تفكيک املاک
در صورتي که ملکی به قطعاتي کوچک تر تقسيم گردد ، به اين عمل تفکيک گفته مي شود . در اين حالت ملک ممکن است يک نفر و يا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک ، کليه مالکان بايد با تفکيک موافقت داشته باشند . بديهي است مالکيت مالکان مشاعي در هر يک از قطعات تفکيکي برابر است با سهام وي در ملک اوليه .
صورت مجلس تفکیکی
زمانیکه تقاضای تقسیم یک ملک و یا صدور سند برای آپارتمان های ساخته شده ارائه می شود ، نماینده و یا نمایندگانی از طرف سازمان ثبت به همراه نقشه بردار به ملک مورد نظر رجوع کرده و آن را اندازه گیری می کنند و مطالب بدست آمده را صورت جلسه کرده و در اختیار اداره ثبت و مالک قرارمی دهند . به این صورت جلسه اصطلاحا "صورت مجلس تفکیکی" گفته می شود .
انفساخ
برهم خوردن اجباری یک قرارداد را انفساخ می گویند . به عبارت دیگر به "انحلال قهری عقد" انفساخ گفته می شود .
شهر سنتی
واژه شهر سنتی در مقابل شهر جدید می آید . اغلب شهرهایی که در آن زندگی می کنیم شهر سنتی هستند . نوع شکل گیری شهر و همچنین سازمان های متولی شهر ، تفکیک کننده شهرهای سنتی و جدید از یکدیگر هستند . متولی شهرهای سنتی در ایران وزارت کشور می باشد که این وزارت خانه انجام امور شهرها را به شهرداری واگذار کرده است.
تعریف وکالت
وکالت عقد و یا سندی است که به موجب آن یکی از طرفین ( موکل – فروشنده ملک) طرف دیگر (وکیل – خریدار ملک) را برای انجام امری (مانند فروش ملک ، تغییر نام سند، انجام کارها و روال های وابسته به آن و ... ) نایب خود می نماید .
درخواست صورت مجلس تفکیکی از مالک
در هنگام خرید یک ملک ( آپارتمان ) حتما صورت مجلس تفکیکی را از مالک بخواهید . در این سند ، علاوه بر حدود آپارتمان مورد نظر، موارد اشتراکی ، اختصاصی و همچنین اطلاعات مربوط به اینکه چه بخش هایی از ملک را می توان جداگانه خرید و فروش کرد و یا اجاره داد ، در آن قید شده است .
اصطلاح مشجر
واژه مشجر به معنای دارای درخت می باشد ؛ و به زمینی که دارای درخت است اصطلاحا زمین مشجر و یا همان باغ گفته می شود .
اخذ به شفعه
هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی مانند خانه و یا زمین بین دو نفر مشترک باشد و یک نفر از شرکاء سهم خودش را به شخص ثالثی بفروشد ، شریک دیگر حق دارد به اندازه وجهی که شخص ثالث پرداخته به او بدهد و کل مال را تملک کند و شخص ثالث نقشی در اعمال این حق از سوی شرکت ندارد . از اینرو در معامله مال غیر منقول که دارای شریک است باید توجه کرد که شریک حق اعمال اخذ به شفعه دارد .
اعراض
چشم پوشی کردن ( گذشتن ) مالک از مال اش را اعراض می گویند .
اسقاط کافیه خیارات
معمولا در قراردادهای معاملات املاک این عبارت آورده می شود تا عقد قوام و ثبات پیدا کند و از حالت تزلزل خارج شود . مقصود از خیار همان اختیار است . به عنوان مثال اختیار فروشنده برای فسخ معامله .
مستثنیات دین
اموالی که برابر قانون در هنگام اجراء و اقرار یا سند رسمی مشمول مقررات اجرا نیست و توقیف نمی شوند و به ضرر مالک محکوم و مدیون به فروش نمی رسد مانند مسکن مورد نیاز کسی که محکوم شده است .
