حیدر مهدویان -در سال‌های اخیر بازار مسکن با رکود سنگینی رو به رو بود به شکلی که براساس داده‌های مرکز آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در دولت یازدهم در مقایسه با دولت دهم، حدود 50 درصد کاهش داشت. در ماه‌های اخیر با اینکه رونق خاصی در ساخت مسکن دیده نمی‌شود، قیمت مسکن دچار تورم شدیدی شد به گونه‌ای که بسیاری از خانواده‌ها نه تنها برای خرید مسکن بلکه اکنون برای تهیه مسکن اجاره ای نیز با مشکل جدی رو به رو هستند.
مطابق آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل،بیش از 29 درصد افزایش داشته است و شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در همین زمان بیش از 10 درصد رشد داشته است.
بررسی سیاست‌های اعمالی وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن می تواند دلایل ایجاد این وضعیت را روشن سازد.وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی طرح اصلی دولت های نهم و دهم در این حوزه یعنی مسکن مهر را متوقف کرد. از طرف دیگر طرح مسکن اجتماعی به عنوان یکی از وعده های اولیه و جایگزین را هنوز ارائه نکرده است. اما وی تحریک تقاضا را تنها راه نجات وضعیت مسکن می‌دانست و دنبال آن بود که با افزایش بی سابقه تسهیلات خرید مسکن، رونق بازار مسکن را ایجاد کند. صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، به عنوان اصلی ترین طرح این سیاست پیشنهاد شد.18 خرداد 94، این طرح با هدف تامین مالی خانه‌اولی‌ها آغاز شد.
مقرر شد این گروه از تقاضای مصرفی پس از پشت‌سر گذاشتن یک دوره 12 ماهه سپرده‌گذاری، با دریافت بالاترین سقف وام خرید مسکن -نسبت به سایر تسهیلات موجود- توان کافی برای ورود به بازار معاملات را پیدا کنند و با رونق بازار معاملات مسکن، رونق ساخت و عرضه مسکن نیز به وجود آید. اما پس از گذشت سه سال از شروع این طرح هم هنوز تحریک جدی در بخش ساخت مسکن ایجاد نشده است و افزایش شدید قیمت مسکن در ماه های اخیر سبب شده است متقاضیان واقعی مسکن نیز برای تهیه مسکن مورد نیاز خود با مشکل جدی رو به رو شوند.
اما ریشه مشکل کجاست؟
ریشه مشکل را در باورهای غلط تصمیم گیران جست و جو کرد. انگاره‌هایی که برای کسانی که آشنایی اولیه با بازار مسکن داشته باشند غلط بودن آن ها به راحتی آشکار می شود. مثلا وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی مشکل مسکن را تامین مالی می داند و معتقد است تا وقتی کسی نتواند مسکن بخرد، ساخت مسکن هم دردی را درمان نمی کند. چنانکه آخوندی در 3 اردیبهشت ماه امسال در دیدار با اعضای کمیسیون عمران مجلس گفت : «بحث عمده‌ای که در وزارت خانه دنبال می شود، افزایش قدرت خرید متقاضی مسکن است. اگر جنبه مالی بخش مسکن خوب طراحی نشود، باقی اقدامات ابتر باقی می ماند. موتور محرکه این بخش طراحی مالی است. فرض محال اگر جایی پیدا شود که صدها هزار واحد مسکونی بسازد، اگر قدرت خرید نباشد اتفاقی رخ نمی دهد و واحدی فروش نمی رود. بنابراین ما به سراغ جانب تقاضا رفتیم».
