در بررسی چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن آنچه این روزها زیر ذره‌بین ناظران بازار قرار دارد ۵ فاکتور شامل تصمیمات اخیر دولت در بخش مسکن، قیمت آپارتمان، حجم معاملات، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، تسهیلات ساخت و رشد ارزش افزوده بخش مسکن است. البته موضوع اعلام خروج آمریکا از برجام نیز ذهن گروهی از فعالان ساختمانی و خریداران و فروشند‌های آپارتمان و سایر املاک را مشغول کرده است اما به دلایلی که در ادامه به آن اشاره می‌شود، این اتفاق در حوزه سیاست بین‌الملل، دست کم در کوتاه‌مدت نمی‌تواند تاثیری قابل ملاحظه و محسوس نسبت به سایر متغیرهای موثر بر بازار مسکن بگذارد. امسال با تصمیم دولت و تصویب شورای پول و اعتبار، نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بافت فرسوده ۲ واحد درصد و در سایر مناطق شهری ۵/ ۱ واحد درصد کاهش پیدا کرد. فعلا شاهد اتفاق مثبت دیگری در این بخش به لحاظ مصوبات کارگشا نیستیم.
آمارهای مربوط به ثبت نام روزانه در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد به نظر می‌رسد فعلا، واکنشی را از سمت متقاضیان این نوع تسهیلات شاهد نبوده‌ایم. ثبت نام روزانه در این صندوق بین ۸۰۰ تا ۹۰۰ نفر در روز است. پیش از این مصوبه هم، آمار ثبت نام روزانه تقریبا در همین سطح قرار داشت.
این در حالی است که در مرتبه قبلی کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم (اولین باری که نرخ سود تسهیلات تک رقمی شد)، شاهد جهش در ثبت نام روزانه افراد در این صندوق بودیم. در آن زمان، استقبال از ورود به صندوق پس انداز مسکن یکم به گونه‌ای بود که ثبت نام روزانه از ۳۰۰ تا ۴۰۰ نفر به دست‌کم ۸۰۰ نفر افزایش پیدا کرد. اما الان آن طور که از آمارهای منعکس‌کننده رفتار متقاضیان تسهیلات مسکن برمی‌آید، ظاهرا کاهش اخیر نرخ سود تسهیلات به‌دلیل آنکه صرفا برای خانه‌اولی‌های متقاضی خرید آپارتمان در بافت فرسوده به تصویب رسیده، اثر آنچنانی نداشته است. برابر مصوبه اخیر، تسهیلات ۶درصدی صندوق یکم فقط به خانه اولی‌ها در بافت فرسوده پرداخت می‌شود. این در حالی است که پیش‌تر، تسهیلات ۸ درصدی در بافت فرسوده، بدون لحاظ شرط خانه اولی پرداخت می‌شد. با توجه به جامعه مخاطب تسهیلات جدید، شاید نباید انتظار تحول چشمگیر را داشته باشیم.
درباره سطح قیمت مسکن نیز در اواخر سال گذشته رشد ۲۵ تا ۲۷ درصدی متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران به ثبت رسید. این میزان رشد قیمت، قدرت خرید گروه‌های مصرف‌کننده به خصوص در دهک‌های متوسط را تحت تاثیر قرار داده است. از طرفی حجم معاملات خرید مسکن نیز در سال گذشته ۱۰ تا ۱۱ درصد رشد کرد و بازار از حال و هوای رکود در پایان سال گذشته خارج شد. درباره پروانه‌های ساختمانی نیز اگر چه فرآیند سقوط تیراژ ساخت و ساز متوقف شده اما رشد آنچنانی نداشته‌ایم شاید به خاطر آنکه سمت عرضه مسکن هنوز سیگنال لازم برای ورود به بازار را دریافت نکرده است.
فاکتور مهم دیگر در آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن، سهم بخش از کیک تسهیلات بانکی است. متاسفانه سهم این بخش از کل تسهیلات شبکه بانکی به پایین‌ترین حد خود طی سال‌های اخیر رسیده است. سهم بخش مسکن طبق آخرین آمارها، ۴/ ۸ درصد است. این بخش در سال‌های قبل از رکود اخیر، دست‌کم ۱۲ تا ۱۵ درصد از کل تسهیلات بانکی را شامل می‌شد.
در سال گذشته، کیک تسهیلات بانکی ۱۲ درصد بزرگ شد اما میزان تسهیلاتی که به بخش مسکن پرداخت شد فقط ۳ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش پیدا کرد. همین موضوع باعث سقوط سهم مسکن از تسهیلات شده است. ریشه این رخداد به عدم همکاری کامل سایر بانک‌ها برمی‌گردد. بار اصلی تامین مالی بلندمدت مسکن بر عهده بانک عامل بخش مسکن است و به نظر می‌رسد بانک‌های دیگر تمایل ندارند وارد این مسیر شوند. مولفه دیگر موثر بر بازار مسکن، نرخ رشد اقتصادی است که طبق آمارها در ۶ ماه اول سال گذشته، این شاخص، از رشد منفی خارج شد اما سیگنال خوبی برای آینده ملاحظه نمی‌شود. بنابراین تحلیل کلی وضع موجود نشان می‌دهد، چشم انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن، در حالت خوش‌بینانه، ثبات وضعیت موجود است به این معنا که اتفاق خاصی در مسیر رو به جلو (تقویت فاز رونق) یا مسیر برگشت (رفتن به فاز رکود)، رخ نخواهد داد.
اما اگر موتور بانکی تسهیلات بخش مسکن روشن و نقش بانک مسکن در این بازار با ورود کامل و فراگیر سایر بانک‌ها تکمیل شود، بازار معاملات و ساخت‌وساز در مسیر رونق سرعت خواهد گرفت. در کوتاه‌مدت لازم است بانک‌ها (کل شبکه بانکی) در میدان تامین مالی بخش مسکن و ساختمان تمام قد حاضر شوند. برخی بانک‌ها رکود مسکن را بهانه می‌کنند اما واقعیت این است که نمی‌خواهند درگیر تامین مالی بلندمدت در این بخش (تسهیلات فروش اقساطی برای خرید خانه) شوند و در عین حال تمایلی به مواجهه با حجم زیادی تسهیلات‌بگیر (خریداران مسکن) در مقایسه با سایر بخش‌ها که اعتبارات قابل توجه به تعداد کمتری نسبت به بخش مسکن پرداخت می‌شود را ندارند
