احمد خرم، وزیر راه و ترابری دولت اصلاحات در گفت‌وگو با آینده‌نگر در مورد دلایل رکود در بازار مسکن سخن می‌گوید. او همچنین طرح جامع راهبردی مسکن را یکی از ضرورت‌های حال حاضر کشور می‌داند و از سوی دیگر نقاط ضعف مسکن مهر را یادآور می‌شود. مسکن استیجاری یکی از پیشنهادهای خرم است. در ادامه مشروح مصاحبه او را می‌خوانید.
شاید یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد مربوط به طرح جامع آن باشد. وضعیت طرح جامع در ایران چگونه است؟
یکی از شعارهای اصلی جمهوری اسلامی ایران مسکن برای همه است. این شعار در متن قانون اساسی آمده است. از انقلاب اسلامی ایران 38 سال می‌گذرد. در همان 10 سال اول باید طرح جامع مسکن ارائه می‌شد که متاسفانه این کار نشد. تا امروز هم سندی به نام طرح جامع مسکن وجود ندارد. طرح جامع فرآیندی دارد. تهیه‌کننده طرح، کارفرما یا سفارش‌دهنده آن، بررسی و تاییدکننده و تصویب‌کننده نهایی و بعد ابلاغ و اجرا مشخص است. این روندی است که باید در همه طرح‌های جامع طی شود. در تمام بخش‌ها مانند راه و ترابری، مسکن و شهرسازی، کشاورزی، فرابخش محیط زیست و... در کشور باید سند طرح جامع تهیه شود. هیچ کشوری بدون سند کار نمی‌کند. توسعه مانند یک پازل است. اگر قطعات آن به درستی چیده نشود، تصویر مناسبی که در پازل تعیین شده، دیده نمی‌شود. قطعات باید درست سر جای خود چیده شود. بدون سند و هیئتی کار کردن یعنی قطعات پازل توسعه هرکدام به گوشه‌ای انداخته شود. توسعه باید همه‌جانبه باشد و بخش و فرابخش همه باید در یک زمان یا با فاصله زمانی اندک طرح توسعه خود را تهیه و حرکت کنند. طرح توسعه باید متوازن باشد و یک بخش مانند انرژی هسته‌ای، سیلوسازی و کشاورزی از سایر بخش‌های صنعت پیشی نگیرد. باید همه با هم و متوازن حرکت کنند و این حرکت پایدار باشد. نمی‌شود زمانی بر اساس طرح حرکت کرد و بعد طرح را کنار گذاشت و بر اساس سلیقه مدیران عمل کرد. نمی‌شود یک بخش براساس طرح جامع و یک بخش بدون طرح جامع و سلیقه‌ای حرکت کند. این چالش مهم و اساسی جمهوری اسلامی ایران است که مانع رسیدن کشور به سرمنزل مقصود که توسعه همه‌جانبه کشور است، می‌شود. در رژیم پهلوی، دولت با شرکت ستیران فرانسه که مشاور طرح آمایش سرزمین طرح‌های جامع بود، قراردادی بسته بود و طرح آمایش در سال 53 تهیه شد و مبنای حرکت توسعه‌ای قرار گرفت. بعد از انقلاب اسلامی این طرح کنار گذاشته شد. افق طرح 25ساله بود یعنی 78 تمام می‌شد. در کنار این طرح آمایش سرزمین، طرح جامع حمل و نقل نیز توسط این شرکت کار شد که بخشی از آن در سال 80 از بین اسقاطی‌های وزارت راه پیدا شد.
آیا این طرح هم عمل نشد؟
نه عمل نشد. بعد از انقلاب طرح آمایش و کالبد ملی و طرح‌های جامع فراموش شد یا به مشاوران فاقد صلاحیت و رتبه‌بندی بین‌الملل داده شد. در طرح آمایش، سفارش‌دهنده و کارفرما دولت است. مشاور طرح را تهیه می‌کند که البته مشاور ذی‌صلاح در ایران نیست و باید با مشاوران خارجی قرارداد بست و در مطالعات و طراحی مشارکت کرد. می‌توانستیم یک گروه مشاور برای طرح جامع و آمایش در ایران تشکیل دهیم و با حضور یک همکار خارجی باتجربه، کار مشترکی انجام شود. با این کار هم طرح جامع نوشته می‌شد و هم مشاوران ایرانی طراحی سند آمایش را یاد می‌گرفتند. اقداماتی به صورت پراکنده انجام شد. اولاً دعوا شد بین سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و زارت مسکن و شهرسازی وقت که هرکدام می‌گفتند وظیفه من است. به طور مثال زمانی سازمان مدیریت مسئول این آمایش شد و در یک جلسه طرحی به دولت ارائه کرد که به دلیل نقایصی که داشت، رد شد. یک بار دیگر در زمان آقای هاشمی مطرح شد و در زمان دولت اصلاحات هم جلسه‌ای گذاشتند که یک ساعت و نیم بحث شد و چون مشاور ذی‌صلاح و دارای رتبه‌بندی بین‌المللی این کار را انجام نداده بود، طرح قابل بررسی نبود و رد شد. یعنی مسیر انحراف پیدا کرد. در طرح‌های جامع کارفرما دستگاه اجرایی است. مثلاً کارفرمای طرح جامع کشاورزی کشور، وزارت جهاد کشاورزی است و این کارفرما با موافقت سازمان مدیریت قرارداد مطالعات طرح جامع را می‌بندد ومشاور طرح را تهیه می‌کند. دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت مجموعاً طرح مشاور را بررسی می‌کنند و طرح به دولت می‌رود و تصویب می‌شود. وقتی دولت طرح آمایش یا طرح‌های جامع را تصویب کرد، به قانون تبدیل می‌شود و هرگونه اصلاح در طرح و ورود مقوله یا تغییر جدید پیش آمد، وزیر یا رئیس دستگاه، پیشنهاد را به مشاور ابلاغ می‌کند. مشاورِ مطالعه دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت، بررسی و دولت تغییرات را تصویب و ابلاغ می‌کند. به این صورت برخوردهای سلیقه‌ای که توسعه‌برانداز است رخت برمی‌بندد. بنابراین تهیه و بازنگری طرح هم مسیر مشخصی دارد و وزیر نمی‌تواند با سلیقه خود کار کند. نظارت بر طرح‌های جامع برعهده دولت، سازمان مدیریت، مجلس و دستگاه‌های نظارتی است. این اتفاق در کشور ما رخ نداد. پیش از انقلاب طرح آمایش تهیه شد اما پس از انقلاب کنار گذاشته شد. به طور مثال در طرح آمایش سرزمین تکلیف شده بود که در استان هرمزگان در نزدیکی بندرعباس تولید 15 میلیون تن فولاد استقرار پیدا کند که امروزه تنها دو و نیم میلیون تن است.
