسکوني خبر مي‌دهند که مي‌تواند علت عبور خريداران از شرط سني را نيز تحليل کند. به گفته واسطه‌هاي ملکي، بازار مسکن دچار نوعي سردرگمي در نحوه و ميزان قيمتهاي پيشنهادي شده است به اين معنا که اختلاف قيمت ميان آپارتمانهاي نوساز و کليد نخورده در برخي مناطق به بيش از سه ميليون تومان رسيده است طوري که قيمت يک آپارتمان نوساز در اين مناطق از 6 ميليون تومان آغاز مي‌شود و بعضا به بيش از 9 ميليون تومان هم در همين منطقه ميرسد. يکي از مشاوران املاک فعال در منطقه پنج با اشاره به اينکه قيمت نوسازها از کنترل بازار خارج شده است، گفت: در حال حاضر قيمت واحدهاي نوساز در محلههاي پر متقاضي نظير خيابان سازمان برنامه و جنتآباد جنوبي، از هيچ قاعده مشخصي پيروي نميکند و سازندهها در قيمتگذاري اين واحدها کاملا سليقهاي برخورد مي‌کنند. در واقع با توجه به اينکه واحد نوساز تا چند ماه پيش از مطلوبيت زيادي در بين خريداران برخوردار بوده، مالکان اين واحدها در صورتي که پوللازم نباشند و عجلهاي براي فروش نداشته باشند، ملاحظات شرايط کنوني بازار و بضاعت خريداران را در قيمتگذاري لحاظ نميکنند. آنها هر قيمتي که اراده کنند را بدون لحاظ شرايط بازار اعمال مي‌کنند و همين مساله موجب شده خريداران روي نوساز بودن پافشاري نکنند. طبعا قيمت آپارتمانهاي ميانسال با سن بناي 4 تا 7 سال در بازار مشخص است و مشاوران املاک نيز از اين گروه آپارتمانها با عنوان «به قيمت رسيده» ياد مي‌کنند. به اين ترتيب خريداران در صورت معامله اين واحدها دچار حس مغبون شدن و ضرر و زيان نميشوند. در مناطق مصرفي به‌ويژه در شرق تهران شامل مناطق چهار و هشت، خريداران دو دسته شدهاند: گروهي در برابر انتخابات پيشرو حالت دفاعي به خود گرفتهاند و موقتا از خريد منصرف شدهاند. در مقابل گروه ديگر در خريد تعجيل مي‌کنند و معتقدند بايد قبل از انتخابات هر طور هست آپارتمان مطلوب خود را معامله کنند. البته هيچيک از اين دو گروه نسبت به يکديگر پيشي نگرفتهاند و تعداد آنها تقريبا 50-50 است. از اينرو تعادل بازار معاملات چندان بر هم نخورده است. هر چند به صورت سنتي و حتي در صورتي که خبري از انتخابات نباشد هم، افزايش دماي معاملات در بازار ملک بعد از تعطيلات نوروز قدري زمانبر است.
برخي از مشاوران املاک اعتقاد دارند بازار ارديبهشت امسال مختصات متفاوتي دارد که در سالهاي گذشته تجربه نشده است. در کنار حرکت کند بازار بعد از تعطيلات آغاز سال، از يکسو مساله برگزاري انتخابات رياست‌جمهوري در اواخر اين ماه و از طرفي هم آغاز ماه رمضان بلافاصله بعد از اتمام ارديبهشتماه سبب شده دو نيروي متفاوت بازار معاملات ماه مياني بهار را کنترل کنند به اين معنا که عدهاي همانطور که اشاره شد به‌دليل تحولات سياسي پيشرو موقتا دست از خريد ميکشند و در عين حال عدهاي با توجه به اينکه در آستانه ماه رمضان و سردتر شدن بازار ملک قرار دارند، ترجيح مي‌دهند هر چه زودتر خريد کنند. گروهي از متقاضيان خريد در ارديبهشتماه نيز کساني هستند که به‌دليل قرار گرفتن در آستانه فصل ثبتنام مدارس، بنا دارند جابهجايي خود را زودتر قطعي کنند. به اين ترتيب نميتوان پيش‌بيني کرد کدام گروه از متقاضيان خريد مسکن نسبت به ديگري پيشي خواهد گرفت و سرنوشت بازار ارديبهشت را رقم ميزند. هر چند مشاوران املاک معتقدند اين دو نيروي متقابل احتمالا سبب مي‌شود تعادل در بازار حفظ شود و حجم معاملات تغيير محسوسي نسبت به ميانگين ماه‌هاي قبل نداشته باشد.