اصلاح حدود
چنانچه براثر تغيير وضعيت در مجاوران املاک ثبت شده تغييري در وضع حدود اربعه ملكی كه داراي سند مالكيت مي باشد ، حاصل شود و يا به عبارت ديگر ، يک يا چند حد از حدود اربعه ثبت شده اي كه قبلا به پلاک شخصي محدود شده بر اثر تغيير وضع مجاوران به كوچه محدود شود ، مالک مي تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضاي اصلاح حدود نمايد .
اصطلاح مشاع
وقتی یک ملک و یا ساختمانی چند مالک دارد و یا در یک ملک تعدادی مالک هر کدام سهم خود را دارند ، به بخش های اشتراکی ملک مانند راه پله ، بام و یا حیاط اصطلاحا مشاع می گویند و به مجموع چنین بخش هایی مشاعات گفته می شود .
ارکان اصلی قول نامه (مبایعه نامه)
در یک مبایعه نامه موارد زیر می بایست قید شود :
۱. مشخصات فروشنده یا فروشندگان
۲. مشخصات خریدار یا خریداران
۳. مشخصات وامکانات مورد معامله ( مشخصات کامل سندی ملک و امکاناتی که در زمان معامله و یا در زمان تحویل ملک به خریدار یا خریداران در تعهد فروشنده یا فروشندگان است می باشد )
۴. بهای ثمن مورد معامله
۵. زمان بندی وچگونگی نحوه پرداخت آن
تجميع حدود املاكی كه داراي سند مالكيت مي باشند
درمواردي كه دو يا چند پلاک بر اثر ساختمان يا ديواركشي به صورت واحد در آمده يا قطعاتي كه وصل به هم باشند و يا مالک يا مالكان مزبور سهام مشاعي برابر دفتر املاک داشته باشند ، مالک يا مالكان با تسليم اسناد مالكيت خويش ميتوانند از اداره ثبت محل وقوع ملک ، تجميع املاک خود را تقاضا کنند .
عرصه و اعیان
به تمامی یک قطعه زمین "عرصه" می گویند . "اعیان" بخش ساخته شده واقع در آن زمین است . باید به این نکته توجه داشت که قسمت ساخته شده ای از زمین که مورد بحث یک سند باشد نیز اعیان است ؛ به عنوان مثال به هر یک از آپارتمان هایی که بر روی یک زمین قرار دارد اعیان می گویند .
در اصطلاح ثبتی ، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می شود .
وقف نامه
سند و یا نوشته ای است که وقف کننده مشخصات ملک وقفی و نحوه اداره و چگونگی مصرف درآمد و هر نوع مطلب مربوط به ملک وقفی را در آن بیان می کند . وقف نامه را نیز می توان در یک دفترخانه به ثبت رساند تا سند رسمی شود و یا اینکه می توان در حضور تعدادی شاهد و با امضای آن ها تنظیم کرد .
البته توصیه می شود که حتما در دفترخانه ثبت شود تا بتوان از آن به عنوان یک سند رسمی استفاده کرد .
وقف خاص
وقفی است که اختصاص به افراد معینی داشته باشد ، مثلا یک فرد ملکی را وقف می کند تا فرزندانش از منافع آن بهره مند شوند .
پلاک ثبتی
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنگام تفکیک زمین های بزرگ آن ها را شماره گذاری می کند . این قطعات به نام "پلاک ثبتی" شناخته می شوند . در اسناد رسمی به این قطعات بزرگ اصطلاحا "پلاک اصلی" گفته می شود . زمانیکه این قطعات بزرگ بازهم تفکیک شوند ، به قطعات کوچکتر "پلاک فرعی" گفته می شود .
پلاک اصلی و فرعی معمولا با یک ممیز از یکدیگر جدا می شوند . به عنوان مثال ۵/۷۱۲ ، بصورت پنج فرعی از هفتصد و دوازه اصلی خوانده می شود .