این همان طرحی است که به اصفهان منتقل شد؟
بله، حاصل آن فولاد مبارکه است که با ظرفیت 2 و نیم میلیون تن کار می‌کند. در طرح آمایش سقف تولید فولاد در صنایع مادر، سقف تولید پتروشیمی در بالادستی، میانی و در پایین‌دستی مشخص بود. امروز ما در صنایع بالادستی پتروشیمی فعالیت داریم اما صنایع میانی و پایین‌دستی را رها کرده‌ایم. یعنی کالای بالادستی را به چین، کره و سایر کشورها صادر می‌کنیم و کالای میانی و پایین‌دستی پتروشیمی را با ارزش افزوده‌ای بین 5 و 10 تا بعضاً 100 برابر از آنها خریداری می‌کنیم. یعنی مشکل اشتغال را برای آنها حل کردیم نه خودمان و کارخانه‌های تولیدی آنها را رونق دادیم. یکی دیگر از مسائل مهم که به بخش مسکن و شهرسازی نیز ارتباط دارد، استقرار جمعیت است. شما می‌دانید که غالب جمعیت ایران در شمال و غرب مستقر هستند. در قسمت مرکزی، شرق و جنوب کشور حداقل ممکن جمعیت استقرار دارد. در طرح آمایش، مشاور استقرار جمعیت را به هم می‌زند و به سمت مزیت‌های نسبی می‌برد. در سند آمایشی که پیش از انقلاب تهیه شده بود این موضوع مدنظر بود و به همین دلیل صنعت فولاد در استان هرمزگان تعریف شد و صنایع مادر و بزرگ کشور در جنوب و در سواحل خلیج فارس و دریای عمان دیده شده بود. در کنار دریا حداکثر فشار هوا باعث احتراق کامل در صنعت فولاد می‌شود. با قرار دادن این صنعت در اصفهان 20 الی 25 درصد راندمان کاهش می‌یابد زیرا به دلیل کاهش فشار هوا احتراق کامل نیست. یعنی پرت حرارتی نسبت به جنوب داریم. اگر صنعت فولاد در کنار دریا باشد برای سیستم خنک‌کننده و تامین آب نیز مشکلی نداریم. با یک دستگاه آب‌شیرین‌کن می‌توان آب آن را از دریا تامین کرد. در حالی که این صنعت را اگر بخواهیم به قم، استان مرکزی، اصفهان، تهران و... بیاوریم مشکل آب ایجاد می‌شود. سد 15 خرداد در قم زده شده ولی باید منتظر باشیم که باران می‌آید یا خیر. در این استان برای تامین آب، مردم با مشکل مواجه‌اند با وجود این، صنعتی آب‌بر را در آنجا احداث کردیم. در استان مرکزی و اصفهان، با آوردن صنعت فولاد محیط زیست را تخریب کردیم، چون فکر می‌کردند اگر این صنعت در بندرعباس باشد، خیلی راحت دشمن آن را هدف موشک‌های خود قرار خواهد داد. در حالی که برای امریکا، شوروی سابق و اروپایی‌ها تخریب پالایشگاه، کارخانه فولاد یا آلومینیوم در بندرعباس و جنوب همان‌قدر سخت است که در تبریز. موشک کروز با یک متر اختلاف هدف را می‌زند. بنابراین یک هزینه بسیار سنگین برای مردم ایجاد کردند و فولاد را از بندرعباس به اصفهان آوردند و بعد برای تامین آب آن به سختی افتادند و محیط زیست را نابود کردند. سواحل جنوبی ایران که به آب‌های آزاد راه دارد در تامین آب صنایع آب‌بر مشکلی ندارد و مقرون به صرفه است. همچنین استقرار جمعیت از آبادان تا چابهار 2 تا 2 و نیم میلیون نفر است. در حالی که در سواحل جنوب می‌توانیم نقاط مختلف جمعیتی تعریف کنیم و صنایع بزرگ مانند خودروسازی، فولاد و گاز و نفت و پتروشیمی و آلومینیوم را به کنار دریا منتقل کنیم. سواحل شمالی خلیج فارس و دریای عمان استعداد استقرار حداقل 30 میلیون نفر را دارد. دولت می‌تواند فعالیت را در آنجا تعریف کند. همان‌طور که در پارس جنوبی این کار را کرد. صنایع این‌چنینی می‌تواند به طور وسیع‌تر و گسترده‌تر در کل سواحل سامان داده شود. در کنار تهران علاوه بر شهرک‌های متعدد سه شهر جدید ایجاد شده است. یعنی به جای اینکه با احداث صنایع در استان‌های دیگر استقرار جمعیت را مدیریت کنیم، تمام امکانات را در تهران، اصفهان و دیگر کلان‌شهرهای داخلی کشور قرار دادیم و به طور طبیعی جمعیت از روستاها و شهرهای کوچک به کلان‌شهرها و به