معمولا پس از اتمام ساخت بنا مالک ساختمان باید نسبت به کسب جواز یا گواهی پایان کار اقدام نماید . گواهی پایان کار ساختمان از مهم‌ترین مجوزهای مربوط به ساخت‌وساز و فروش ساختمان است که مالک پس از تکمیل ساخت می‌بایست به شهرداری مراجعه و درخواست صدور گواهی پایان کار بدهد .
طبق این گواهی ساختمان احداث‌شده باید از نظر رعایت مقررات فنی و شهرسازی ، شهرداری و نظام‌مهندسی مورد تایید شهرداری منطقه موردنظر رسیده و گواهی آن از سوی این سازمان صادر شود . در این مقاله همه‌چیز درباره گواهی پایان کار ساختمان ، ازجمله ( تعریف گواهی پایان کار، مراحل اخذ آن ، مدارک لازم برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان ، مدارک لازم و شرایط جدید صدور پایان کار از سال ۱۳۹۶، اخذ پایان کار برای ساختمان کلنگی) را شرح داده‌ایم .
پایان کار ساختمان چیست؟
پایان کار یا همان پروانه ساختمان مجوز اصلی برای شروع ساخت‌وساز یک ساختمان است که پس از تکمیل ساختمان باید به تأیید شهرداری برسد . طبق قانون مالک می‌بایست پس از تکمیل بنا برای صدور مجوز پایان کار به شهرداری منطقه سکونت خود مراجعه و نسبت به دریافت گواهی پایان کار اقدام نماید . پس‌ازآن شهرداری کارشناس و بازرس ویژه خود را برای تأیید به محل موردنظر می‌فرستد ؛ زمانی که برای کارشناس شهرداری محرز شود که مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان‌سازی رعایت شده و بنا با پروانه ساختمان و نقشه صادرشده توسط کارشناس شهرداری مطابقت دارد و این مسائل به تأیید او برسد ، شهرداری نیز طبق اطلاعات بازرس و کارشناس خود ، طی یک فرآیند اداری و فنی ، اقدام به صدور پایان کار ساختمان برای مالک خواهد کرد . به‌طورکلی پایان کار ساختمان پیش‌نیاز صدور سند رسمی و معتبر برای ساختمان است . که می‌تواند توسط مالک و یا وکیل قانونی وی صورت گیرد . هزینه‌های اخذ پایان کار نیز با توجه به کاربری ملک ، متراژ زمین و زیربنا، تعداد طبقات و غیره متغیر است . پرداخت این هزینه‌ها بر عهده مالک است . کسب پایان کار ساختمان یک کار ضروری است چراکه خرید و فروش ساختمانی که گواهی پایان کار نداشته باشد ، در دفاتر رسمی امکان‌پذیر نیست .
صدور پایان کار ساختمان طی مراحل زیر توسط شهرداری منطقه موردنظر انجام می‌شود .
مراحل اخذ پایان کار ساختمان
برای اخذ پایان کار باید طبق قانون ساخت‌وسازها مراحل زیر را طی نمایید :
۱) تشکیل پرونده ، در اولین گام شما باید فرم درخواست پایان کار را تهیه و آن را به مهندس ناظر بدهید تا تکمیل نماید . توجه داشته باشید که چنانچه ساخت‌وساز شما برای نوسازی بافت فرسوده است، باید ابتدا عوارض نوسازی را به شهرداری پرداخت و رسید آن را ضمیمه پرونده نمایید .
۲) در دومین مرحله می‌بایست سند مالکیت رسمی خود را برای اخذ دستور، ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان برای بازدید کارشناس شهرداری تحویل این سازمان دهید .
۳) در این مرحله کارشناس شهرداری از محل موردنظر بازدید و شرایط و اصول کار شمارا بررسی می‌کند .
۴) در چهارمین مرحله مهندس ناظر ساختمان می‌بایست فرم تکمیل‌شده و گزارش روند اجرای عملیات ساخت‌وساز را تحویل بازرس (کارشناس) شهرداری بدهد .
۵) در این مرحله گزارش کارشناس شهرداری توسط مسئول فنی و شهرسازی بررسی و در صورت تأیید دستور محاسبه صادر می‌کند .
۶) سپس مساحت زیربنای ساختمان با توجه به گزارشات مسئول فنی و پروانه ساختمان ازنظر کاهش یا افزایش متراژ محاسبه و مورد تأیید قرار می‌گیرد .
