تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن که به‌صورت اسمی دو روز و به‌صورت واقعی ۱۰ روز از آغاز به کار آن در سال جدید سپری می‌شود، نشان می‌دهد هم‌اکنون به واسطه انجماد معاملاتی در بازار ملک به دلیل عقب‌نشینی و حاشیه‌نشینی هر دو سمت عرضه و تقاضا، تعداد خانه‌های خالی در پایتخت رو به افزایش رفته که مهم‌ترین دلیل این موضوع بدبینی سمت عرضه واحدهای نوساز نسبت به شرایط فعلی بازار به دلیل تصور احتمال ایجاد نوسان در بازار ارز در ماه‌های پیش‌رو است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه بنگاه‌های معاملات املاک از دو روز قبل به‌صورت اسمی فعالیت خود را در سال جدید آغاز کرده‌اند اما از آنجا که هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از روند معاملات ملکی از بازاریابی و عرضه فایل تا انتخاب واحد از سوی جستوجوگران ملکی و متقاضیان از طریق فضای مجازی انجام می‌شود، عملا بازار معاملات مسکن طی ۱۰ روز نامتوالی اخیر وارد سال جدید کاری شده است.
تحقیقات میدانی از آنچه تاکنون در بازار معاملات مسکن سال جدید سپری شده حاکی است بازار معاملات مسکن شهر تهران در شرایط فعلی در وضعیت کما به‌سر می‌برد؛ شرایطی که واسطه‌های بازار از آن در قالب فریز معاملات ملک در پایتخت یاد می‌کنند؛ بنا بر اعلام آنها هم‌اکنون هر دو سمت خریدار و فروشنده در وضعیت بی‌عملی قرار دارند و به نوعی به حاشیه بازار رفته ومنتظر مشخص شدن شرایط بازار برای هر نوع تصمیم‌گیری درخصوص انجام معامله یا عدم انجام آن هستند.
هر چند شرایط فعلی بازار مسکن به دلیل نبود عرضه و تقاضا برای فروش و یا خرید املاک مسکونی در شرایط فعلی به نوعی می‌تواند به معنای ایجاد شرایط رکودی در بازار مسکن باشد اما واسطه‌ها معتقدند این شرایط را نمی‌توان رکود نامید؛ چراکه از نظر واسطه‌های بازار، رکود بازار مسکن به شرایطی اطلاق می‌شود که تعداد فروشنده‌ها به مراتب بیش از تعداد خریداران حاضر در بازار باشد.
همچنین شرایط هیجان معاملاتی نیز از دید آنها به وضعیتی گفته می‌شود که تعداد خریداران به دلیل رو به رشد بودن قیمت مسکنبیش از تعداد فروشنده‌های مسکن باشد.
اگرچه تعداد معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در اسفند ماه-آخرین ماه از سال گذشته-به واسطه حضور پررنگ هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن نسبت به ماه‌های قبل به میزان چشمگیری افزایش یافت و در مقایسه با بهمن ماه-یک ماه قبل از آن-۳۵ درصد رشد کرد اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در ۱۰ روز کاری نامتوالی بازار مسکن در سال جدید هر دو سمت خریدار و فروشنده از بازار خارج شده‌اند و به نوعی در حال ارزیابی شرایط جدید بازار هستند.
علت خروج دسته‌جمعی خریداران و فروشندگان مسکن به نوعی به بدبینی آنها از شرایط موجود و پیش‌روی بازار مسکن مربوط می‌شود؛ هرکدام از دو گروه خریدار و فروشنده بنا بر دو علت عمده هم‌اکنون حاشیه بازار را به متن آن ترجیح داده‌اند و تمایل دارند تا مشخص شدن اوضاع از انجام هر نوع معامله خرید یا فروش خودداری کنند.
هر چند در ۱۰ روز کاری غیرمتوالی بازار مسکن در فروردین ماه امسال دست‌کم حدود ۵۰ فقره معامله خرید مسکن در تهران انجام شده است اما هم‌اکنون عمده خریداران وفروشندگان واحدهای مسکونی جزو گروه حاشیه‌نشین بازار محسوب می‌شوند.
متقاضیان خرید واحدهای مسکونی هم‌اکنون به دو دلیل عمده حاشیه بازار را انتخاب کرده‌اند؛ اولین و مهم‌ترین دلیل خروج متقاضیان خرید از بازار در اولین ماه از سال ۹۸ به عبور کف قیمت‌های پیشنهادی معدود فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن از سقف قدرت خرید آنها برمی‌گردد؛ اگرچه سطح قیمت‌های واحدهای مسکونی در سال گذشته نیز با قدرت خرید متقاضیان فاصله داشت اما این فاصله در روزهای اخیر در بالاترین فاصله خود نسبت به سال گذشته با قدرت خرید متقاضیان قرار گرفته است.