ویژه تهران مهاجرت کرده و برای کشور بحران ایجاد کرده است. انجمن فناوران صنعتی‌سازی ساختمان، به منظور برنامه‌ریزی برای طرح جامع صنعتی‌سازی ساختمان شکل گرفت. در همین راستا به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد دادیم که حاضریم در تهیه طرح جامع طرح صنعتی‌سازی، عامل چهارم یعنی نماینده وزارت راه و شهرسازی باشیم. اما این پیشنهاد نه تایید شد نه رد. اگر این پیشنهاد را سه سال پیش پذیرفته بودند، طرح جامع صنعتی‌سازی و طرح جامع مسکن نوشته شده بود. سال 80 با سازمان مدیریت که رئیس آن دکتر
ستاری‌فر بود، صحبت کردیم که در راه و ترابری یک ردیف برای تهیه طرح جامع باز کنند. بررسی کردیم در سطح جهان 40 مشاور را برای نوشتن طرح جامع حمل و نقل پیدا کردیم. 4 مشاور قوی در بین آنها بود که آنها را جدا کردیم. با اطلاعاتی که گرفتیم به دو مشاور رسیدیم. یک مشاور فرانسوی به نام اجیس و یک مشاور امریکایی. با مشاور امریکایی نمی‌توانستیم قرارداد ببندیم. با مشاور فرانسوی وارد مذاکره شدیم. قرارداد 2 ساله و با مبلغ 4 میلیون دلار بود. غوغایی شد. نامه و طومار به بیت رهبری و دولت سرازیر شد که یک عده اجنبی‌پرست می‌خواهند با خارجی‌ها قرارداد ببندند. بالاخره قرارداد بسته شد، 22 مشاور داخلی را همکار مشاور فرانسوی قرار دادیم که طرح جامع را یاد بگیرند. از این طرح جامع یک اتاق 3 در 4 پر از نقشه مطالعات و برنامه استحصال شد.
گویا در حال حاضر هم طرح جامعی برای مسکن تهیه شده است.
حالا وزارت راه و شهرسازی طرح جامعی برای مسکن نوشته که 200 صفحه است. ما در انجمن مطالعه کردیم و به این مسئله رسیدیم که این تنها شرح خدمات طرح جامع مسکن است و خود طرح نیست. طرح باید مطالعه کند که جمعیت‌ها در کجا استقرار پیدا کردند، نقاط قوت و ضعف این استقرار و فعالیتی که سال‌هاست انجام می‌شود، چیست. فرصت‌های جدید و تهدیدات کدام است. این موارد در مسکن و شهرسازی حدود 20 تا 22 جلد کتاب می‌شود. بخش بعدی، مدل توسعه مسکن است. مدل توسعه مسکن چندین‌بار تغییر کرده است. زمانی دولت مستقیماً وارد بحث مسکن شد، آماده‌سازی می‌کرد و به تعاونی‌ها و اشخاص واگذار می‌کرد یا مسکن می‌ساخت و واگذار می‌کرد. یعنی دخالت اجرایی در بحث مسکن داشت. تا رسیدیم به جایی که آماده‌سازی را دولت انجام می‌داد، به تعاونی‌ها و اشخاص زمین واگذار می‌کرد و خودش دخالتی نمی‌کرد. این مسئله ادامه پیدا کرد تا به مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری و فروش مترمربعی ساختمان رسید. همه این طرح‌ها شکست خورد. مسکن امری است که سیاست‌گذاری، تعیین مدل، روش ساخت، ضوابط، معیار‌ها و استانداردها باید توسط دولت و شهرداری‌ها تهیه و ابلاغ شود. دولت باید بر کار شهرداری نظارت کند. شهرداری باید مجوز صادر کند و نظارت عالی بر ساخت مسکن داشته باشد. سازنده باید مسکن بسازد و در اختیار مردم قرار دهد. برای مشخص شدن نقش مدل در مسکن، امریکا را مثال می‌زنیم. در امریکا سیاست‌گذاری‌های کلانی در بحث مسکن وجود دارد. اول اینکه مسکن کالای سرمایه‌ای نیست و به عنوان یک کالای مصرفی مطرح است. در ایران مسکن کالای سرمایه‌ای است و هر سال که می‌گذرد رقمی به قیمت آن اضافه می‌شود. در حالی که در امریکا اگر یک مسکن 300 هزار دلار خریداری شود، 10 سال بعد قیمت آن به 200 هزار دلار می‌رسد. قیمت کالای مصرفی با گذشت زمان کاهش می‌یابد. اما با گذر زمان به قیمت کالای سرمایه‌ای افزوده می‌شود. دوم اینکه اجاره‌بها باید با قیمت مسکن تناسب داشته باشد. به طور مثال باید در 20 سال پول و سود حداکثر 2 درصدی مسکن از اجاره حاصل شود. امروز در ایران در یک بازه 20 ساله، مجموع