۷) در این مرحله کسب رضایت مجاورین و برطرف نمودن موارد خلاف قانون مطرح می‌شود. چنانچه ملک دارای تخلف ساختمانی باشد، مورد تخلف در کمیسیون داخلی و کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی و از مالک می‌خواهند که ظرف مدت ۱۰ روز توضیحات کافی و مستندات خود را به کمیسیون ارائه دهد . در این صورت اگر دلایل مالک برای کمیسیون قابل قبول بود که مراحل اخذ پروانه ادامه پیدا می‌کند. (چنانچه رأی کمیسیون مبنی بر جریمه مالک باشد ، و مالک جریمه را پرداخت نکند ، مجدداً پرونده به کمیسیون تجدیدنظر ارجاع و رأی تخریب صادر می‌شود. در این صورت است که مالک ظرف دو ماه فرصت دارد بنا را تخریب کند، در غیره این صورت شهرداری اقدام به تخریب ملک خواهد کرد و هزینه‌های آن را نیز طبق قانون از مالک دریافت می‌کند)
۸) درصورتی‌که مرحله قبل با موفقیت طی شود ، واحد تشکیل پرونده شهرداری پیش‌نویس پایان کار را تهیه می‌کند .
۹) پیش‌نویس تهیه‌شده در بخش پروانه ساختمان شهرداری تکمیل و برای مرحله نهایی آماده می‌شود .
۱۰) در این مرحله پایان کار توسط، معاون شهرسازی ، شهردار (معاون مالی واداری) ، محاسب ، پیش‌نویس گیرنده امضاءشده و سپس توسط دبیرخانه به مهر ، شماره و تاریخ شهرداری ممهور می‌شود .
چرا اخذ گواهی پایان کار مهم است؟
همان طور که در مقدمه گفته شد ، گواهی پایان کار ساختمان درانتهای عملیات ساخت وساز صادر می شود . بنابراین هنگامی که ساختمانی دارای گواهی پایان کار باشد ، مفهوم آن این است که :
ملک ساخته شده فاقد تخلف ساختمانی بوده و مطابق با معیارهای فنی و مهندسی مورد تأیید شهرداری احداث شده است .
می‌توان برای این ملک صورت مجلس تفکیکی تنظیم کرد . با دریافت گواهی پایان کار ساختمان ، امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی از طرف اداره ثبت اسناد و املاک فراهم می‌شود . پس از صدور صورت مجلس تفکیکی می توان برای هر یک از واحدهای موجود در ساختمان ، سند مالکیت مجزا صادر کرد.
امکان صدور سند برای ساختمان فراهم است. در واقع هنگامی که گواهی پایان کار ساختمان صادر شود ، می‌توانید برای دریافت سند اقدام کنید . باید بدانید تا زمانی که سند را در اختیارنداشته باشید امکان فروش آن ملک برای شما وجود ندارد . بنابراین تا زمانی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد ، امکان انتقال رسمی سند از طریق دفترهای اسناد رسمی مهیا نیست .
در صورتی که مالک ساختمان بخواهد قبل از گرفتن پایان کار ساختمان برخی واحدها را پیش فروش کند ، قرارداد مربوط به این واحدها باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و منعقد شود . در این قرارداد ، فروشنده باید متعهد شود که در زمان مقرر گواهی پایان کار را دریافت کند . همچنین در این قرارداد تاریخ دقیق حضور طرفین در دفتر اسناد برای انتقال سند ذکر می‌گردد ، که مسلما فروشنده باید در آن تاریخ گواهی پایان کار را همراه داشته باشد ، چرا که بدون آن امکان انتقال سند وجود ندارد . در صورتی که ملک دارای تخلفات قانونی باشد ، پرونده مربوط به آن به کمیسیون ماده 100 ارجاع می‌شود . در صورتی که در این کمیسیون رای به پرداخت جریمه نقدی داده شود ، مالک موظف است جریمه را پرداخت کند و پس از انجام این کار، گواهی پایان کار ساختمان صادر می‌شود .
تعیین تخلف
پس از تحویل دادن مدارک گفته شده توسط مالک ، باید منتظر ارائه نظر کارشناس بمانید . اگر ملک فاقد خلافی باشد ، ادامه راه چندان طولانی نمی‌شود . پس از آن ، پرونده ملک به قسمت محاسبات می‌رود . خروجی این قسمت ، ارائه برگه رسید عوارض ، گزارش ناظر در مرحله اتمام و برگ اتمام بنا می باشد . پیش نویس پایان کار ساختمان و رسید تأیید بازرسی ، محتوای برگه اتمام بنا را تشکیل می‌دهند . در صورتی که ملک دارای تخلف ساختمانی باشد ، پرونده آن به کمیسیون داخلی ارجاع شده و در کمیسیون ماده 100 بررسی می‌شود . پس از آن ، از مالک درخواست می‌شود که ظرف مدت 10 روز توضیحات خود درباره تخلف را ارائه دهد و پس از آن درباره پرونده تصمیم‌گیری می‌شود . پس از طی شدن این مرحله و تصمیم‌گیری درباره آن ، تأییدیه رئیس بازرسی ، معاون شهرسازی و شهرداری صادر شده و به دبیرخانه شهرداری منطقه تحویل داده می‌شود . در رابطه با پرونده ، اگر کمیسیون ماده 100 رای به جریمه دهد ، مالک موظف است جریمه را پرداخت کند. در صورت پرداخت جریمه توسط مالک ، پرونده او در مسیر تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان قرار می‌گیرد . در صورتی که جریمه پرداخت نشود ، پرونده او به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 ارجاع داده می‌شود و این کمیسیون رای به تخریب بنا خواهد داد . پس از آن حکم تخریب از طرف شهرداری به مالک ابلاغ می‌شود . در صورتی که ظرف 2 ماه از صدور حکم ، تخریب بنا انجام نشود ، شهرداری راسا اقدام به انجام این کار خواهد کرد و هزینه‌های آن را از مالک دریافت خواهد کرد . باید به این نکته اشاره شود که در صورتی که ساختمان دارای اضافه ارتفاع و اضافه قد پای طرفین باشد ، باید مالک از مجاورین ساختمان کسب رضایت کند . همچنین اضافه بنا مشمول جریمه می‌شود که کمیسیون ماده 100 درباره آن تصمیم‌گیری می‌کند .