این در حالی است که یک بررسی ساده نشان می دهد مسکن در کشور ما با پدیده «شکست» رو به رو شده است یعنی متقاضیان بسیاری وجود دارند که نیازمند به مسکن متناسب به عنوان یک کالای اساسی و سرپناه برای زندگی خود هستند ولی مسکن مورد نیاز آن ها در بازار تامین نمی شود. به اذعان مسئولین وزرات راه و شهرسازی، نیاز واقعی کشور ساخت سالانه حداقل 1.5 میلیون واحد مسکونی است، در حالی که به واسطه سیاست های غلط این وزارتخانه در دولت یازدهم میانگین ساخت واحد مسکونی در کشور 0.4 میلیون واحد در سال بوده است. در چنین شرایطی که تقاضای مسکن به مراتب بیشتر از عرضه آن است، تحریک تقاضا در واقع تحریک سوداگران بازار مسکن به گران کردن واحد های در دست خود است.
انگاره غلط دیگر وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی این است که با سیاست های تحریک تقاضا و طرح هایی مانند وام مسکن یکم، متقاضیان واقعی مسکن شناخته شده و این وزارتخانه و دولت می توانند براساس این آمار برای آن ها برنامه ریزی کنند. چنانکه وی در همان جلسه با اعضای کمیسیون عمران مجلس مطرح کرد : «نکته دیگر این است که دولت می‌تواند یک برآورد دقیق از میزان تقاضا داشته باشد. اکنون می‌دانیم که این 400 هزار نفر به دنبال خرید مسکن هستند، چراکه به همین منظور پس‌انداز کرده‌اند». به عبارت دیگر، آخوندی معتقد است میزان متقاضیان واقعی مسکن در سه سالی که طرح مسکن یکم در حال اجراست، تنها 300 هزار خانوار ( تعداد ثبت نام کنندگان در طرح مسکن یکم تا پایان سال 96 ) در کشور نیازمند مسکن هستند و وزارت راه و شهرسازی کافی است برای آن ها برنامه ریزی کند.
در حالی که اگر تنها آمار ازدواج و تشکیل خانوارهای جدید را در نظر بگیریم، در همین دوره زمانی سه ساله حدود 2 میلیون ازدواج رخ داده است. در حالی که این 300 هزار نفر بخشی از متقاضیان واقعی مسکن بوده اند که توانسته اند پس انداز قابل توجهی را داشته باشند. این در حالی است که مطابق بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران توسط مرکز آمار در سال 95، متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار شهری ایرانی از درآمد آن بیشتر است و عملا امکان پس انداز های 40 میلیونی برای خانواده های متوسط شهری امکانپذیر نیست. بماند که برخلاف ادعای آخوندی، این وزارتخانه برای همین 300 هزار نفر هم نتوانسته است برنامه ریزی کند و مشاهدات نشان می دهد اکثر کسانی که موعد دریافت وام شان رسیده است از اخذ این وام خودداری کرده اند. چرا که به دلایلی که ذکر شد تحریک تقاضا منجر به تحریک سوداگران و گران شدن مسکن شده است و متقاضیان وام مسکن نمی توانند شکاف بین آورده خود از صندوق یکم و قیمت گران شده مسکن را تامین کنند. برای مثال در اردیبهشت ماه 96 که بر اساس آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور قیمت مسکن نسبت به شرایط فعلی، حدود 30 درصد ارزان‌تر بود، به جای آنکه 3 هزار خانه‌اولی از صندوق یکم وارد بازار خرید آپارتمان شوند، تنها 308 نفر از سپرده‌گذاران موفق به دریافت تسهیلات خود و خرید ملک شدند . یعنی با اینکه وزیر راه و شهرسازی دولت دوازدهم متقاضیان واقعی مسکن را فقط همین ثبت نام کنندگان می دانست، این طرح 90 درصد این متقاضیان که با زحمت فراوان در این طرح ثبت نام کرده بودند هم نتوانست خانه دار بکند.
برای اصلاح وضعیت فعلی بازار مسکن، لازم است در گام اول مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی به عنوان سیاستگذاران اصلی بخش مسکن کشور با در باورهای خود بازنگری کنند و از اعمال سیاست هایی که فرصت را برای گران کردن مسکن توسط سودا گران فراهم می کند خودداری کنند.
برای مشاهده همه باغ ویلا ها ، کلیک کنید