اجاره‌بها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است. اجاره‌ها در چند سال اخیر شدیداً افزایش پیدا کرده و باید مهار شود در غیر این صورت به دلیل کمبود مسکن مردم دچار مشکل می‌شوند. در مدل امریکایی سازنده در مرحله اول باید بازار را بررسی کند. به طور مثال شما در شرقی‌ترین نقطه تهران زمین دارید. باید با بررسی بازار دریابید که چند واحد مسکن می‌توانید بسازید تا فروش رود یا اجاره داده شود. بررسی بازار تعیین می‌کند که چه میزان زمین خریداری شود. بانک به شما 95 درصد قیمت زمین را وام با بهره یک یا 2 درصد می‌دهد. شما نقشه زمین را تهیه می‌کنید، به شهرداری می‌دهید و آنجا تایید می‌شود و پروانه ساختمان صادر می‌شود. سازنده، پروانه را به بانک می‌برد و وام ساخت می‌گیرد. بنابراین در امریکا سازنده، وام زمین و ساخت را با بهره یک یا 2 درصد معادل 95% هزینه ساخت می‌گیرد.
در ایران وام خرید زمین نداریم. درست است؟
همین‌طور است. در این مدل سازنده شروع به ساخت می‌کند. مدت‌زمان ساخت مشخص است. پس از ساخت سازنده یک سال فرصت دارد که یا خانه‌ها را بفروشد یا اجاره دهد. در غیر این صورت از سال دوم باید مالیات آنها را پرداخت کند. ظرف 5 سال آن‌قدر مالیات سنگین می‌شود که خانه را از دست می‌دهد. پس از اتمام پروژه باید پس از سال سوم پول بانک پرداخت شود. سازنده واحدها را می‌فروشد و پول به دست می‌آورد. وام بانک را می‌دهد. قیمت ساختمان بر اساس ارزیابی شهرداری و کارشناسان تعیین می‌شود.
یعنی سازنده نمی‌تواند با هر قیمتی که می‌خواهد خانه‌ها را بفروشد؟
خیر. افسارگسیخته نیست. این اتفاقی است که در یک کشور سرمایه‌داری می‌افتد. ما به یک اقتصاد نیمه‌کنترلی معتقدیم. اقتصاد در ایران رها شده است. در مدل امریکایی وام سومی به نام وام خرید در نظر گرفته شده است. متقاضی مسکن به بانک مراجعه می‌کند و بانک فیش حقوقی متقاضی خرید مسکن را می‌بیند. بر اساس درآمد تا یک‌سوم حقوقشان را قسط فرض می‌کند و افزایش درآمد سالانه را هم در نظر می‌گیرد. افزایش درآمد آنها مشخص است. به طور مثال 2 درصد به طور سالانه حقوقشان افزایش پیدا می‌کند. قیمت یک ساختمان 50 تا 100 متری محاسبه می‌شود. بانک بررسی می‌کند که این زوج قسط‌های چه مبلغ وام را می‌توانند طی 15 سال پرداخت کنند. پس هر میزان که قسط بتواند پرداخت کند، می‌تواند ساختمان با متراژ کم یا متوسط یا زیاد بخرد.
وام مسکن در مدل امریکایی سقف معین‌شده دارد؟
نه، یک‌سوم درآمد ماهانه را در 15 سال محاسبه می‌کنند و این مبلغ را به متقاضی مسکن وام می‌دهند. 95 درصد قیمت ساختمانی که متناسب با درآمد متقاضیان است، وام می‌دهند. امریکایی‌ها اول زندگی‌شان وام می‌گیرند و مسکن، ماشین و لوازم زندگی‌شان را تهیه می‌کنند و از روز اول در رفاه کامل زندگی می‌کنند و 15 سال قسط می‌دهند. در ایران برای گرفتن وام مسکن، مرد 40 میلیون و زن 40 میلیون تومان سپرده‌گذاری می‌کنند، بعد از مدتی وام می‌گیرند. قیمت مسکن در نازی‌آباد تهران متری بین 3 تا 4 میلیون تومان است و اگر بخواهید منزل 100 متری تهیه کنید، بین 300 تا 400 میلیون تومان باید پرداخت کنید. 160 تومان به شما وام می‌دهند و 160 تومان دیگر را باید به هر نحوی تهیه کنید تا یک منزل 100 متری بخرید. این وام متناسب با قدرت بازپس دادن اقساط نیست. سال‌هاست در امریکا چیزی به نام مشکل مسکن وجود ندارد. برای اجاره نیز در طرح امریکایی متقاضی به شهرداری مراجعه می‌کند. بسته به سن و مکان ساختمان اجاره‌بها مشخص می‌شود. اجاره‌نامه نوشته می‌شود و اگر تخلفی صورت گیرد، موجر جریمه می‌شود. موجر می‌تواند سالانه به میزان تورم اعلام‌شده توسط دولت، اجاره را اضافه کند.