تحقیقات میدانی حاکی است در مناطق ۴ و ۵ که پرمعامله‌ترین و پرتقاضاترین مناطق شهر تهران به لحاظ معاملات واحدهای مسکونی محسوب می‌شوند معدود فایل‌های عرضه شده به بازار فروش غالبا با قیمت کل بیش از یک میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.
این در حالی است که مرز روانی قیمت مورد نظر خریداران در این مناطق عمدتا کمتر از یک میلیارد تومان است؛ از سوی دیگر هم‌اکنون در مناطق مصرفی جنوبی تهران نیز که مرز روانی قیمت‌های موردنظر برای خریداران کمتر از ۶۰۰ میلیون تومان است عمده فایل‌های عرضه شده به بازار فروش با قیمتی بالاتر از این مرز به متقاضیان معرفی شده‌اند که همین موضوع از مهم‌ترین دلایل خروج جستوجوگران ملکی از بازار است.
از سوی دیگر، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن که قصد داشتند بهار امسال واحد مسکونی موردنظر خود را خریداری کنند به دلیل نگرانی از افزایش قیمت‌ها در سال جدید در اسفندماه اقدام به انجام معامله کردند.
عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی نیز بنا بر دو علت عمده منجر به تشدید کمای معاملاتی در بازار مسکن شدند؛ درحالی که سازنده‌ها به‌عنوان عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی نوساز اثرگذارترین گروه عرضه‌کننده بازار مسکن محسوب می‌شوند رصد بازار به منظور کشف قیمت از سوی آنها در فروردین ماه مطابق با روال سال‌های قبل از جمله دلایل موثر در فریز شدن معاملات ملک در ۱۰ روز اول کاری بازار مسکن در سال جدید است.
علاوه بر این علت طبیعی، آنچه بیش از عامل اول منجر به عقب‌نشینی سمت عرضه از فروش واحدهای مسکونی آماده به خریداران شده است به یک برداشت فروشنده‌ها به خصوص سازنده‌ها از وضعیت پیش‌روی بازار مسکن تحت تاثیر تحولات مورد انتظار آنها در بازار ارز مربوط می‌شود.
بخش عمده‌ای از سازنده‌ها و عرضه‌کنندگان مسکن چشم‌انداز قیمت مسکن را تحت تاثیر انتظاری که از بابت ایجاد نوسان در نرخ ارز در ماه‌های پیش‌رو دارند، افزایشی می‌دانند؛ همین انتظار روانی آنها منجر به عدم عرضه واحدهای آماده به بازار مسکن شده است.
تحقیقات میدانی از وضعیت بازار معاملات مسکن در فروردین ماه امسال همچنین نشان می‌دهد شروع جست و جوها و معاملات مسکن در فروردین ماه سال گذشته به مراتب بهتر از شرایط فعلی بوده است.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن با تاکید بر اینکه در سال گذشته گروه‌های بیشتری از خریداران و فروشنده‌ها در بازار مسکن حضور داشتند معتقدند هم‌اکنون سایه بازار ارز به لحاظ اثرگذاری روانی بر رفتار فروشنده‌ها و خریداران مسکن نسبت به سال قبل سنگین‌تر شده است.
به این معنا که در شرایط فعلی تعداد بیشتری از فعالان بازار در مقایسه با سال گذشته نسبت به تحولات بازار ارز حساس شده و آن را پیگیری می‌کنند؛ علت این موضوع به نوسانات شدید و پی‌درپی نرخ ارز در سال گذشته و اثرگذاری آن بر همه مولفه‌های بازار مسکن از جمله قیمت مسکن و نرخ مصالح برمی‌گردد؛ واسطه‌ها می‌گویند در شرایط فعلی اگرچه خریداران مصرفی و سرمایه‌ای نیز در بازار معاملات مسکن حضور دارند اما وزن حضور آنها در مقایسه با سفته‌بازان حاضر در بازار ملک بسیار کمتر است.
بنا بر اعلام آنها در شرایط فعلی معدود معاملاتی که در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق مصرفی انجام می‌شود از سوی سفته‌بازان صورت می‌گیرد؛ اگرچه تقاضای مصرفی در مناطق معمولی شهر همچون مناطق ۴ و ۵ پایتخت حجم اندکی از معاملات خرید آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهد اما در مناطق مصرفی جنوبی تهران وزن تقاضای مصرفی در شرایط بهتری نسبت به مناطق معمولی قرار دارد.