اظهارنامه
نوشته ای است که مطابق مقررات قانون تنظیم می شود و نویسنده خواسته قانونی و مشورع اش را در آن می آورد و توسط مامور مربوطه به طرف ابلاغ می شود به عنوان مثال شخصی برای مطالبه اجاره بهای معوقه از طریق اظهارنامه به طرف مقابل (مستاجر) ابلاغ می کند که بدهی اش را بپردازد .
استعلام
دفاتر اسناد رسمي مكلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاري قبلا جريان ثبتي آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک پرسش نمايند . همچنين پاره اي از دستگاه هاي اجرايي ذي ربط و يا مراجع صالحه قضايي نيز در مواقع ضروري و لازم مجاز به استعلام جريان ثبتي املاک جاري هستند .
صلح حقوق
زمانی که ارزش وام دریافتی از بانک یا موسسه مالی ، بیشتر از ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد ، به این حالت از نظر حقوقی "صلح حقوق" گفته می شود . در این شرایط وام گیرنده فقط حق کسب و کار را از ملک مورد نظر دارد و حق هیچگونه معامله ای ندارد و برای انجام هر نوع معامله ای باید از وام دهنده استعلام و کسب اجازه کند .
بنچاق
به برگه ای که مشخصات ملک ، مالکیت و شرح "نقل و انتقالات" مربوط به ملک در آن درج می شود . در قدیم اصطلاحا بنچاق گفته می شد . امروزه در دفاتر اسناد رسمی برگه ای که مشخصات ملک ( مثلا هر آپارتمان ) در آن درج می شود ، بنچاق می گویند . البته این برگه در حال حاضر "برگ معاملات یک برگی" نام دارد ولی در اصطلاح عموم هنوز همان بنچاق به آن گفته می شود .
ارث
دارایی متوفی بعد از کسر و اجبات مالی و بدهی و ثلث را ارث می گویند ؛ به این دارایی ماترک نیز گفته می شود .
ماترک
مالی که با فوت مالک آن و به حکم قانون به وراث تعلق می گیرد .
افراز
دعوایی است که شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم اقامه و طرح می شود .
تصرف عدوانی
به معنی عام عبارت است از خارج شدن مال از استیلا و تصرف مالک آن مال بدون رضایت او ؛ به عبارت دیگر تصرفی است که بدون رضای مالک مال غیر منقول ( مانند ملک ) از طرف کسی صورت گرفته باشد .
وکالت بلاعزل
در شرایطی که سند ملکی در رهن بانک است و یا سند آن آماده نیست و امکان تغییر مالکیت آن وجود ندارد ، از طرف فروشنده به خریدار سندی در دفاتر رسمی تنظیم می شود که به آن "وکالت بلاعزل" می گویند . در حقیقت در این نوع وکالت فروشنده به خریدار وکالت فروش و تغییر نام سند را به خریدار می دهد تا پس از آزاد شدن سند از رهن و یا آماده شدن آن ، خریدار بتواند بدون نیاز به حضور فروشنده ملک را به نام خود ثبت کند .
رفع بازداشت املاک
املاكی كه حسب دستور مراجع صالحه بازداشت مي شوند ، اعم از اينكه داراي سند مالكيت باشند يا نباشند ، حسب همان مراجع از آنان رفع بازداشت مي گردد . پس از وصول دستور رفع بازداشت كه معمولا بايد ۱. ممهور به مهر مرجع تقاضاكننده باشد ۲. اشاره به نامه قبلي كه به موجب آن تقاضاي بازداشت شده داشته باشد ۳. مشخصات كامل ملک اعم از شماره تاريخ در آن قيد شده باشد .
تصرف
عبارت است از اینکه مالی در اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال تصمیم گیری کند .
حق انتفاع
حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاص ندارد استفاده کند ؛ به عنوان مثال فردی به فرد دیگری اجازه دهد در ساختمان اش به مدت دو سال زندگی کند یعنی به آن حق سکنی دهد .
ثبت املاک و اسناد كه موضوع قانون ثبت است ، مانند هر قانون ديگر از قبيل قانون مدني و كيفري و غيره براي خود هدفي دارد كه يكي از اهداف عمده و اساسي ثبت املاک حفظ مالكيت مالكان داراي حقوق نسبت به آنهاست تا از تجاوز و تعدي ديگران در امان بماند و مالكيت افراد از امنيت برخوردار باشند .