شاید یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد مربوط به طرح جامع آن باشد. وضعیت طرح جامع در ایران چگونه است؟
یکی از شعارهای اصلی جمهوری اسلامی ایران مسکن برای همه است. این شعار در متن قانون اساسی آمده است. از انقلاب اسلامی ایران 38 سال می‌گذرد. در همان 10 سال اول باید طرح جامع مسکن ارائه می‌شد که متاسفانه این کار نشد. تا امروز هم سندی به نام طرح جامع مسکن وجود ندارد. طرح جامع فرآیندی دارد. تهیه‌کننده طرح، کارفرما یا سفارش‌دهنده آن، بررسی و تاییدکننده و تصویب‌کننده نهایی و بعد ابلاغ و اجرا مشخص است. این روندی است که باید در همه طرح‌های جامع طی شود. در تمام بخش‌ها مانند راه و ترابری، مسکن و شهرسازی، کشاورزی، فرابخش محیط زیست و... در کشور باید سند طرح جامع تهیه شود. هیچ کشوری بدون سند کار نمی‌کند. توسعه مانند یک پازل است. اگر قطعات آن به درستی چیده نشود، تصویر مناسبی که در پازل تعیین شده، دیده نمی‌شود. قطعات باید درست سر جای خود چیده شود. بدون سند و هیئتی کار کردن یعنی قطعات پازل توسعه هرکدام به گوشه‌ای انداخته شود. توسعه باید همه‌جانبه باشد و بخش و فرابخش همه باید در یک زمان یا با فاصله زمانی اندک طرح توسعه خود را تهیه و حرکت کنند. طرح توسعه باید متوازن باشد و یک بخش مانند انرژی هسته‌ای، سیلوسازی و کشاورزی از سایر بخش‌های صنعت پیشی نگیرد. باید همه با هم و متوازن حرکت کنند و این حرکت پایدار باشد. نمی‌شود زمانی بر اساس طرح حرکت کرد و بعد طرح را کنار گذاشت و بر اساس سلیقه مدیران عمل کرد. نمی‌شود یک بخش براساس طرح جامع و یک بخش بدون طرح جامع و سلیقه‌ای حرکت کند. این چالش مهم و اساسی جمهوری اسلامی ایران است که مانع رسیدن کشور به سرمنزل مقصود که توسعه همه‌جانبه کشور است، می‌شود. در رژیم پهلوی، دولت با شرکت ستیران فرانسه که مشاور طرح آمایش سرزمین طرح‌های جامع بود، قراردادی بسته بود و طرح آمایش در سال 53 تهیه شد و مبنای حرکت توسعه‌ای قرار گرفت. بعد از انقلاب اسلامی این طرح کنار گذاشته شد. افق طرح 25ساله بود یعنی 78 تمام می‌شد. در کنار این طرح آمایش سرزمین، طرح جامع حمل و نقل نیز توسط این شرکت کار شد که بخشی از آن در سال 80 از بین اسقاطی‌های وزارت راه پیدا شد.
آیا این طرح هم عمل نشد؟
نه عمل نشد. بعد از انقلاب طرح آمایش و کالبد ملی و طرح‌های جامع فراموش شد یا به مشاوران فاقد صلاحیت و رتبه‌بندی بین‌الملل داده شد. در طرح آمایش، سفارش‌دهنده و کارفرما دولت است. مشاور طرح را تهیه می‌کند که البته مشاور ذی‌صلاح در ایران نیست و باید با مشاوران خارجی قرارداد بست و در مطالعات و طراحی مشارکت کرد. می‌توانستیم یک گروه مشاور برای طرح جامع و آمایش در ایران تشکیل دهیم و با حضور یک همکار خارجی باتجربه، کار مشترکی انجام شود. با این کار هم طرح جامع نوشته می‌شد و هم مشاوران ایرانی طراحی سند آمایش را یاد می‌گرفتند. اقداماتی به صورت پراکنده انجام شد. اولاً دعوا شد بین سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و زارت مسکن و شهرسازی وقت که هرکدام می‌گفتند وظیفه من است. به طور مثال زمانی سازمان مدیریت مسئول این آمایش شد و در یک جلسه طرحی به دولت ارائه کرد که به دلیل نقایصی که داشت، رد شد. یک بار دیگر در زمان آقای هاشمی مطرح شد و در زمان دولت اصلاحات هم جلسه‌ای گذاشتند که یک ساعت و نیم بحث شد و چون مشاور ذی‌صلاح و دارای رتبه‌بندی بین‌المللی این کار را انجام نداده بود، طرح قابل بررسی نبود و رد شد. یعنی مسیر انحراف پیدا کرد. در طرح‌های جامع کارفرما دستگاه اجرایی است. مثلاً کارفرمای طرح جامع کشاورزی کشور، وزارت جهاد کشاورزی است و این کارفرما با موافقت سازمان مدیریت قرارداد مطالعات طرح جامع را می‌بندد ومشاور طرح را تهیه می‌کند. دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت مجموعاً طرح مشاور را بررسی می‌کنند و طرح به دولت می‌رود و تصویب می‌شود. وقتی دولت طرح آمایش یا طرح‌های جامع را تصویب کرد، به قانون تبدیل می‌شود و هرگونه اصلاح در طرح و ورود مقوله یا تغییر جدید پیش آمد، وزیر یا رئیس دستگاه، پیشنهاد را به مشاور ابلاغ می‌کند. مشاورِ مطالعه دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت، بررسی و دولت تغییرات را تصویب و ابلاغ می‌کند. به این صورت برخوردهای سلیقه‌ای که توسعه‌برانداز است رخت برمی‌بندد. بنابراین تهیه و بازنگری طرح هم مسیر مشخصی دارد و وزیر نمی‌تواند با سلیقه خود کار کند. نظارت بر طرح‌های جامع برعهده دولت، سازمان مدیریت، مجلس و دستگاه‌های نظارتی است. این اتفاق در کشور ما رخ نداد. پیش از انقلاب طرح آمایش تهیه شد اما پس از انقلاب کنار گذاشته شد. به طور مثال در طرح آمایش سرزمین تکلیف شده بود که در استان هرمزگان در نزدیکی بندرعباس تولید 15 میلیون تن فولاد استقرار پیدا کند که امروزه تنها دو و نیم میلیون تن است.