واسطه‌های معاملات مسکن در این مناطق اعلام کردند: در مناطق جنوبی تهران قیمت‌ها نسبت به پایان سال گذشته تغییری نداشته است و همین موضوع باعث عرضه فایل‌ها و زنگ‌خورهای بیشتر در این مناطق در مقایسه با مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران شده است. این در حالی است که در مناطق مصرفی نیمه شمالی پایتخت بنا بر اعلام واسطه‌ها میزان مراجعات از هر دو سمت عرضه و تقاضا کاهش محسوس داشته است.
تحقیقات میدانی از شرایط فعلی بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون ارتباط بین خریداران و فروشندگان حاضر در بازار مسکن به‌طور کامل قطع شده است؛ علت این موضوع به عبور کامل کف قیمت‌های پیشنهادی در معدود فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن از سقف قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد؛ این شرایط منجر به تشدید کمای معاملاتی در بازار خرید و فروش آپارتمان شده است.
این در حالی است که هم‌اکنون بازار معاملات مسکن با یک چالش نسبتا جدید در مقایسه با آنچه در سال گذشته خریداران با آن مواجه بودند، روبه‌رو شده است؛ افزایش شدت کمبود فایل کوچک‌متراژ در بازار آپارتمان‌های با عمربنای چندسال در مقایسه با فایل‌های نوساز، چالش جدید خریداران مسکن مصرفی محسوب می‌شود.
هم‌اکنون نیز مانند روال دو سال گذشته واحدهای کوچک‌متراژ با عمربنای چندساله به دلیل مناسب‌تر بودن سطح قیمت در مقایسه با واحدهای نوساز متقاضیان بیشتری دارد اما از آنجا که سهم این گروه از آپارتمان‌ها به خصوص در سال گذشته از کل معاملات مسکن افزایش یافته هم‌اکنون متقاضیان با تشدید کمبود این گروه از فایل‌ها مواجهند؛ هر چند هم‌اکنون بنا بر دلایلی که گفته شد حجم عرضه فایل‌های نوساز نیز به بازار کاهش یافته است.
کاهش حجم عرضه نوسازها به بازار مسکن منجر به افزایش تعداد خانه‌های خالی بازار شده است که دلیل این موضوع به انتظار عرضه‌کنندگان فایل‌های نوساز (سازنده‌ها) از مشخص شدن شرایط در بازار ارز برمی‌گردد؛ واسطه‌های بازار مسکن با شناختی که از رفتار سازنده‌های محله‌هایی که در آنها فعالیت می‌کنند و همچنین اطلاعی که از سابقه آنها دارند از وجود یک دیوار نامرئی بین عرضه نوسازها و شرایط بازار ارز خبر می‌دهند.
بنا بر اعلام آنها هم‌اکنون تحولات بازار ارز در نقش فرمان هدایتگر بازار مسکن ظاهر شده است که هر نوع تصمیم‌گیری از سوی سازنده‌ها برای عرضه یا عدم‌عرضه نوسازها به بازار را منوط به خود کرده است.
شواهد نشان می‌دهد هم‌اکنون شرط عرضه این گروه از نوسازها به بازار مسکن، چشم‌انداز مورد انتظار بازار ارز است؛ به این معنا که اگر سازنده‌ها به این تشخیص برسند که بازار ارز در ماه‌های پیش‌رو بازاری کم‌نوسان و با ثبات است و احتمال ثبات در آن بیش از احتمال ایجاد التهاب و نوسان شدید در آن است بلافاصله اقدام به عرضه واحدهای نوسازی می‌کنند که هم‌اکنون در شکل خانه‌خالی در پایتخت انباشته شده است.
عرضه نوسازها در چنین شرایطی نه تنها می‌تواند در نقش عامل تعدیل‌کننده نسبی سطح قیمت‌ها عمل کند بلکه می‌تواند بازار را از حالت کمای فعلی نیز خارج کند.
بررسی‌ها همچنین حاکی است واسطه‌های مسکن در روزهای اخیر برای جذب متقاضی در عمده آگهی‌های خود از واژه فروش با قیمت سال گذشته استفاده کرده‌اند. با این حال، طی روزهای اخیر عمده فایل‌‌هایی که در محلات مختلف شهر تهران به فروش رفته‌اند جزو فایل‌های لوکس در مقایسه با سطح معمول واحدهای مسکونی موجود در آن محلات به شمار می‌رفته‌اند و به همین دلیل سطح قیمت واحدهای فروش رفته در ۱۰ روز کاری بازار مسکن ۹۸، عمدتا بالا بوده است.
این موضوع در برخی موارد منجر به ایجاد توهم قیمتی در برخی فروشنده‌ها شده است حال آنکه سمت تقاضا نسبت به این قیمت‌ها واکنش نشان داده و آن را غیرواقعی می‌داند. این موضوع نیز یکی از عواملی است که کشف قیمت در بازار مسکن فعلی را با دشواری مواجه کرده است.