سند مالکيت المثني
وقتي كه سند مالكيت از بين برود ، مثلا دچار حريق شود و اثري از آن باقي نماند يا گم شود ، مالک ميتواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضاي صدور سند مالكيت المثني نمايد .
قرارداد رسمی
قرارداد رسمی به آن دسته از قراردادها گفته می شود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم ومنعقد خواهد گردید ، کما اینکه تمامی مواد و بندهای این قرارداد نیز کلمه به کلمه عینا مشابه به بندهای همان قرارداد عادی میباشد .
اعتبار اسناد مالکيت
اسناد مالكيت از طرف ادارات ثبت هميشه معتبر هستند و فقط با حكم قطعي مراجع قضايي صالحه يا قانون مصوب مجلس شوراي اسلامي قابل ابطال هستند .
مالکیت قول نامه ای
برای برخی از املاک ، مالک به هر دلیلی اقدام به گرفتن سند منگوله دار ( سند رسمی ) نکرده است . معامله این گونه املاک فقط با " قول نامه " یا همان " مبایعه نامه " و در بنگاه های املاک صورت می گیرد و بین مردم به نام املاک " قول نامه ای " معروف هستند .
مالکیت قطعی دارای سند
در این نوع مالکیت – اعم از مسکونی ، تجاری و غیره سند ملک ( همان سند منگوله دار یا سند سربی ) از طرف " اداره ثبت اسناد و املاک " یا از طریق محضر به نام صاحب آن ثبت شده و مالکیت کاملا محرز و قطعی است و هیچ نوع وابستگی یا شرطی در مالکیت وجود ندارد . این نوع مالکیت بهترین و مطمئن ترین نوع مالکیت است و از طرف تمامی مراجع قانونی پذیرفته شده می باشد و در هر دادگاهی صاحب سند مالک ملک شناخته می شود .
دفترچه متمم اسناد مالكيت
دفترچه ای است بهادار كه بعد از پر شدن ستون هاي نقل و انتقالات سند مالكيت كه در صفحات آخر اسناد مالكيت پيش بيني شده است ، حسب تقاضاي مالک و با رعايت تشريفات بدان ضميمه مي گردد .
اصلاح سند مالکیت
بسيار اتفاق افتاده املاكي در گذشته با مساحت معيني مورد معامله واقع شده ولي بعدا معلوم گرديده كه داراي اضافه مساحت است ، در صورتي که اضافه مساحت ناشي از تغيير طول و ابعاد نباشد مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده و پس از پرداخت بهای اضافه مساحت ( به نرخ روز معامله ) در وجه مالک اوليه با توديع مبلغ در صندوق ثبت سند مالکيت اصلاح مي گردد . (ماده ۱۴۹ الحاقي قانون ثبت)
تبديل اسناد مالکيت مشاعي به يک جلد
چنانچه فردی نسبت به ميزان معيني از ملكی ، داراي اسناد مالكيت مشاعي متعدد باشد يا به عبارت ديگر سهام مشاعي ملكی از طرف مالكان متعدد به يک نفر انتقال يابد ، خريدار مي تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارائه اسناد مالكيت مشاعي درخواست صدور سند مالكيت به نام خود بنمايد .
انتقال قهری
انتقال مال منقول یا غیر منقول یا مطالبات کسی به دیگری است بدون اینکه بین آن دو توافقی صورت گرفته باشد مانند انتقال اموال متوفی به ورثه اش .
مالکیت وکالتی
این نوع مالکیت برای مواردی است که یا سند ملک در رهن جایی است و یا سند هنوز آماده نیست و به همین دلیل امکان تغییر مالکیت سند در شرایط فعلی وجود ندارد .
ثبت احوال
به ثبت وقایع چهارگانه تولد ، وفات ، ازدواج و طلاق ثبت احوال گفته می شود .