این همان طرحی است که به اصفهان منتقل شد؟
بله، حاصل آن فولاد مبارکه است که با ظرفیت 2 و نیم میلیون تن کار می‌کند. در طرح آمایش سقف تولید فولاد در صنایع مادر، سقف تولید پتروشیمی در بالادستی، میانی و در پایین‌دستی مشخص بود. امروز ما در صنایع بالادستی پتروشیمی فعالیت داریم اما صنایع میانی و پایین‌دستی را رها کرده‌ایم. یعنی کالای بالادستی را به چین، کره و سایر کشورها صادر می‌کنیم و کالای میانی و پایین‌دستی پتروشیمی را با ارزش افزوده‌ای بین 5 و 10 تا بعضاً 100 برابر از آنها خریداری می‌کنیم. یعنی مشکل اشتغال را برای آنها حل کردیم نه خودمان و کارخانه‌های تولیدی آنها را رونق دادیم. یکی دیگر از مسائل مهم که به بخش مسکن و شهرسازی نیز ارتباط دارد، استقرار جمعیت است. شما می‌دانید که غالب جمعیت ایران در شمال و غرب مستقر هستند. در قسمت مرکزی، شرق و جنوب کشور حداقل ممکن جمعیت استقرار دارد. در طرح آمایش، مشاور استقرار جمعیت را به هم می‌زند و به سمت مزیت‌های نسبی می‌برد. در سند آمایشی که پیش از انقلاب تهیه شده بود این موضوع مدنظر بود و به همین دلیل صنعت فولاد در استان هرمزگان تعریف شد و صنایع مادر و بزرگ کشور در جنوب و در سواحل خلیج فارس و دریای عمان دیده شده بود. در کنار دریا حداکثر فشار هوا باعث احتراق کامل در صنعت فولاد می‌شود. با قرار دادن این صنعت در اصفهان 20 الی 25 درصد راندمان کاهش می‌یابد زیرا به دلیل کاهش فشار هوا احتراق کامل نیست. یعنی پرت حرارتی نسبت به جنوب داریم. اگر صنعت فولاد در کنار دریا باشد برای سیستم خنک‌کننده و تامین آب نیز مشکلی نداریم. با یک دستگاه آب‌شیرین‌کن می‌توان آب آن را از دریا تامین کرد. در حالی که این صنعت را اگر بخواهیم به قم، استان مرکزی، اصفهان، تهران و... بیاوریم مشکل آب ایجاد می‌شود. سد 15 خرداد در قم زده شده ولی باید منتظر باشیم که باران می‌آید یا خیر. در این استان برای تامین آب، مردم با مشکل مواجه‌اند با وجود این، صنعتی آب‌بر را در آنجا احداث کردیم. در استان مرکزی و اصفهان، با آوردن صنعت فولاد محیط زیست را تخریب کردیم، چون فکر می‌کردند اگر این صنعت در بندرعباس باشد، خیلی راحت دشمن آن را هدف موشک‌های خود قرار خواهد داد. در حالی که برای امریکا، شوروی سابق و اروپایی‌ها تخریب پالایشگاه، کارخانه فولاد یا آلومینیوم در بندرعباس و جنوب همان‌قدر سخت است که در تبریز. موشک کروز با یک متر اختلاف هدف را می‌زند. بنابراین یک هزینه بسیار سنگین برای مردم ایجاد کردند و فولاد را از بندرعباس به اصفهان آوردند و بعد برای تامین آب آن به سختی افتادند و محیط زیست را نابود کردند. سواحل جنوبی ایران که به آب‌های آزاد راه دارد در تامین آب صنایع آب‌بر مشکلی ندارد و مقرون به صرفه است. همچنین استقرار جمعیت از آبادان تا چابهار 2 تا 2 و نیم میلیون نفر است. در حالی که در سواحل جنوب می‌توانیم نقاط مختلف جمعیتی تعریف کنیم و صنایع بزرگ مانند خودروسازی، فولاد و گاز و نفت و پتروشیمی و آلومینیوم را به کنار دریا منتقل کنیم. سواحل شمالی خلیج فارس و دریای عمان استعداد استقرار حداقل 30 میلیون نفر را دارد. دولت می‌تواند فعالیت را در آنجا تعریف کند. همان‌طور که در پارس جنوبی این کار را کرد. صنایع این‌چنینی می‌تواند به طور وسیع‌تر و گسترده‌تر در کل سواحل سامان داده شود. در کنار تهران علاوه بر شهرک‌های متعدد سه شهر جدید ایجاد شده است. یعنی به جای اینکه با احداث صنایع در استان‌های دیگر استقرار جمعیت را مدیریت کنیم، تمام امکانات را در تهران، اصفهان و دیگر کلان‌شهرهای داخلی کشور قرار دادیم و به طور طبیعی جمعیت از روستاها و شهرهای کوچک به کلان‌شهرها و به ویژه تهران مهاجرت کرده و برای کشور بحران ایجاد کرده است. انجمن فناوران صنعتی‌سازی ساختمان، به منظور برنامه‌ریزی برای طرح جامع صنعتی‌سازی ساختمان شکل گرفت. در همین راستا به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد دادیم که حاضریم در تهیه طرح جامع طرح صنعتی‌سازی، عامل چهارم یعنی نماینده وزارت راه و شهرسازی باشیم. اما این پیشنهاد نه تایید شد نه رد. اگر این پیشنهاد را سه سال پیش پذیرفته بودند، طرح جامع صنعتی‌سازی و طرح جامع مسکن نوشته شده بود. سال 80 با سازمان مدیریت که رئیس آن دکتر