آغاز گذار قيمتي بازار مسکن
نيمي از شرکتکنندگان در اين نظرسنجي اعلام کردهاند که قيمت مسکن در روزهاي سپري شده از فصل بهار نسبت به قيمتهاي زمستان با اندکي نوسان روبه‌رو شده است. به گفته آنها، تغييرات قيمتي در معاملات قطعي زير 10 درصد و در بسياري از موارد زير 5 درصد بوده اما به هر حال نوسان مثبت قيمت‌ها در بخشي از بازار کنوني غيرقابل انکار است. اما در مقابل 50 درصد از شرکتکنندگان در نظرسنجي نيز اعلام کردهاند که قيمتهاي بهاري تاکنون نسبت به زمستان بدون تغيير بوده است. به اين ترتيب ميتوان اينطور تحليل کرد که بازار در حال گذار از قيمت سال گذشته به قيمتهاي جديد آپارتمان متناسب با نرخ تورم عمومي است و اين حرکت به شکل ملايم آغاز شده است.
اما به همان اندازه که پيش‌بيني وضعيت بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات دشوار است، پيش‌بيني بازار مسکن تابستاني نيز آسان به نظر نميرسد، چراکه هرگونه پيش‌بيني آتي بازار ملک به نتيجه انتخابات بستگي دارد. اغلب شرکتکنندگان در نظرسنجي بهاري «دنياي اقتصاد» اعتقاد دارند در صورت انتخاب دوباره حسن روحاني به‌عنوان رئيسجمهوري، طبعا سياست دولت کنوني در حوزه مسکن ادامه خواهد يافت؛ سياست مبتني بر خروج غيرتورمي از رکود که طي بيش از سه سال اخير تلاش کرد در عين جلوگيري از ايجاد دوباره حباب قيمتي، چرخ معاملات مصرفي مسکن را که در رونق صنايع متعددي اثرگذار است، به حرکت درآورد. در صورت استمرار اين سياست تغيير محسوسي در حرکت ملايم بازار از پيشرونق به رونق مشاهده نخواهد شد و ورود به فاز رونق در فصل طلايي معاملات يعني تابستان قابل انتظار است. البته 38 درصد از نظرات مشاوران املاک ناظر بر آغاز دوره رونق و 25 درصد ناظر بر استمرار پيشرونق در تابستان بود که در هر دو صورت حرکت بازار مسکن به سمت مقصد که همان «خروج از رکود» است، ادامه خواهد يافت. در مقابل 37 درصد از شرکتکنندگان اعلام کردند که با توجه به شرايط سياسي در آستانه تغييرات احتمالي، از پيش‌بيني بازار آتي ناتوانند. البته برخي احتمال مي‌دهند در صورت تغيير دولت، طبعا تا زمان استقرار دولت بعدي، مشخص شدن ترکيب کابينه و اعلام برنامههاي حوزه مسکن، دو طرف بازار يعني هم خريدار و هم فروشنده در لاک دفاعي فرو ميروند و موقتا از معامله منصرف ميشوند. اما در عين حال اين پيش‌بيني را نيز قطعي و قابل تکيه نميدانند. پاسخگويان به پرسشهاي «دنياي اقتصاد» همچنين پاسخهاي مشابهي درباره بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات عنوان کردند.
تسهيلات مسکن ابتر است
يکي از پرسشهاي اين نظرسنجي از مشاوران املاک شرکتکننده، ناظر بر تاثير منطقهاي تسهيلات مسکن بر ميزان معاملات در طول سال گذشته، بر اساس متراژ آپارتمانها و سن بنا بود. «دنياي اقتصاد» با آناليز پاسخ واسطه هاي ملکي دريافت که تسهيلات خريد مسکن صرفا توانسته بازار آپارتمانهاي کوچکمتراژ و ميانمتراژ را تکان دهد. به بيان ديگر، عمده استفادهکنندگان از تسهيلات خريد مسکن در سال گذشته، متقاضيان آپارتمانهاي تا 70 مترمربع بودهاند که توانستهاند بخشي از تامين مالي خود را با استفاده از وام اوراق يا تسهيلات صندوق يکم تامين کنند. از طرفي اين تسهيلات صرفا براي آپارتمانهاي حداکثر 300 تا 350 ميليون توماني گرهگشا است. بنابراين در برخي از مناطق مصرفي نظير 2 و 8 که قيمت‌ها نسبت به ديگر مناطق مصرفي قدري بالاتر است و ميانگين قيمت آپارتمان در آنها بين 400 تا 600 ميليون تومان است، وام مسکن حتي با سقفهاي افزايش‌يافته سال 95 عملا کاربردي ندارد.