مدارک لازم برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان
1) ارائه اصل و کپی سند مالکیت
2) اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک
3) در صورت فوت مالک ارائه اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه الزامی می‌باشد
4) اصل و کپی فیش عوارض نوسازی شهرداری
5) اصل و کپی فیش آب ، برق ، گاز و تلفن
6) ارائه کارت سازه ، کلیه گزارشات از قبیل (برگ اتمام عملیات و همچنین سند تأیید استاندارد آسانسور برای ساختمان‌های نوساز)
7) اصل و کپی پروانه ساختمانی
8) ارائه نقشه طراحی و معماری همراه با مهر شهرداری به همراه فایل آن
برای پایان کار ساختمان کلنگی چه باید کرد؟
برای انتقال سند ساختمان‌های کلنگی و قدیمی و یا ساخت‌وساز آن‌ها نیاز به اخذ پایان کار جدید دارید . برای چنین ساختمان‌هایی با عمر ۳۰ یا ۲۹ سال و بیشتر سه حالت وجود دارد :
۱) در حالت اول : ساختمان کلنگی و قدیمی پایان کار و یا مدارکی دال بر این موضوع دارند که در این حالت کافی است با ارائه مدارک و مستندات خود به شهرداری نسبت به درخواست صدور پایان کار جدید اقدام نمایید .
۲) در حالت دوم : گاهی برای ساختمان قدیمی و یا کلنگی خود سند و پایان کار، دارید اما تغییراتی در ملک ایجاد کرده‌اید (مثلا اضافه کردن یک طبقه) که در این صورت باید طبق قانون تمام مدارک برای اخذ پایان کار را به شهرداری ارائه و جهت دریافت پایان کار طبقه جدید اقدام نمایید .
۳) در حالت سوم : ساختمان‌های کلنگی و قدیمی که فاقد سند و پایان کار هستند می‌بایست با فردی متخصص و کاربلد در این زمینه مشورت کنید . چراکه گرفتن پایان کار برای این‌گونه ساختمان‌ها که فاقد هرگونه مجوزی برای ساخت‌وساز بوده‌اند کاری دشوار و زمان‌بر است .
شرایط جدید صدور پایان کار از سال ۱۳۹۶
با توجه به روند افزایش جمعیت و نیاز به مسکن جدید و نیز با توجه به تغییر زیرساخت‌های شهری ، اهمیت امنیت ساختمان‌ها و لزوم نوسازی بافت‌های فرسوده، پیش رفتن با استانداردهای ساختمان‌سازی گامی است که باید برداشته شود .
به‌طور مثال از ابتدای دی‌ماه ۱۳۹۶ اخذ پایان کار منوط به ارائه گواهینامه واکنش در برابر آتش برای نمای ساختمان است . این گزینه از شرایط جدید برای صدور پایان کار است که ما را به استاندارهای ساختمان‌سازی نزدیک می‌کند . طبق این بخشنامه ، دستگاه‌های اجرایی ، مهندسان مشاور و پیمانکاران ، موظف‌اند مصالحی را در پروژه‌های ساختمانی به‌کارگیرند که دارای تأییدیه از سازمان ملی استاندارد ایران و یا گواهینامه‌های فنی طبقه‌بندی واکنش در برابر آتش از مراجع مربوطه باشد .
طبق این بخشنامه ، سازمان شهرداری موظف است ، اخذ پروانه و پایان کار را منوط به اخذ گواهینامه فنی از مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی نماید .
همان طور که گفته شد ، برای هرگونه انتقال سند و یا دریافت صورت مجلس تفکیکی ، نیاز به گواهی پایان کار دارید . با توجه به ضرورت در اختیار داشتن گواهی پایان کار ، چه برای ساختمان‌های نوساز و چه برای ساختمان‌های کلنگی ، اطلاع داشتن از شرایط و نحوه اخذ آن می‌تواند مانع از سر درگمی مالک شود و کارهای او را زودتر پیش ببرد . در این مطلب پس از تعریف گواهی پایان کار ساختمان ، مدارک لازم برای دریافت و همچنین مراحل اخذ آن توضیح داده شد .