ستاری‌فر بود، صحبت کردیم که در راه و ترابری یک ردیف برای تهیه طرح جامع باز کنند. بررسی کردیم در سطح جهان 40 مشاور را برای نوشتن طرح جامع حمل و نقل پیدا کردیم. 4 مشاور قوی در بین آنها بود که آنها را جدا کردیم. با اطلاعاتی که گرفتیم به دو مشاور رسیدیم. یک مشاور فرانسوی به نام اجیس و یک مشاور امریکایی. با مشاور امریکایی نمی‌توانستیم قرارداد ببندیم. با مشاور فرانسوی وارد مذاکره شدیم. قرارداد 2 ساله و با مبلغ 4 میلیون دلار بود. غوغایی شد. نامه و طومار به بیت رهبری و دولت سرازیر شد که یک عده اجنبی‌پرست می‌خواهند با خارجی‌ها قرارداد ببندند. بالاخره قرارداد بسته شد، 22 مشاور داخلی را همکار مشاور فرانسوی قرار دادیم که طرح جامع را یاد بگیرند. از این طرح جامع یک اتاق 3 در 4 پر از نقشه مطالعات و برنامه استحصال شد.
گویا در حال حاضر هم طرح جامعی برای مسکن تهیه شده است.
حالا وزارت راه و شهرسازی طرح جامعی برای مسکن نوشته که 200 صفحه است. ما در انجمن مطالعه کردیم و به این مسئله رسیدیم که این تنها شرح خدمات طرح جامع مسکن است و خود طرح نیست. طرح باید مطالعه کند که جمعیت‌ها در کجا استقرار پیدا کردند، نقاط قوت و ضعف این استقرار و فعالیتی که سال‌هاست انجام می‌شود، چیست. فرصت‌های جدید و تهدیدات کدام است. این موارد در مسکن و شهرسازی حدود 20 تا 22 جلد کتاب می‌شود. بخش بعدی، مدل توسعه مسکن است. مدل توسعه مسکن چندین‌بار تغییر کرده است. زمانی دولت مستقیماً وارد بحث مسکن شد، آماده‌سازی می‌کرد و به تعاونی‌ها و اشخاص واگذار می‌کرد یا مسکن می‌ساخت و واگذار می‌کرد. یعنی دخالت اجرایی در بحث مسکن داشت. تا رسیدیم به جایی که آماده‌سازی را دولت انجام می‌داد، به تعاونی‌ها و اشخاص زمین واگذار می‌کرد و خودش دخالتی نمی‌کرد. این مسئله ادامه پیدا کرد تا به مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری و فروش مترمربعی ساختمان رسید. همه این طرح‌ها شکست خورد. مسکن امری است که سیاست‌گذاری، تعیین مدل، روش ساخت، ضوابط، معیار‌ها و استانداردها باید توسط دولت و شهرداری‌ها تهیه و ابلاغ شود. دولت باید بر کار شهرداری نظارت کند. شهرداری باید مجوز صادر کند و نظارت عالی بر ساخت مسکن داشته باشد. سازنده باید مسکن بسازد و در اختیار مردم قرار دهد. برای مشخص شدن نقش مدل در مسکن، امریکا را مثال می‌زنیم. در امریکا سیاست‌گذاری‌های کلانی در بحث مسکن وجود دارد. اول اینکه مسکن کالای سرمایه‌ای نیست و به عنوان یک کالای مصرفی مطرح است. در ایران مسکن کالای سرمایه‌ای است و هر سال که می‌گذرد رقمی به قیمت آن اضافه می‌شود. در حالی که در امریکا اگر یک مسکن 300 هزار دلار خریداری شود، 10 سال بعد قیمت آن به 200 هزار دلار می‌رسد. قیمت کالای مصرفی با گذشت زمان کاهش می‌یابد. اما با گذر زمان به قیمت کالای سرمایه‌ای افزوده می‌شود. دوم اینکه اجاره‌بها باید با قیمت مسکن تناسب داشته باشد. به طور مثال باید در 20 سال پول و سود حداکثر 2 درصدی مسکن از اجاره حاصل شود. امروز در ایران در یک بازه 20 ساله، مجموع اجاره‌بها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است. اجاره‌ها در چند سال اخیر شدیداً افزایش پیدا کرده و باید مهار شود در غیر این صورت به دلیل کمبود مسکن مردم دچار مشکل می‌شوند. در مدل امریکایی سازنده در مرحله اول باید بازار را بررسی کند. به طور مثال شما در شرقی‌ترین نقطه تهران زمین دارید. باید با بررسی بازار دریابید که چند واحد مسکن می‌توانید بسازید تا فروش رود یا اجاره داده شود. بررسی بازار تعیین می‌کند که چه میزان زمین خریداری شود. بانک به شما 95 درصد قیمت زمین را وام با بهره یک یا 2 درصد می‌دهد. شما نقشه زمین را تهیه می‌کنید، به شهرداری می‌دهید و آنجا تایید می‌شود و پروانه ساختمان صادر می‌شود. سازنده، پروانه را به بانک می‌برد و وام ساخت می‌گیرد. بنابراین در امریکا سازنده، وام زمین و ساخت را با بهره یک یا 2 درصد معادل 95% هزینه ساخت می‌گیرد.