برخي از مشاوران املاک اظهار مي‌کنند که افزايش سقف تسهيلات خوب است اما از اواخر سال 94 تا به حال قيمت آپارتمان به صورت تدريجي افزايش يافته و وامهاي 100 تا 160 ميليون توماني خريد مسکن نيز در صورتي مي‌تواند همچون سال 95، شتاب رشد معاملات را افزايش دهد که در شرايط پرداخت، تغييرات تحريککننده اتفاق بيفتد. آنها بر اين باورند که ميزان افزايش سقف تسهيلات با قيمتهاي کنوني اگرچه نسبت به سالهاي قبل از سال 93 بهبود پيدا کرده اما اگر قرار است اقبال متقاضيان مسکن به آن بيشتر شود، شرايط آن از قبيل ميزان سپردهگذاري در صندوق يکم و ميزان اقساط ماهانه تسهيلات اوراق نيازمند بازنگري و اصلاح است. بر اساس اظهارات واسطه‌هاي ملکي، اغلب کساني که با بودجه 500 ميليون تومان و بيشتر براي خريد مراجعه مي‌کنند، از تسهيلات مسکن استفاده نميکنند و به‌طور کلي در مناطقي که آپارتمان مناسب بودجه قشر متوسط رو به بالا معامله مي‌شود، تسهيلات جايگاهي ندارد.
اما گرمتر شدن بازار نقلوانتقالات ملکي علاوه‌بر عزم خريداران و پيش‌بيني تسهيلات، شرط سومي هم دارد و آن همراهي موثر فروشندهها در تحرک بازار است. مشاوران املاک به‌عنوان حلقه واسط فروشندهها و خريداران که بيواسطه در جريان آخرين تحولات بازار مسکن قرار دارند، به فروشندهها توصيه مي‌کنند قيمتهاي عادلانهتري متناسب با ميانگين قيمت معاملات اخير پيشنهاد کنند. آنها مي‌گويند که قيمتهاي پيشنهادي فروشندهها به حدي بالا است که اغلب در معاملات نهايي تا 10 درصد قابليت کاهش و تخفيف دارد. اين در حالي است که رفتار آنها در قيمتگذاري ممکن است به رشد بيدليل قيمت مسکن در ماه‌هاي پيشرو منجر شود. توصيه دوم واسطه‌هاي ملکي اين است که فروشندههايي که سازنده نيستند و قصد دارند بعد از فروش ملک خود، آپارتمان ديگري با شرايط مناسبتر خريداري کنند، ابتدا ملک جايگزين خود را در بازار بيابند و سپس معامله فروش را نهايي کنند تا احيانا در جريان تحولات قيمتي احتمالي در ماه‌هاي پيشرو متضرر نشوند.
بخرم يا صبر کنم؟
پاسخ اکثريت قاطع 88 درصدي مشاوران املاک به اين پرسش که «بخرم يا صبر کنم؟» توصيه به خريد است. اغلب مشاوران املاک افزايش خفيف قيمت ملک را بيش از ساير گزينهها ميدانند و اعتقاد دارند رکود روزهاي پاياني را در بازار سپري مي‌کند و بنابراين احتمال ثبات يا افت قيمت در جريان تغيير فاز بازار، به تدريج کاهش مييابد. مسکن حدود چهار سال است که رونق را به خود نديده و ديگر جايي براي ادامه رکود وجود ندارد. از طرفي يکي از مطمئنترين بازارهاي سرمايهگذاري در کشور، بازار ساخت وساز است، چراکه قيمت پروانه، مصالح ساختماني، مجوز ساخت و نظاير آن همواره رو به افزايش بوده است.
از سوي ديگر 60 درصد از شرکتکنندگان در نظرسنجي «دنياي اقتصاد» پيش‌بيني مي‌کنند امسال با توجه به کاهش فايلهاي نوساز در بازار و فرارسيدن زمان مناسب براي ساخت وساز، شاهد افزايش آمار صدور پروانه و ساخت وساز بيش از سال گذشته خواهيم بود. هرچند گروه 40 درصدي ديگري معتقدند بازار هنوز گنجايش ساخت وساز زياد را ندارد و با توجه به تعداد آپارتمانهاي خالي در تهران، بعيد است سازندگان امسال نيز حضور پررنگي در بازار ساخت وساز داشته باشند.