در ایران وام خرید زمین نداریم. درست است؟
همین‌طور است. در این مدل سازنده شروع به ساخت می‌کند. مدت‌زمان ساخت مشخص است. پس از ساخت سازنده یک سال فرصت دارد که یا خانه‌ها را بفروشد یا اجاره دهد. در غیر این صورت از سال دوم باید مالیات آنها را پرداخت کند. ظرف 5 سال آن‌قدر مالیات سنگین می‌شود که خانه را از دست می‌دهد. پس از اتمام پروژه باید پس از سال سوم پول بانک پرداخت شود. سازنده واحدها را می‌فروشد و پول به دست می‌آورد. وام بانک را می‌دهد. قیمت ساختمان بر اساس ارزیابی شهرداری و کارشناسان تعیین می‌شود.
یعنی سازنده نمی‌تواند با هر قیمتی که می‌خواهد خانه‌ها را بفروشد؟
خیر. افسارگسیخته نیست. این اتفاقی است که در یک کشور سرمایه‌داری می‌افتد. ما به یک اقتصاد نیمه‌کنترلی معتقدیم. اقتصاد در ایران رها شده است. در مدل امریکایی وام سومی به نام وام خرید در نظر گرفته شده است. متقاضی مسکن به بانک مراجعه می‌کند و بانک فیش حقوقی متقاضی خرید مسکن را می‌بیند. بر اساس درآمد تا یک‌سوم حقوقشان را قسط فرض می‌کند و افزایش درآمد سالانه را هم در نظر می‌گیرد. افزایش درآمد آنها مشخص است. به طور مثال 2 درصد به طور سالانه حقوقشان افزایش پیدا می‌کند. قیمت یک ساختمان 50 تا 100 متری محاسبه می‌شود. بانک بررسی می‌کند که این زوج قسط‌های چه مبلغ وام را می‌توانند طی 15 سال پرداخت کنند. پس هر میزان که قسط بتواند پرداخت کند، می‌تواند ساختمان با متراژ کم یا متوسط یا زیاد بخرد.
وام مسکن در مدل امریکایی سقف معین‌شده دارد؟
نه، یک‌سوم درآمد ماهانه را در 15 سال محاسبه می‌کنند و این مبلغ را به متقاضی مسکن وام می‌دهند. 95 درصد قیمت ساختمانی که متناسب با درآمد متقاضیان است، وام می‌دهند. امریکایی‌ها اول زندگی‌شان وام می‌گیرند و مسکن، ماشین و لوازم زندگی‌شان را تهیه می‌کنند و از روز اول در رفاه کامل زندگی می‌کنند و 15 سال قسط می‌دهند. در ایران برای گرفتن وام مسکن، مرد 40 میلیون و زن 40 میلیون تومان سپرده‌گذاری می‌کنند، بعد از مدتی وام می‌گیرند. قیمت مسکن در نازی‌آباد تهران متری بین 3 تا 4 میلیون تومان است و اگر بخواهید منزل 100 متری تهیه کنید، بین 300 تا 400 میلیون تومان باید پرداخت کنید. 160 تومان به شما وام می‌دهند و 160 تومان دیگر را باید به هر نحوی تهیه کنید تا یک منزل 100 متری بخرید. این وام متناسب با قدرت بازپس دادن اقساط نیست. سال‌هاست در امریکا چیزی به نام مشکل مسکن وجود ندارد. برای اجاره نیز در طرح امریکایی متقاضی به شهرداری مراجعه می‌کند. بسته به سن و مکان ساختمان اجاره‌بها مشخص می‌شود. اجاره‌نامه نوشته می‌شود و اگر تخلفی صورت گیرد، موجر جریمه می‌شود. موجر می‌تواند سالانه به میزان تورم اعلام‌شده توسط دولت، اجاره را اضافه کند.
